جريدة العرب - السبت 21 يونيو 2014م - الموافق 23 شعبان 1435ه- العدد: 9505

 تقرير: مراكز التسوق الكبيرة تهيمن على نشاط التجزئة بالدوحة
128 ألف وحدة سكنية معروضة في السوق المحلية و4% نمو الإيجارات خلال العام الحالي

توقعت شركة كوليرز إنترناشيونال الرائدة في الخدمات العقارية أن يستمر الطلب أعلى من المعروض في القطاع السكني القطري، حيث لا يزال المعروض من الوحدات يقدر بنحو 128 ألف وحدة، بينما هناك طلب على 177 ألفا، بينما ارتفعت الإيجارات في عام 2014 بنسبة %4 على أساس سنوي، وهي نفس نسبة الزيادة في أسعار البيع.
وأضافت الشركة في تقريرها حول قطاع العقارات القطري في الربع الثاني من العام أن إجمالي المساحات المتاحة في القطاع المكتبي تبلغ 2.8 مليون متر مربع تفوق مستوى الطلب الذي يبلغ 2.1 مليون متر مربع، مشيرة إلى اتجاه الشركات والمؤسسات، خصوصا العاملة في المجال المالي، نحو منطقة الخليج الغربي/المنطقة الدبلوماسية من أجل ترقية مكاتبهم والاقتراب من العملاء بصورة أكبر.
وأشار التقرير إلى أن مراكز التسوق الكبيرة لا تزال تهيمن على قطاع التجزئة؛ حيث تستحوذ مجتمعة على %60 من المساحات المعروضة والتي تبلغ 845 ألف متر مربع في عام 2014.
قوة اقتصادية
عرض تقرير كوليرز إنترناشيونال للعوامل الاقتصادية الرئيسية التي تدعم قطاع العقارات في دولة قطر، حيث أشار إلى أن قطر لا تزال تحافظ على مكانتها باعتبارها أغنى الاقتصادات في العالم والأسرع نموا، ولديها أعلى دخل للفرد في العالم، وسمحت الفوائض المالية الكبيرة بمرونة اقتصادية في فترات الركود الاقتصادي، الأمر الذي تجلى على سبيل المثال في تحقيق نمو في الناتج المحلي الإجمالي بلغ %12 في ذروة الأزمة المالية العالمية في عام 2009.
وأضاف أن عدد السكان في قطر صغير يبلغ مليوني نسمة يتركز %60 منهم في العاصمة الدوحة ويشكل المغتربون %71 من السكان الذين يعملون ويعيشون في قطر، فيما تضم قوة العمل نسبة كبيرة من العمالة الوافدة تصل إلى %94 من السكان النشطين اقتصاديا. يقوم جزء كبير من الاقتصاد في دولة قطر على قطاع النفط والغاز الذي يشكل %50 من الإيرادات الحكومية وأكثر من %85 من الصادرات.
وأشار على وجه الخصوص إلى خطط الحكومة القطرية لاستثمار 664 مليار ريال في البنية التحتية وذلك دون مشاريع قطاع النفط والغاز خلال السنوات الخمس المقبلة.
القطاع السكني
انتقل التقرير إلى عرض أهم ملامح قطاع السكن في قطر؛ حيث أشار إلى أن وسط المدينة كان تقليديا المقصد الأكثر طلبا للسكن في الدوحة، لكن تدريجيا بدأت المدينة في الابتعاد عن المواقع التقليدية إلى المناطق المحيطة بالطرق الدائرية C-D-E والتي بدأت تحتل الصدارة في تطور المناطق السكنية. أصبح الخليج الغربي الآن من المقاصد المطلوبة للسكن الراقي جنبا إلى جنب مع القطاع المكتبي. يرجع هذا التغير في تفضيلات السكان إلى الرغبة في السكن في الضواحي وعلى مقربة من مناطق العمل والمرافق الحياتية.
العرض والطلب
وقال: إنه وفقا لتقديرات «كوليرز إنترناشيونال» فقد بلغ مجموع المعروض من الوحدات السكنية في الدوحة 122 ألف وحدة في نهاية 2013. غالبية الوحدات السكنية القائمة تتكون من الشقق فيما تشكل الفيلات %29 من إجمالي الوحدات السكنية. تشير تقديرات كوليرز إلى أن 22 ألف وحدة سوف تنتهي في الفترة من 2014 إلى 2018. رغم التوقع بدخول تلك الوحدات إلى السوق في السنوات الخمس المقبلة، إلا أن السوق سوف تظل تعاني من نقص المعروض على مدى السنوات القادمة، وذلك بافتراض الوفاء بالتوقيتات الزمنية المحددة مسبقا.
أما فيما يتعلق بالطلب على الوحدات السكنية في قطر، فيشير التقرير إلى أن وسط المدينة الجديد في الدوحة، الخليج الغربي/المنطقة الدبلوماسية تعتبر المناطق التي تضم الوحدات الفاخرة، التطوير السكني مع المرافق الترفيهية. غالبية التطوير في تلك المنطقة تعود إلى المطورين والمستثمرين المحليين الذين يوظفون في وقت لاحق الشركات العالمية. عند تقدير الطلب استبعدت كوليرز العمال الأوليين من السكان، لأنهم يتبعون رعاية الشركة التي تقوم بتوفير السكن لهم. وبصرف النظر عن الأعداد المتزايدة من السكان، فإن متوسط حجم الأسرة آخذ في الانخفاض من متوسط 5 في 2002 إلى 4.4 الآن، ومن المتوقع أنه مع تناقص حجم الأسرة وزيادة عدد السكان سوف يرتفع الطلب على المزيد من الوحدات السكنية في المدينة.
الأسعار
معدلات الإيجار تخضع لعدد من الصفات بما في ذلك الموقع، التشطيبات، مساحة الوحدة، الخدمات في الموقع وكذلك نوع التأثيث في الوحدة السكنية. تجدر الإشارة إلى أن الغالبية العظمى من الشقق المعروضة للإيجار في منطقة الخليج الغربي واللؤلؤة مؤثثة، والإيجار المطلوب يخضع جزئيا لنوعية المفروشات.
شهدت الإيجارات انخفاضا في الفترة من 2008 إلى 2012 ولكن لوحظ وجود علامات على الارتفاع اعتبارا من 2012. ارتفع متوسط الإيجارات في عام 2014 بنسبة %4 بمتوسط 725 ريالا قطريا لكل متر مربع سنويا في عام 2013. أما أسعار البيع فقد شهدت هي الأخرى انخفاضا منذ عام 2008 ولكن في عام 2012 بدأت تشهد مؤشرات إيجابية مماثلة لسوق الإيجارات؛ حيث ارتفع متوسط أسعار البيع عام 2014 بنسبة %4 عن العام السابق.
التوقعات
توقعت كوليرز أن تستمر الدوحة في جذب المزيد من الطلب القوي على الوحدات السكنية على المدى القريب والمتوسط في الوقت الذي يتواصل فيه النشاط والقوة الاقتصادية والنمو السكاني على نفس الوتيرة. رغم أن معدلات الإشغال في جميع أنحاء الدوحة تبلغ حاليا %85 فإن أبحاث كوليرز تشير إلى أن المجتمعات الراقية المغلقة في الدوحة تتمتع حاليا بمتوسط معدلات إشغال تصل إلى %97، ما يشير إلى زيادة الطلب على الإقامة في تلك المناطق. يعتبر تطوير وحدات سكنية على مقربة من مرافق التعليم بمثابة عامل جذب كبير للمستأجرين مقارنة بالمجمعات السكنية التي لا يكون من السهل فيها الوصول إلى مثل هذه المرافق الاجتماعية الأساسية.
قطاع المكاتب
قال التقرير: إن قطاع المكاتب في الدوحة قد مر بالعديد من التغييرات الجذرية منذ عام 2000 بشكل تقليدي كانت المساحات المكتبية في الدوحة تقع في وسط المدينة (الطرق A-B) وعلى طول شارع حمد الكبير ومؤخرا على طول الطرق الدائرية C-D وحاليا في منطقة الخليج الغربي/المنطقة الدبلوماسية. أدى النمو الكبير في بداية هذا العقد والتدابير الحكومية لنقل الإدارات العامة إلى تغير تركيز السوق على هذه المناطق في الخليج الغربي. كما هو الحال مع الأسواق الأخرى، فإن مستأجري المكاتب يتحركون إلى منطقة الأعمال المركزية (في الخليج الغربي) استجابة إلى الحاجة إلى ترقية مكاتبهم، والحاجة إلى مساحة إضافية، والتواجد في أفضل المواقع. حاليا يضم الخليج الغربي غالبية المساحات المكتبية في الدوحة.
العرض والطلب
تشير تقديرات كوليرز إلى أن الوحدات من الفئة الأولى (من حيث المساحة) بلغت مساحتها 2.5 مليون متر مربع في نهاية عام 2013. ورغم وجود العديد من مباني المكاتب في الدوحة، فإن العرض الكلي الموجود حاليا في الدوحة لا يمكن أن يصنف في المستوى الأول بالمقارنة مع الأسواق الدولية. ومع هذا من المتوقع أن يتغير هذا الوضع مع توفير المساحات المكتبية الجديدة قيد الإنشاء في الوقت الراهن أو تلك في مراحل التخطيط.
أما على مستوى الطلب فتشير دراسات كوليرز في السوق القطرية إلى أن الشركات المالية هي الأبرز بين الشركات التي ترغب في توسيع وجودها في السوق. يسود اتجاه قوي لدى البنوك لإنشاء مكاتب في الخليج الغربي/المنطقة الدبلوماسية، حيث تقع شركات النفط والغاز في هذه المنطقة أيضا، الأمر الذي يقرب تلك المؤسسات المالية من عملائها.
وأشار التقرير إلى أن تطبيق المعيار الموصى به من قبل المعهد الملكي للمساحين القانونيين وهو 11 مترا مربعا لعدد الموظفين الحاليين في المكاتب بالدوحة يقود إلى توقع وصول الطلب الكلي إلى 2.2 مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2014. أما بعد هذا وبالنظر إلى النمو المتوقع في موظفي المكاتب سوف يصل الطلب التراكمي على الوحدات المكتبية إلى 3.4 مليون متر مربع بحلول عام 2018.
الأسعار
قال التقرير: إنه في أعقاب زيادة الطلب على المساحات المكتبية الجديدة حدث استقرار في إيجارات المساحات المكتبية. يمكن أن يعزى ذلك إلى حقيقة أن هناك توجها للاستئجار في المناطق الوسطى مثل الخليج الغربي، حيث أصبحت الإيجارات بأسعار معقولة بدرجة أكبر. عموما شهدت معدلات الإيجارات في الدوحة انخفاضا كبيرا منذ عام 2008، ومع هذا فإن معدلات الإيجار آخذة في الاستقرار في الوقت الحالي وحدث تغيير محدود أو غير ملموس في عام 2014 مقارنة بالعام السابق.
توقعات
توقع التقرير أن تشهد السوق فائضا في المعروض في الوقت الراهن لاسيَّما وأن هناك عددا من المشاريع المخططة والتي من المرجح أن تحافظ على معدل الفائض في المعروض على المدى القريب والمتوسط. وأشار إلى أن معدلات الإشغال في الوقت الحالي في جميع أنحاء الدوحة تصل إلى %75، ورغم الفائض في المعروض في الوقت الراهن، فإن التحدي هو إيجاد حيز للشاغلين الصغار لأن كبار الشاغلين لديهم مجموعة أكبر من الخيارات ذات النوعية الجيدة للاختيار من بينها.
قطاع التجزئة
انتقل التقرير إلى قطاع مساحات التجزئة، حيث أشار إلى أن مراكز التسوق الكبيرة لا تزال تهيمن على سوق التجزئة في الدوحة، مثل فيلاجيو، لاجونا، لاندمارك وسيتي سنتر، والتي تشغل مجتمعة %60 من المعروض الرسمي من وحدات قطاع التجزئة في الدوحة. المعروض من حيث المساحة الإجمالية القابلة للتأجير تبلغ حاليا حوالي 629 ألف متر مربع. سيتي سنتر الدوحة يمثل %20 من المعروض وتليها فيلاجيو التي تمثل %17 ثم بورتو أرابيا التي تمثل %15 من المعروض التراكمي.
وأضاف التقرير أن غالبية مراكز التسوق في الدوحة تقع في الجهة الشمالية والشمالية الغربية من المدينة، لكن غالبية المراكز المقترحة أو المخطط لها سوف تتركز نحو وفي لوسيل. وبالنظر إلى التقديرات المستقبلية للطلب فمن المتوقع أن يستمر الاتجاه التصاعدي في مساحات مراكز التسوق. تشير التقديرات إلى أن الأعوام الخمس المقبلة سوف تشهد تقديم 900 ألف متر مربع إذا تم الوفاء بالجدول الزمني المقدم. في حال حدوث ذلك فمن المتوقع أن يشهد هذا القطاع المزيد من المنافسة.
وأشار التقرير إلى أن تقييم الطلب على مساحات التجزئة يعتمد على عدد من العوامل التي تشمل مستوى الثراء في المجتمع ومستويات الدخل التقديرية. وبحسب إحصاءات المجلس الدولي لمراكز التسوق فإن المجتمعات المتقدمة يمكنها أن تستوعب 2 متر مربع لكل فرد من السكان، لكن هذا الرقم يقل بالنسبة لمراكز التسوق بحيث يكون 1.1 متر مربع لكل فرد، وغيرها من مساحات التجزئة تصل إلى 0.9 متر مربع. استخدمت كوليرز المبادئ الإرشادية الخاصة بالمجلس الدولي لمراكز التسوق من أجل تقييم السوق في قطر، وعليه فمع نهاية 2013 كانت الدوحة قادرة على استيعاب 700 ألف متر مربع من المساحات الرسمية في مراكز التسوق.
الأسعار
متوسط أسعار الإيجارات في مراكز التسوق بالدوحة تتراوح ما بين 180 ريالا قطريا و275 ريالا قطريا للمتر المربع في الشهر.
التوقعات
أدت زيادة الطلب على مساحات التجزئة في الدوحة إلى خروج عدد من المشاريع لمراكز التسوق الجديدة، من المتوقع أن تزيد من المساحات المتاحة بنسبة %300 مع بدء التنفيذ الفعلي لتلك المشاريع المعلنة. رغم استمرار الطلب على مساحات التجزئة في مراكز التسوق الكبيرة والعريقة، فإنه من المتوقع أن تحتدم المنافسة في السوق ويزيد الطلب على الوجهات التي تقدم المزيج الفريد من الترفيه والمأكولات والمشروبات والتي ستكون جذابة بصريا ويمكن الوصول إليها بسهولة.

قانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري

القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات

مرسوم بقانون رقم (10) لسنة 1966 بشأن تثبيت الأسعار

القرار وفقًا لأخر تعديل قرار مجلس الوزراء رقم (18) لسنة 2002 بتنظيم لجنة التسجيل العقاري

15% ارتفاع الإيجارات السكنية في قطر خلال الربع الثالث