جريدة الراية - السبت25أكتوبر2014

أكدوا عدم توافق القيمة السعرية بين العرض والطلب..
خبراء:تحذيرات من ارتفاع أسعار العقارات والأراضي هدوء مبيعات العقارات في الربع الثالث
عائد الربح من العقارات لم يعد يتجاوز 5%
قطاع العقارات شهد مشاريع عملاقة ساهمت في انتعاشه ونموه
المسلماني: الركود هو السمة الغالبة على السوق العقارية في الفترة الحالية
فتح مناطق عمرانية جديدة خارج الدوحة يساهم في الحل
الدوسري: أسعار الملاك غير متوافقة مع واقع السعر الحالي للعقارات
المري: معدلات الأسعار في السوق العقاري خطأ وغير صحيّة

كتب- أكرم الكراد:
حذر خبراء عقاريون ورجال أعمال من الارتفاع غير المبرّر لأسعار الأراضي والذي ينعكس بشكل سلبي على حركة البناء والتعمير وأسعار العقارات وإيجاراتها، مشيرين إلى أن حركة البيع والشراء في السوق المحلية شهدت هدوءًا أشبه بالركود الخفيف في الربع الثالث من هذا العام بسبب عدم توافق القيمة السعرية بين العرض والطلب مع توقعات باستمرار هذا الهدوء في الربع الرابع لانخفاض العائد الربحي من الاستثمار في العقارات، والذي بات لا يتجاوز 5% بحسب وصفهم، وذلك نتيجة تمسك ملاك العقارات والأراضي بأسعار مرتفعة لا تتناسب مع القوة الشرائية للكثيرين ممن يرغبون بالاستثمار العقاري، وجني هوامش ربحية مجزية خلال السنوات المقبلة.
وأكد الخبراء العقاريون في استطلاع رأي لـالراية الاقتصادية أن انخفاض العائد الربحي للعقارات وارتفاع أسعار الأراضي دفعا بالمطورين العقاريين إلى التخفيف من وتيرة البناء رغم الحاجة لمزيد من الوحدات السكنية، ما يشي بدخول السوق العقارية في مرحلة ترقب وحذر وسط توقعات متباينة حيال تحقيق توازن بين المتطلبات والاحتياجات من جهة وبين المعروض والمتوافر من جهة ثانية، بحيث تتقلص الفجوة بين العرض والطلب لصالح خلق بيئة استثمارية دون الإضرار بحركة السوق، خاصة أن قطر تتمتع بمقومات الجذب الاستثماري العقاري وباتت هناك الكثير من الشركات العقارية المحلية منها والعالمية التي تساهم في النمو العقاري، وبرسم مشاريع مبتكرة تخدم السوق المحلية والمنطقة عموماً.
وأضافوا بأن قطاع العقارات شهد إنشاء مشاريع عملاقة جديدة ساهمت في انتعاش ونمو القطاع، ومن بين هذه المشاريع مشروع اللؤلؤة قطر ومشروع مدينة لوسيل، وتشكّل مبيعات الوحدات السكنية في هذه المشروعين خلال الربع الثالث جزءاً مهماً من حجم مبيعات العقارات في السوق المحلية، وعكست أداءً إيجابياً، حيث بيّن تقرير عقاري أن أسعار الشقق في مشروع اللؤلؤة قطر شهد ارتفاعاً طفيفاً منذ بداية العام الحالي، مع الترجيح بمواصلة النمو طيلة العام المقبل 2015، خاصة مع اكتمال مرافق التسوق وافتتاحها، إلى جانب مشاريع البنية التحتية وما يرافق ذلك من زيادة في السكان، مشيرين إلى أن استكمال المشروعات التنموية الكبيرة مثل ميناء الدوحة الجديد وسكك حديد قطر ومشروعات الصرف الصحي والبنية التحتية ستخلق بيئة أساسية تستقطب العديد من المشروعات العقارية خلال السنوات المقبلة.
وطالبوا بضرورة فتح مناطق جديدة تكون خارج الدوحة وضواحيها، ليتم استثمارها عقارياً بعد تهيئة بنيتها التحتية وتخديمها بالمرافق اللازمة لبناء مدن أو وحدات سكنية تخفف من الضغط على العاصمة ومراكز المدن، كذلك إن السماح بالارتفاع الشاقولي للوحدات السكنية القائمة في مراكز المدن، أو التي يتم تجهيزها حالياً يساهم كثيراً في الحد من الاعتماد على توافر أراض جديدة، ويخفف من حدة الارتفاع غير الطبيعي في إيجارات الشقق السكنية والمكاتب التجارية، لافتين في الوقت نفسه إلى وجود وعي وانتشار الثقافة العقارية بين الناس، وذلك بفضل القوانين والنظمة التي أصدرتها الحكومة في سبيل تعزيز هذا القطاع وتحديد مسؤوليات كل من يعمل فيه، فضلاً عن الدور الكبير الذي تقوم به وسائل الإعلام في تسليط الضوء على الإجراءات القانونية السليمة للتأكد من وضعية العقار وتثمينه لدى مثمنين معتمدين وغير ذلك مما يحتاج المستثمر أو الشاري إلى معرفته من مصادرها الحقيقية بعيداً عن السماسرة غير المرخصين، والذين قد يتسبّبون بخسارة كبيرة سواء للملاك أو المستثمرين.
مناطق جديدة
وفي هذا الصدد قال الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني إن الركود هو السمة الغابة في الفترة الحالية على السوق العقارية المحلية، بعد أن شهدت هدوءاً في الربع الثالث، مع توقعات باستمرار هذا الهدوء للشهرين المقبلين على أمل أن تنتعش الحركة مع أواخر العام الجاري ومطلع العام المقبل، مشيراً إلى أن المبيعات بطيئة، ولم تزد عن 200 مليون ريال في أسبوع لما تم تسجيله في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، وذلك باستثناء مبيعات عقارات منطقة لوسيل واللؤلؤة.
وبالرغم من حاجتنا لمزيد من الوحدات السكنية لتغطية احتياجات السوق والطلب المتزايد على الشقق والعقارات عموماً إلا أن المطورين العقاريين، وكما يقول المسلماني، باتت حركة بنائهم بطيئة بسبب ارتفاع الأراضي وانخفاض العائد الربحي من العقار الذي لم يعد يتجاوز نسبة 5% من قيمة العقار رغم كل التكلفة الباهظة، وفي المقابل هناك حالة من الترقب والحذر تسود السوق العقارية بالنسبة للملاك والمستثمرين على حد سواء، خاصة بعد انخفاض النفط وتذبذب أسعار البورصة ما بين الانخفاض والارتفاع، والتي بمجملها انعكست على حركة البيع والشراء للعقارات ذات الأصول المالية الكبيرة، بينما ما يزال السوق قابلاً لحركة البيع والشراء فيما يخص العقارات ذات الأصول الصغيرة الخمسة ملايين ريال والعشرة ملايين ريال.
وأكد المسلماني على ضرورة فتح مناطق عقارية جديدة خارج مدينة الدوحة وضواحيها لإتاحة الفرصة أمام المستثمرين لزيادة وتيرة البناء والإنشاءات العقارية، وللحد من القيم المرتفعة لأسعار الأراضي والعقارات في مركز المدينة، كذلك المساهمة في تخفيض إيجارات الشقق السكنية والتجارية على حد سواء، فضلاً عن السماح بالارتفاع الشاقولي للوحدات السكنية الموجودة حالياً والتي يتم تجهيزها والمتوافرة في مراكز المدن، بحيث يتم الاستفادة من البنية التحتية الجاهزة في تخديم الطوابق الإضافية، ولا تحتاج لمصاريف إضافية تكون عبئاً على كاهل الشاري أو البائع، مشيراً إلى ضرورة أن تضع الحكومة خطة عشرية تساهم من خلالها بإنجاز 3 مدن على سبيل المثال، وتكون هذه المدن العقارية متكاملة الخدمات وبأسعار مقبولة تتناسب مع مقدرات المواطنين، وكذلك مع طموحات المطورين العقاريين للعمل عليها بشل صحيح.
ولفت المسلماني إلى وجود وعي بين الناس فيما يتعلق بالعمل العقاري، مشدداً على أهمية انتشار الثقافة العقارية، ومعرفة كل شخص لحقوقه وواجباته، خاصة وأن الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة، ودخول أشخاص غير مرخصين للعمل في هذه المهنة قد تسبّب بعض المشكلات التي يتم تفاديها من خلال وعي الناس وثقافتهم العقارية، وسعيهم لسؤال المختصين والمثمّنين عن وضع هذا العقار أو ذاك، وعن قيمته الحقيقية وجدواه الاقتصادية على المدى القصير والمتوسط والبعيد.
طمع الملاك
ومن جانبه قال الخبير العقاري ورجل الأعمال راشد الدوسري: إن عدم توافق الأسعار التي يطلبها الملاك لواقع السعر الحالي للعقارات، والفارق الكبير بيع العرض والطلب يعتبر السبب الأهم لحالة الهدوء التي شهدها سوق العقارات في الربع الثالث المنتهي من العام الجاري، خاصة أن بعض الملاك يطالب بسعر لأرضه على سبيل المثال يتناسب أن يكون لأعوام مقبلة وليس السعر الحالي لهذه الأرض فضلاً عن الدور الذي يلعبه السماسرة غير المرخصين في ارتفاع الأسعار من خلال إغرائهم للملاك بزيادة القيمة الربحية لعقاراتهم بخلاف الأسعار الحقيقية للسوق، وفي بعض الأحيان يكون ضعف السعر الحالي للعقار أو الأرض في السوق، لافتاً إلى أنه لا وجود لمعيار أو حد معين للأسعار أو لكل منطقة من مناطق الدوحة، بحيث تكون دليلاً للمستثمرين والملاك للاسترشاد بها على الأقل، بل أن الأمر أشبه بالمزاد المبني على الطمع للاستفادة القصوى من الطفرة العقارية والعمرانية التي تشهدها الدولة، فالفيلا الواحدة التي كانت تثمّن بسعر 400-500 ألف ريال لمساحة 450 متراً باتت اليوم تباع بـ4.5 مليون ونصف المليون حالياً، وهذه زيادة كبيرة لم تتح مجالاً لزيادة مستقبلية إلا بالنزر اليسير، وهذا بالتالي ما أثر على حركة البيع والشراء في الفترة الماضية، كما أثرت على نمو المشاريع العمرانية والتي أصابها نوع من التباطؤ لتبيان توجهات السوق في المرحلة المقبلة، خاصة في ظل إصرار كل من الملاك والمستثمرين والشارين على أسعارهم، وكل واحد منهم يراها الأنسب لعقاره أو لاستثماره، هذا بالإضافة إلى إحجام البنوك عن منح تسهيلات للإقراض العقاري، والمطالبة بضمانات تفوق قيمة العقار المطلوب عليه القرض.
وأضاف بأن الفترة المقبلة لآخر الربع الرابع من العام الحالي ستكون هادئة ومستقرة بشكل ثابت ليزداد النشاط العقاري تدريجياً مع أواخر العام الحالي ومطلع العام المقبل وبداية الربع الأول من السنة المقبلة إثر إطلاق المشروعات الجديدة سواء من قبل الحكومة أو القطاع الخاص، والتي ستلعب دوراً كبيراً في إنعاش هذا القطاع، وتفعيل نشاطه، لافتاً إلى أن المستثمرين والمطورين العقاريين اليوم في حالة ترقب للسوق بعد أن تراجع العائد الربحي من الاستثمار العقاري لنسب لا يمكن تحقيقها إلا بعد مرور سنوات طويلة.
وأكد الدوسري أيضاً أن الحل لهذا الأمر بيد الحكومة من خلال فتح مناطق عقارية جديدة تكون خارج منطقة الدوحة وضواحيها، شريطة أن تتضمّن بنية تحتية وخدمات متكاملة تتيح للقطاع الخاص الاستثمار فيها بالشكل الذي يساهم في الحد من الأسعار الحالية، أو من خلال منح أراض وتعزيز دور بنك التنمية لطرح قروض عقارية جديدة وطويلة الأجل تكون مناسبة للمواطنين والمستثمرين، مشيراً في هذا السياق إلى إمكانية أن تقوم الحكومة بشراكات مع القطاع الخاص وخير مثال شركة بروة، وأن تقوم بزيادة وتيرة بناء الوحدات والمدن السكنية بحيث تساهم في تحقيق التوازن بين العرض والطلب، والذي بدوره سوف تساهم بشكل كبير في تخفيض الارتفاع غير المبرّر سواء في العقارات وللبيع أو للإيجار.
الأسعار في القمة
وبدوره أكد العقاري ورجل الأعمال جابر المري أن المعدلات التي وصل إليها السوق العقاري ليست صحيحة، وغير صحيّة على المدى المتوسط والبعيد، لما تتضمّنه من تأثيرات اقتصادية ستنعكس على حركة البيع والشراء وعلى حركة البناء أيضاً، لافتاً إلى أن الأسعار المرتفعة التي وصل إليها العقار والأراضي لا يمكن للمستثمرين تحملها مع إضافة تكلفة البناء، والتي بمعدلاتها الحالية ستكون مكلفة جداً، ولن تفي بتوفير عائد ربحي مجزي للمطورين العقاريين.
وأشار إلى أن العائد المتعارف عليه في منطقة الشرق الأوسط للعقارات لا يقل عن 10% للعقار، وخلال مدة زمنية محدّدة ما بين 10-15 سنة على أقصى حد، ولكن مع ارتفاع أسعار الأراضي حالياً، ومع إضافة تكاليف البناء وأجرة الأيدي العاملة والمعدات وغير ذلك، بات العائد المادي لا يتجاوز الـ5%، ويحتاج لأكثر من 20 سنة لإعادة الرأسمال، ما يشي بأن الأسعار الحالية وصلت قمتها ولا يمكن أن تزداد أكثر من ذلك لتحقق عوائد مجزية للمستثمرين أو الشارين المحتملين للعقارات، وهذا ما جعل السوق تسوده في الفترة الحالية حالة من الترقب والحذر بعد هدوء في المبيعات وحركة البيع والشراء في الربع الثالث من هذا العام.
وأضاف المري بوجود عوامل عدة تسبّبت بهذا الارتفاع، منها إصرار ملاك العقارات والأراضي على أسعار محدّدة ولا تتناسب مع الأسعار الحالية لهذه العقارات، فضلاً عن دخول شركات عقارية كبرى وأموال مستثمرين للسوق المحلية ساهمت بشكل كبير في رفع القيمة الفعلية للعقارات والأراضي.