جريدة الراية - الإثنين 18 مايو 2015

المحامي حواس الشمري لـ بوابة قانونيّة:
منازعات المقاولات تملأ المحاكم
تأخّر التسليم ومخالفة الاشتراطات أهمّ الأسباب

كتب - هيثم القباني:
أكّد المحامي حواس الشمري أن المحاكم تنظر مئات الدعاوى القضائية المتعلقة بالمقاولات رغم أن القانون القطري كان قاطعًا في تحديد التزامات طرفي النزاع.
وأشار إلى أن المحاكم تشهد نزاعات قضائية متنوعة، لاسيما فيما يخصّ التأخّر في التنفيذ والتسليم في الموعد المحدّد ومخالفة الاشتراطات الفنيّة المنصوص عليها في العقد، ومطالبة المواطنين بمبالغ إضافية لتنفيذ المشروع.
وأكّد لـ بوابة قانونية أن بعض شركات المقاولات الكبرى تتعاقد أحيانًا مع شركات مقاولات صغرى من الباطن بأسعار أقل بهدف الربح، ثم ما تلبث أن تواجه الشركة الأخيرة عقبات كبيرة أهمّها ارتفاع تكلفة مواد البناء ورواتب العمالة؛ ما يُسبّب تعثرها عن الوفاء بالتزاماتها، لافتًا إلى أن بعض شركات المقاولات المتعثرة أو الوهميّة تختفي تمامًا فجأة بإغلاق مكتبها الرئيس، للتهرّب من المسؤولية القانونيّة عند التعثّر أو العجز عن تنفيذ المشروع.
وأشار إلى أن معظم شركات المقاولات تقوم بالتعاقد بكميات كبيرة لا تتناسب وإمكاناتها وقدرتها الإنتاجية بهدف تحقيق أكبر هامش ربح ما يجعلها تخلّ بالتعاقد مع العميل، موضحًا جشع المقاولات يذهب بالعقود أدراج الرياح بعد ذلك.
وقال إن الشركات تقوم بأخذ دفعات مالية من العميل لتقوم بناء مشاريع عميل آخر؛ لأنه متأخر عن الانتهاء وهكذا الأمر يمرّ بخلط المشاريع في بعضها البعض لتتأخر مصالح العميل وتضيع أمواله سدى ليجد أن الطريق إلى المحاكم هو الحلّ.
وأوضح أن القضايا تستغرق أحيانًا عدّة سنوات أمام المحاكم أو يذهب للقضاء المستعجل الذي ينظر خلال 45 يومًا في القضية مع ندب خبير ليقيم إلى أي مرحلة وصلت عملية البناء وما تمّ دفعه وإنفاقه وقيمة التأخير ومن المتسبب الشركة أم المتعاقد لتتخذ المحكمة قرارًا بعدها.
وأكد أن كثيرًا من المواطنين دخلوا في نزاعات مع مقاولين بسبب التأخير والمماطلة والحصول على الدفعة الأولى من القرض دون أن يقدم ما يوازي هذه الدفعة من أعمال بناء ثم يهرب ويترك المباني ليدخل بعدها صاحب المنزل في مشاكل ونزاعات تصل إلى ساحات المحاكم وللأسف تظلّ أعمال البناء متوقفة لحين الفصل في إجراءات التقاضي التي قد تستغرق سنة أو سنتين وهذه معاناة يعاني منها المواطنون الحاصلون على قرض بنك التنمية.
وأوضح أن معظم شركات المقاولات التي تقوم بإنشاء عقارات وشركات المواطنين ذات مسؤولية محدودة، ولا يتجاوز رأس مالها 200 ألف ريال، بما لا يغطي قيمة العقود المبرمة مع المواطنين والتي لا تقلّ قيمة أي منها عن مليون ريال.
وقال إن القانون المدني رقم 22 لسنة 2004 ألزم المقاول في عقد المقاولة تجاه ربّ العمل بضمان جودة العمل وفقًا للشروط المتفق عليها وفي الوقت المحدد في العقد، وضمان عدم وقوع عيوب وعدم مخالفة العقد.. هذا إلى جانب ضمان عدم التأخير في تنفيذ الأعمال أو التأخير في إنجازها بحيث يستحيل مع إتمام الأعمال في الوقت المتفق عليه، وتعويض ربّ العمل عن الضرر أو الخسارة الناجمين عن إخلال المقاول بالتزاماته في عقد المقاولة .
وأوضح أن القانون المدني القطري رقم (22) لسنة 2004 عرف عقد المقاولة بأنه عقد يتعهّد بمقتضاه أحد المتعاقدين يسمى (المقاول) بأن يصنع شيئًا أو أن يؤدي عملاً لصالح المتعاقد الآخر (ربّ العمل) لقاء أجر يتعهّد به ربّ العمل.
التزامات قانونيّة للمقاول
يقول المحامي حواس الشمري إن المشرع القطري حصر التزامات المقاول في نصوص المواد من 687 إلى 691 من القانون المدني القطري رقم 22 لسنة 2004، حيث ألزم المقاول في الفقرة 1 من المادة 687 بأن ينجز العمل طبقًا للشروط الواردة في عقد المقاولة، فإن لم تكن هناك شروط متفق عليها فعليه التزام بإنجاز العمل وفقًا للأصول المتعارف عليها.
وأضاف: كما ألزمت ذات المادة المقاول بإنجاز العمل في المدة المتفق عليها بعقد المقاولة فإن لم يتفق على مدة معينة توجب على المقاول إنجاز العمل في المدة المعقولة التي تقتضيها طبيعة العمل مع مراعاة عرف الصنعة في ذلك، وفي الفقرة 2 من المادة 687 ألزم المشرع القطري المقاول أن يقدّم على نفقته ما يحتاج إليه في إنجاز العمل من عمالة وأدوات ومهمات مالم يقضِ الاتفاق أو العرف بغير ذلك.
وأوضح أن الفقرة 1 من المادة 688 أجازت لربّ العمل أن ينذر المقاول إذا تبين أثناء سير العمل أنه يقوم بتنفيذ العمل على وجه معيب بأن يصحح من طريقة التنفيذ خلال أجل معقول يحدده له، فإذا انقضى الأجل دون أن يرجع المقاول إلى الطريقة الصحيحة أو المتفق عليها جاز لربّ العمل أن يطلب فسخ العقد أو الحصول على ترخيص من القضاء في تنفيذ الالتزام على نفقة المقاول إذا كانت طبيعة العمل تسمح بذلك.
موعد تنفيذ المشروعات
يلزم القانون المقاول بالشروع في تنفيذ العقد في الوقت المتفق عليه وتجيز المادة رقم 689 من القانون المدني القطري رقم 22 لسنة 2004 لصاحب العمل طلب فسخ العقد دون انتظار لحلول أجل التسليم إذا تأخر المقاول في البدء بتنفيذ العمل أو في إنجازه تأخرًا لا يرجى معه مطلقًا أن يتمكن من القيام به كما ينبغي في المدة المتفق عليها، أو إذا اتخذ مسلكًا ينمّ عن نيته في عدم تنفيذ التزامه، أو أتى فعلاً من شأنه أن يجعل تنفيذ هذا الالتزام مستحيلاً.
شروط فسخ وإنهاء العقد
وفقًا المادة 703 فانه إذا كان من مقتضى المقاولة أن يقوم المقاول خلال مدة محددة بصيانة شيء أو بغير ذلك من الأعمال المتجددة، انتهت المقاولة بانقضاء تلك المدة.
وينقضي عقد المقاولة باستحالة تنفيذ العمل المتفق عليه لسبب لا يد لأحد الطرفين فيه. وعندئذ يكون للمقاول الحق في مطالبة ربّ العمل بما أنفقه وبما يستحقّه من أجر، وذلك في حدود ما عاد على ربّ العمل من منفعة.
وتنتهي المقاولة بموت المقاول، إذا كانت مؤهلاته الشخصية أو إمكاناته محل اعتبار في التعاقد، فإن لم تكن محل اعتبار فلا ينتهي العقد من تلقاء نفسه، ولكن يجوز لربّ العمل أن يطلب فسخه إذا لم تتوافر في ورثة المقاول الضمانات الكافية لحسن تنفيذ العمل.
وإذا انتهت المقاولة بموت المقاول استحق ورثته قيمة ما تم من الأعمال وما أنفق لتنفيذ ما لم يتم، وذلك بقدر النفع الذي يعود على صاحب العمل من هذه الأعمال والنفقات.
ولربّ العمل أن يطالب بتسليم المواد الأخرى التي تمّ إعدادها والرسوم التي بدئ في تنفيذها، على أن يدفع عنها مقابلاً عادلاً.
وتسري هذه الأحكام أيضًا إذا بدأ المقاول في تنفيذ العمل ثم أصبح عاجزًا عن إتمامه لسبب لا دخل لإرادته فيه.
ولربّ العمل أن يتحلل من العقد ويوقف تنفيذ العمل في أي وقت قبل إتمامه، على أن يعوض المقاول عن جميع ما أنفقه من مصروفات، وما أنجزه من أعمال، وما كان يستطيع كسبه لو أنه أتمّ العمل.
على أنه يجوز للمحكمة أن تخفض التعويض المستحقّ عما فات المقاول من كسب إذا كانت الظروف تجعل هذا التخفيض عادلاً، ويتعين عليها بوجه خاصّ أن تنقص منه ما يكون المقاول قد اقتصده من جراء تحلل ربّ العمل من العقد، وما يكون قد كسبه باستخدام وقته في عمل آخر.
ضوابط الاستعانة بمقاولي الباطن
تجيز المادة 701 للمقاول أن يكل تنفيذ العمل في جملته أو جزء منه إلى مقاول من الباطن، إذا لم يمنعه من ذلك شرط في العقد، أو لم يكن من شأن طبيعة العمل أن تكون شخصية المقاول محل اعتبار.
ومع ذلك تبقى التزامات المقاول الأصلي قِبَلَ ربّ العمل قائمة، ويكون مسؤولاً قِبَلَه عن أعمال المقاول من الباطن.
ووفقًا للمادة 702 يكون للمقاول من الباطن وللعمال الذين يشتغلون لحساب المقاول الأصلي في تنفيذ العمل، حق مطالبة ربّ العمل مباشرة بما لا يجاوز القدر الذي يكون مدينًا به للمقاول الأصلي من وقت رفع الدعوى، ويكون لعمال المقاول من الباطن مثل هذا الحق قِبَلَ كل من المقاول الأصلي وربّ العمل.
وللمقاول من الباطن وللعمال المذكورين عند توقيعهم الحجز تحت يد ربّ العمل أو المقاول الأصلي، امتياز على المبالغ المستحقة للمقاول الأصلي أو للمقاول من الباطن وقت توقيع الحجز، ويكون الامتياز لكل منهم بنسبة حقّه، ويجوز أداء هذه المبالغ إليهم مباشرة.
وحقوق المقاول من الباطن والعمل المقررة بمقتضى هذه المادة، مقدمة على حقوق من ينزل له المقاول عن حقه قِبَلَ ربّ العمل.
تلف موادّ البناء
وفيما يخصّ هلاك الأشياء أو تلفها والتي تهلك أو تتلف بسبب أي حادث مفاجئ أو قوه قاهرة قبل تسليمها لربّ العمل، أكّد الشمري أنه حسب نصّ المادة 690 من القانون المدني القطري ليس للمقاول أن يطالب بالأجر المتفق عليه ولا بقيمة الموادّ التي قدّمها إذا هلك الشيء أو تلف بسبب حادث مفاجئ أو قوة قاهرة قبل تسليمه لربّ العمل، إلا إذا تبين أن ربّ العمل وقت الهلاك أو التلف مخلاً بالتزامه بتسلم العمل، ففي هذه الحالة يحقّ للمقاول الرجوع على ربّ العمل بالأجر.
حيث نصّت المادة 691 من القانون المدني القطري رقم 22 لسنة 2004 على أنه: إذا كانت الموادّ مقدمة من ربّ العمل، وهلك الشيء أو تلف قبل تسليمه له بسبب حادث مفاجئ أو قوة قاهرة، فلا يكون له أن يطالب المقاول بقيمتها.
خصائص عقد المقاولة
أكّد المحامي حواس الشمري أن عقد المقاولة أنواع، من أهمها أعمال البناء في وقتنا الحالي، الذي يتسم بأنه عقد رضائي ينعقد بمجرد تلاقي إرادة الطرفين ولا يحتاج لانعقاده إلى شكل معين.
وأضاف كما أنه عقد معاوضة، أي أن يأخذ كل من المتعاقدين مقابلاً لما يعطيه، فالمقاول يؤدي عملاً لربّ العمل مقابل أجر يتعهّد به الأخير وربّ العمل يدفع مالاً مقابل عمل يؤديه المقاول له.
وتابع: ثالث خصائص عقد المقاولة أنه عقد ملزم للجانبين تبادلي، أي أنه ينشئ التزامات متبادلة ومتقابلة في ذمة كل من طرفيه ليضحي كل أطرافه دائنًا ومدينًا في آن واحد، حيث يصبح المقاول دائنًا بالأجر في ذمة ربّ العمل ومدينًا له بأداء العمل في نفس الوقت.
500 ريال عن كل يوم تأخير
تغريم شركة تأخرت في تسليم مجلس
الدوحة-الراية: ألزمت المحكمة الابتدائية شركة مقاولات بدفع غرامة تقدّر بـ 80 ألف ريال بسبب تأخيرها في تسليم مجلس وعدم مطابقته المواصفات المُتفق عليها.
وتخلص وقائع القضية في أن أحد المواطنين قام بالاتفاق مع إحدى شركات المقاولات ببناء مجلس، على أن تلتزم بتسليم المبنى خلال موعد قدره 6 أشهر.. وفي حالة تأخّرها عن الموعد تلتزم بسداد 500 ريال عن كل يوم تأخير.
إلا أن الشركة أخلت بالموعد ولم تسلمه المبنى في الميعاد المحدّد.. ما حدا بالمدعي بإقامة دعوى ضدّ المُدعى عليها.
فقضت المحكمة بندب خبير هندسي للانتقال للعقار محل التداعي ومعاينة بيان الأعمال المنفذة منها، وعما إذا كان هناك تأخير ومن المُتسبّب فيه.
وقد باشر الخبير مأموريته وقدم تقريرًا مبينًا قيمة ما تمّ تنفيذه بواسطة المُدعى عليها من أعمال بعد استبعاد ما قام المدعي بتنفيذه أو تقديمه وهو ١٩٨٥٠٠ ريال.
وأشار التقرير إلى أن هناك بعض الأعمال غير المُطابقة للمواصفات التي نصّ عليها العقد الموقع بين الطرفين.. كما يوجد بعض العيوب في الأعمال المنفذة وتقدّر قيمة إصلاح العيوب بقيمة مالية ٣٥٠٠ ريال بالإضافة إلى إجمالي ما قام المدعي من تسديده إلى المُدعى عليها 250 ألف ريال، كما يوجد تأخير بالمشروع ٣٠ يومًا يتحمّلها المُدعى عليه كاملة.

القانون وفقًا لأخر تعديل - قانون رقم (10) لسنة 2003 بإصدار قانون السلطة القضائية

قانون رقم (22) لسنة 2004 بإصدار القانون المدني 

التحكيم الخليجي يحكم لصالح شركة قطرية في نزاع عقد مقاولات