جريدة الراية  - الإثنين  14 سبتمبر 2015

المحامي عبدالله المطوع لـ بوابة قانونية:
التأجير من الباطن يضاعف القضايا بالمحاكم
السماسرة ومكاتب التأجير يتلاعبون بالملاك والمستأجرين
مطلوب تأهيل الملاك لإدارة أملاكهم وخفض عدد القضايا

كتب - هيثم القباني:
دعا المحامي عبدالله المطوع إلى تدخل تشريعي في قانون إيجار العقارات رقم (4) لسنة 2008 لوضع ضوابط جديدة للتأجير من الباطن تمنع تلاعب السماسرة ومكاتب التأجير بالملاك والمستأجرين.
وأكد لـ بوابة قانونية أن سوق إيجار العقارات في قطر يشهد انتشاراً لافتاً لما يسمى بالتأجير من الباطن وهي مشكلة مؤرقة وشبه مستعصية على الحل حيث أصبحت هناك شبكات من السماسرة تتحكم في مصير العديد من المواطنين من ملاك العقارات، وكذلك الوافدون.
وأوضح أن مراكز الشرطة والمحاكم تعج بالكثير والكثير من هذه القضايا وهو ما أكد عليه مكتب لجان فض المنازعات الإيجارية بتاريخ 7/9/2015 أن المكتب قد تلقي منذ بداية العام الجاري حتي نهاية أغسطس الماضي 1470 طلباً.
وشدد على أهمية قيام ملاك العقارات بإدارة أملاكهم بأنفسهم أو على الأقل اللجوء إلى المكاتب التي تتوافر فيها المقومات المناسبة لإدارة الأملاك.
وأضاف: فضلاً عن أن ظاهرة التأجير من الباطن تضر الملاك فإنها أيضًا تطال المستأجر، حيث إن الوسطاء يقومون بإعادة تأجير الوحدات إلى الجمهور بأسعار مرتفعة وهو ما يؤثر سلبًا على شرائح متعددة، خاصة ذوي الدخل المحدود والمتوسط .
وعزا هذه الفوضى في السوق العقاري لغياب الاشتراطات اللازمة للمكاتب العقارية والالتزام بها، مضيفًا: ويعود استشراء ظاهرة الإيجار من الباطن لعدة أسباب أهمها الفوضي العارمة الحاصلة في مكاتب العقارات حيث إنه على الرغم من أن هذه المهنة تتطلب الكثير من الشروط مثل وجود مقر مناسب للمكتب ووجود بعض الأشخاص الذين تتوفر فيهم الخبرة والمعرفة بهذا المجال بحيث يستطيعون معرفة أنواع العقارات والطريقة المثلى لتأجيرها إلا أن الواقع - وبكل أسف - يؤكد تغيب هذه الشروط عن الكثير من المكاتب العقارية التي تعمل على الساحة.
وأضاف: ويبقى السؤال الذي يطرح نفسه لماذا يُفضل ملاك العقارات التعامل مع مثل هذه المكاتب وما هو السر وراء غياب المنطق عند ملاك العقارات فأحدهم قد يؤجر العقار الذي يمتلكه بمبلغ 100.000 ريال لأحد السماسرة والذي يقوم بدوره بإعادة تأجير ذات العقار بمبلغ 200.000 ألف ريال. ومن ثم يُفوت على مالك العقار أرباحًا كثيرة هذا فضلاً عن أن هذا السمسار الذي استأجر العقار من المالك يُمكنه أن يختفي بعد استلامه كامل القيمة الإيجارية ويترك الملاك يواجهون مشكلات عدة مع المستأجرين وهو الأمر الذي لا يخفي على كل من يتابع هذه المشكلة.
وأكّد أن التأجير من الباطن مشكلة تحتاج إلى تدخل تشريعي حيث نصت المادة (14) من قانون إيجار العقارات رقم (4) لسنة 2008 على أنه لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الإيجار كله أو بعضه للغير إلا بإذن كتابي من المؤجر.
وأضاف: كما ورد بالمادة (19) من ذات القانون أنه إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو التنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر كان ذلك سببًا من أسباب إخلاء العين" .. إلا أن الكثير من الملاك يعطون صلاحية التأجير من الباطن إلى المستأجرين دون رابط أو فهم لطبيعة القانون.
وشدد في الوقت ذاته على أهمية دور وزارة البلدية والتخطيط العمراني في هذا الصدد، قائلاً: ومن ثم فإننا نرى أنه ينبغي أن تواصل وزارة البلدية مساعيها للقضاء على ظاهرة المخالفات الإيجارية عبر حزمة من القوانين والشروط والتعديلات الجذرية. حيث يكون الهدف من هذه القوانين ضبط العملية الإيجارية والحد من حدوث مثل هذه المشكلات على أن يتم التعامل مع مسألة الإيجار من الباطن باعتبارها خرقاً للقانون.
وطالب بضرورة توفير خط ساخن يتمكن من خلاله المواطنون من نقل شكاواهم والإبلاغ عن المخالفة، وكذلك تكثيف حملات التفتيش على الوحدات المؤجرة، مشددًا على حتمية فرز المكاتب العقارية وإخراج المتطفلين على هذه المهنة وعدم منح الرخص التجارية إلا بعد التثبت من استيفاء الشروط التي تؤهل لممارسة هذا النشاط .
التزامات وحقوق متبادلة
يلتزم المؤجر بأن يسلم العين المؤجرة، وملحقاتها للمستأجر في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقًا لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، ويجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، أو إنقاص الأجرة، بقدر ما نقص من المنفعة، وفقًا لما تقرره اللجنة.
يلتزم المؤجر بأن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة الضرورية لتبقى صالحة للانتفاع بها، فإذا تأخر المؤجر، بعد إخطاره كتابة، عن القيام بتنفيذ هذه الصيانة، أو إذا تعذر إخطاره، جاز للمستأجر أن يحصل على إذن من اللجنة بإجراء الصيانة اللازمة بمعرفته واستيفاء ما أنفقه خصمًا من الأجرة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة.
للمؤجر الحق في إجراء الصيانة المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة ولو عارض المستأجر ذلك، فإذا ترتب على هذه الصيانة إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر أن يطلب، تبعًا للظروف، فسخ العقد، أو إنقاص أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة، أو مد مدة الإيجار بقدر فترة فوات المنفعة.
ويسقط حق المستأجر في طلب فسخ العقد أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار، إذا شغل العين المؤجرة لمدة ثلاثين يومًا من تاريخ انتهاء أعمال الصيانة دون اللجوء إلى اللجنة، ما لم يقدم لها عذرًا مقبولًا.
لا يجوز للمؤجر أن يتقاضى من المستأجر تأمينًا نقديًا يزيد على أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى.
ويجوز الاتفاق على غير ذلك بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى.
التزامات قانونية
يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء، والكهرباء، والهاتف للعين المؤجرة، وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونًا، وذلك اعتبارًا من تاريخ تسلمه لها، وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
مالك يقتحم عينًا مؤجرة
يقول المحامي عبدالله المطوع: قام أحد موكلينا باستئجار مكتب إداري بأحد الأبراج من مستأجر خوّل له المالك التأجير من الباطن وبعد أن تسلم العين محل الإيجار فوجئ بالمالك يقوم بكسر العين وتغيير المفاتيح ومنع المستأجر من دخول العين بحجة أنه قام بفسخ العقد مع المستأجر الأصلي.
وقال: وحيث إن المستأجر من الباطن كان قد حرر شيكات بقيمة الإيجار لمدة عامين بخلاف التأمين إلا أنه أصبح في الشارع دون نص قانوني يحميه، علمًا بأن جميع الأوراق التي أجّر من خلالها كانت صحيحة وسارية المفعول ما حدا به إلى رفع دعوى مدنية للمطالبة بتسليمه الشيكات وهو ما ليس له نص قانوني وقام برفع دعوى جنائية (بلاغ جنائي ) بدخول ملك الغير وهو ما يحتاج إلى تدخل تشريعي لتوضيح وتفسير مواد القانون والتعريف بصفة المستأجر من الباطن وما له من حقوق وما عليه من واجبات حتى لا تضيع حقوق المواطنين.
انتهاء عقد الإيجار
مع عدم الإخلال بنص المادة (19) من هذا القانون، ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة له، فإذا انتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك، ودون اعتراض منه، أعتبر العقد مجددًا لمدة مماثلة وبذات شروطه.
لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة أي من طرفي العقد، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر ممن كانوا يشاركونه الانتفاع بالعين المؤجرة، طلب إنهاء العقد.
حالات إخلاء العين
يجوز للمؤجر، ولو قبل انتهاء عقد الإيجار، أن يطلب من اللجنة إخلاء العين المؤجرة إذا لم يقم المستأجر، بالوفاء بالأجرة في ميعاد استحقاقها، ما لم يقدم عذراً تقبله اللجنة.
وكذلك إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن، أو تنازل عنها، أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه، بغير إذن كتابي من المؤجر، وإذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها، بطريقة تخالف شروط العقد، أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب، وكذلك إذا صدر قرار بهدم المبنى من الجهة المختصة، أو ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط، ويخشى منها على سلامة السكان.
كما يمكن ذلك إذا رغب المؤجر في هدم المبنى إذا مضى أكثر من خمس عشرة سنة على الأقل على إقامة المبنى، أو إقامة مبانٍ استثمارية أو تجارية بشرط الحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة.
الوفاء بالإيجار خلال 7 أيام
يجب على المستأجر الوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة إلى المؤجر في موعد لا يجاوز سبعة أيام من التاريخ المحدد في العقد لاستحقاقها، وذلك بموجب إيصال يثبت فيه قيمة الأجرة.
فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها، فللمستأجر، قبل مضى سبعة أيام من تاريخ امتناع المؤجر أن يخطره بكتاب مسجل على عنوانه المثبت في العقد بوجوب استلام الأجرة خلال سبعة أيام، فإذا لم يتسلمها المؤجر خلال هذا التاريخ، يودع المستأجر الأجرة خلال الأسبوع التالي خزانة اللجنة بدون رسوم.
ويعتبر هذا الإيداع وفاءً بالأجرة في الموعد المقرر، ويُخْطر المستأجر المؤجر بذلك، بكتاب مسجل على العنوان المثبت في عقد الإيجار.
وفي جميع الأحوال، لا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه من مبالغ لصالح المؤجر إلا بموافقة المؤجر، أو بموجب قرار من اللجنة. وللمؤجر أن يطلب من رئيس اللجنة الموافقة على سحب ما أُودع لصالحه بعد دفع الرسوم المقررة.
التأجير من الباطن
لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن، ولا التنازل عن الإيجار كله أو بعضه للغير، إلا بإذن كتابي من المؤجر.