جريدة الشرق - الأربعاء 15 يونيو 2016م

قانون جديد لتنظيم التسجيل العقاري.. وقصر حق التملك على القطريين
* نشر بنوده التي تضم 58 مادة قانونية
* الحبس 3 سنوات والغرامة 500 ألف ريال لكل من توصل إلى تسجيل عقار بطريقة غير مشروعة
* إنشاء لجنة للتسجيل العقاري لتقدير قيمتها المالية
* آليات وضوابط إجرائية مشددة على التسجيل العقاري
* الغرامة 10 آلاف ريال لكل من أجرى تغييراً في السجل العقاري أو كشطاً أو غشاً فيه
* وجوب تحقق الموظف المختص من أصحاب العقار قبل التصديق على توقيعات ذوي الشأن
* إدارة السجل تتولى تقدير قيمة العقار حسب القيمة السوقية
* النسخ الإلكترونية للسجلات والطلبات والمعاملات ذات حجية قانونية
* شهادة حصر الورثة وأصل سند ملكية العقار للحصول على حق الشخص في العقار
* تخصيص صحيفة مستقلة لكل عقار تبين حالة المالك المادية وكل التصرفات حول العقار
* جواز إجراء تغيير في بيانات السجل أو شطب أو تسجيل أو قيد فيه بموجب حكم بات

وفاء زايد
علمت الشرق أن الجهات المختصة تدرس مشروع قانون جديد لتنظيم التسجيل العقاري، وهو أول تغيير شامل لقانون التسجيل العقاري الذي ظل معمولا به طيلة 52 عاماً منذ العام 1964، وأنه سيخضع للدراسة وإبداء الرأي حوله أمام المعنيين، وسيتم إلغاء القانون رقم 14 لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري، والمعمول به حالياً، وسيحل القانون الجديد محله بعد موافقة الجهات المعنية عليه.
وتنفرد "الشرق" بنشر مواد القانون الجديد والذي يشتمل على 58 مادة قانونية، ويضع آليات وضوابط إجرائية مشددة على التسجيل العقاري:
فالمادة 1 تعريفات، تحدد وزارة العدل هي المعنية بالتسجيل العقاري، والإدارة المقصودة هي الوحدة الإدارية المختصة بالتسجيل العقاري .
ويعني السجل العقاري مجموعة الصحائف المخصصة للعقارات أو الوحدات العقارية، والتي تبين أوصاف كل عقار وحالته القانونية والحقوق المترتبة عليه، والوحدة العقارية تعني أيّ جزء مفرز من عقار مع إصدار سند ملكية جديدا، ويعني التسجيل بإثبات التصرفات والأحكام المتعلقة بحق الملكية أو أيّ حق عيني عقاري أصلي.
وتنص المادة 2، على اقتصار تملك العقارات على القطريين مع عدم الاخلال باحكام القوانين المنظمة لتملك مواطني دول التعاون وغير القطريين،
وتنص المادة 3 على أنه يجب تسجيل جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق ملكية، أو حق عيني عقاري أصلي أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام القضائية المثبتة لهذه الحقوق، ويجب قيد التصرفات لهذه الحقوق العقارية،
ويترتب على عدم التسجيل أو القيد أنّ الحقوق لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير، ولا يكون لها أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
وتنص المادة 4، على أنه لا تقبل أيّ دعوى بشأن الملكية العقارية أو الحقوق العينية على العقارات غير المسجلة إلا إذا كانت طعناً على قرارات نهائية صادرة من اللجنة .
والمادة 5 تفيد الدعاوى المتعلقة بحق عينيّ أو عقاري بصحة نفاذ تصرف من التصرفات الواجب تسجيلها أو قيدها، ويجب أن يكون من بين الطلبات فيها التغيير في بيانات السجل،
ولا تقبل الدعوى أمام المحكمة إلا بعد تقديم صورة رسمية من الدعوى للإدارة للتأشير عليها في السجل بمضمون تلك الطلبات، وإعطاء المدعي شهادة بذلك.
وتفيد المادة 6، أنه يؤشر بمنطوق الحكم في الدعاوى المادة السابقة، في ذيل التأشير في السجل بصحيفة الدعوى أو في هامش تسجيلها، ويجب أن يتم ذلك خلال 3أشهر من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وإلا اعتبر التأشير بها في السجل كأن لم يكن.
والمادة 7، تنص على أنه يترتب على التأشير في السجل بصحف الدعاوى، أن يكون حق المدعي الذي تقرر بحكم بات مؤشر به طبقاً للقانون، حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير.
وحددت المادة 9، وجوب تسجيل الحق الثابت بالإرث متى اشتمل على حقوق عينية عقارية، والمادة 10 تنص على أنه يقدم طلب تسجيل حق الإرث من جميع الورثة.والمادة 11 تنص على أنه يجب أن يرفق بطلب تسجيل حق الإرث مستندات هي: إشهاد الوراثة، وشهادة حصر الإرث، وأصل سند ملكية العقار، وما يثبت صفة من يقوم مقام طالبي التسجيل.المادة 12، تفيد بوجوب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في السجل، وأن يكون حق الشفيع بحكم نهائي وقيد في السجل حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية.
وحدد الفصل الرابع إجراءات التسجيل والتصديق على التوقيعات، وتنص المادة 13 على أنه تتم إجراءات التسجيل أو القيد بناء على طلب ذوي الشأن، والمادة 14 ينشأ بالإدارة سجل تقيد به طلبات التسجيل والقيد بأرقام مسلسلة حسب ترتيب تقديمها، وتثبت به طلبات الحصول على المحررات والشهادات.
والمادة 15 تنص أنه يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل، تبين حالته المادية وكافة التصرفات التي ترد عليه.وتحدد المادة 16، شروط البيانات الواجب توفرها في المحررات وهي: البيانات الدالة على شخصية كل طرف، وبيان صفة من يقوم مقام غيره، والبيانات اللازمة لتعيين العقار، وموضوع المحرر المراد تسجيله، وبيانات أصل حق الملكية أو الحق العيني، وغيرها.
والمادة 17، تفيد أنه تتولى الإدارة استيفاء البيانات الخاصة بوصف العقار ونوعه، وللإدارة التحقق من صحة المستندات، وتتولى تقدير قيمته وفق القيمة السوقية.
والمادة 18، تفيد أنه على الموظف المختص قبل التصديق على توقيعات ذوي الشأن أن يتحقق من شخصياتهم بالمستندات المطلوبة .
والمادة 19، أنه إذا قام شخص مقام غيره في تصرف من التصرفات عن طريق الإنابة أو الوكالة أو التفويض أو الوصاية أو القوامة أو النظارة على الوقف، وجب التحقق من صفة الشخص والمستندات المؤيدة لذلك.
والمادة 20، يجب أن يكون سند الممثل القانوني للمتصرف خاصاً وصريحاً في تحديد سلطة التصرف المخولة له، وبوجه خاص في إجراء البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار .
والمادة 21، تحرر التصرفات التي تعدها الإدارة باللغة العربية، ويجوز إصدار شهادات ملكية العقارات باللغة الإنجليزية حسب طلب ذوي الشأن.
والمادة 22، تنص على أنه تشتمل المحررات المراد قيدها على اسم الدائن وجنسيته ومحل إقامته ورقمه الشخصي، واسم المدين أو المالك الذي رتب الحق على ملكه، ورقم السند الثابت به الدين، ومصدر الدين المضمون، وفي حالة الرهن الحيازي العقاري .كما تفيد المادة 23،على أنه لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني للعقارات المسجلة سوى سند الملكية أو الصحيفة العقارية.
والمادة 24 تنص على أنه لا يجوز الادعاء بتملك العقارات المسجلة بالتقادم.
وتنص المادة 25، على أنه لا يجوز تسجيل أي حق في السجل العقاري.
والمادة 26 تفيد أنه إذا قدم للإدارة أكثر من طلب في شأن عقار واحد، وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في سجل الطلبات.
والمادة 29 تفيد أنه تعد الإدارة سند الملكية من واقع ما هو ثابت في السجل، والمادة 30 تنص على أنه يصادق الوزير أو من يفوضه على صحة سند الملكية ومطابقته للسجل قبل تسليمه للمالك.
وتنص المادة 33، على أنه لا يجوز أن تنقل من الإدارة أصول المحررات أو السجلات أو الدفاتر أو الوثائق المتعلقة بالتسجيل أو القيد، ويجوز بقرار من المحكمة بناء على طلب رسمي مسبب من الجهات الحكومية، منح ذوي الشأن صورة رسمية من تلك الأصول.
والمادة 35، تخصص صحيفة عقارية لكل عقار مفرز، وتتضمن البيانات المتعلقة بحالته المادية وحقوق الملكية الخاصة به، وفي المادة 36 يجوز توحيد العقارات بناء على طلب المالك، بشرط أن تكون العقارات ملتصقة ببعضها.
وفي المادة 37، يتضمن السجل العقاري البيانات الخاصة بكل عقار، اسم المنطقة العقارية، والحقوق العينية، واسم المالك، وحدود العقار، والغرض المخصص له.
والمادة 38، يكون المخطط الهندسي للعقار ورقمه المساحي الصادر من الجهة المختصة بوزارة البلدية والتخطيط العمراني هو الأساس في تعيين موقعه وبيان حدود مساحته.
والمادة 39 ، تكون بيانات السجل العقاري حجة في مواجهة الكافة .
وفي المادة 40، لا يجوز إجراء تغيير في بيانات السجل أو شطب أو تسجيل أو قيد فيه، إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل أو بمقتضى حكم بات،
كما يجوز للجنة إجراء التغيير أو الشطب إذا كان التسجيل أو القيد تمّ بناءً على غش أو تدليس أو خطأ إداري.
والمادة 41، تجيز للإدارة من تلقاء ذاتها تصحيح الأخطاء المادية في السجل العقاري، ولا يجوز إجراء التصحيح إلا بعد إخطار أو إعلان ذوي الشأن .
والمادة 44، تنشأ في الوزارة لجنة تسمى لجنة التسجيل العقاري، ويصدر بتشكيلها ونظام عملها ومكافآتها قرار من مجلس الوزراء .
وتحدد المادة 45، اختصاصات اللجنة، وهي البت في الطلبات التي يقدمها ذوو الشأن لتسجيل العقارات غير المسجلة داخل حدود المدن والقرى، والبت في الاعتراضات التي يقدمها ذوو الشأن حول تقدير الإدارة لقيمة العقارات والرسوم المستحقة، والبت في حق الملكية للعقارات غير المسجلة، والمنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة.
وتحدد المادة 48، العقوبات والأحكام الختامية، وأنه يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز 3 سنوات، وبالغرامة التي لا تزيد على 500 ألف ريال، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من توصل إلى تسجيل أو قيد محرر لعقار أو ترتيب أو نقل أو تغيير أو إلغاء أي حق عيني عليه بطريقة غير مشروعة، مع علمه بذلك.ويعاقب على الشروع في هذه الجريمة بذات العقوبة المقررة للجريمة التامة، وفي جميع الأحوال تقضي المحكمة بإلغاء ما تمّ من إجراءات.
وتنص المادة 49، على أنه يعاقب بالغرامة التي لا تزيد على 10آلاف ريال، كل من خالف المادة 43 وهي التغيير في أوصاف السجل العقاري، كما يجوز التصالح في الجريمة .
وتنص المادة 50، على أنه يجوز بقرار من الوزير، إذا اقتضت المصلحة العامة منع التصرف في بعض العقارات أو عقارات منطقة عقارية معينة لمدة لا تجاوز ال3 أشهر. ويمنع إعادة التصرف في عقار معين أو أكثر، خلال مدة معينة، وفرض على الأراضي الفضاء في مناطق محددة.
وتنص المادة 51، على أنه يكون للنسخ الإلكترونية من السجلات والطلبات والمعاملات وسائر المستندات والإجراءات المتعلقة بتنفيذ أحكام القانون ذات الحجية القانونية المقررة للأصول الورقية.
وفي المادة 52، يكون إخطار ذوي الشأن بالقرارات التي تتخذها الإدارة، على محال إقامتهم أو مراكز أعمالهم .
ويعتبر الإخطار منتجا لآثاره القانونية من وقت تسليمه أو تبليغه لذوي الشأن .
وفي المادة 53، يكون تنظيم وحفظ السجلات والوثائق، وإتلاف ما لم يعد له قيمة منها . وفي المادة 54، تحدد بقرار من الوزير، الرسوم المستحقة على الخدمات التي تقدمها الإدارة، وحالات الإعفاء منها،
وفي المادة 55 يعمل بالأحكام المنظمة لتوثيق المحررات والتصديق على توقيعات ذوي الشأن، وفي المادة 56 يلغى قانون السجل العقاري في حال صدور القانون الجديد، وفي المادة 57 تفيد استمرارية العمل باللائحة التنفيذية للقانون الحالي إلى حين صدور اللائحة التنفيذية للقانون الجديد.

قانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري
القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (9) لسنة 1979م بشأن التوثيق
القرار وفقًا لأخر تعديل قرار مجلس الوزراء رقم (18) لسنة 2002 بتنظيم لجنة التسجيل العقاري
معاملات التسجيل العقاري والتوثيق إلكترونياً قريباً