جريدة الشرق - الأحد  25 ربيع الأول 1443هـ - 31 أكتوبر 2021

بطلان عقد بيع ابتدائي لمورث لعدم ثبوت توثيقه

الدوحة ـ الشرق
أبطل القضاء عقد بيع ابتدائي لمورث باع عدداً من الأراضي لأشخاص دون أن يقوم بتسجيلها مما حدا بالورثة لإقامة دعوى تسجيل تلك الأراضي باسم الورثة وتوزيع الأنصبة عليهم.
تحكي الوقائع أنّ شخصين أقاما دعوى قضائية على المطعون ضدهما بتحديد مواقع عقارات، وتثبيت حق مورثهم في هذه العقارات، وبإلغاء التسجيلات المدونة على تلك العقارات ومحوها، وتسجيل العقارات باسمهما على سند أنه بيع ابتدائي.
فقد باع مورث المطعون ضدهما وهما شخصان من عدد أقارب للمورث قطع أراضٍ ولم يتم نقل الملكية لهم، مما حدا بهما لإقامة الدعوى.
وحكمت محكمة أول درجة ببطلان العقد وبإلزام المطعون ضدهما برد مبلغ البيع ويوزع على بقية الورثة ولكن مع رفض المطعون ضدهما تلك الطلبات استأنف الطاعنان الحكم ثم قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف مما اضطر الطاعنان للجوء لمحكمة التمييز.
ونعى الطاعنان على الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه واعتبار البيع عقداً شكلياً ورد الثمن للطاعنين من الخصوم.
وتنص المادة (64) من القانون المدني على أنه ينعقد العقد بمجرد ارتباط الإيجاب بالقبول، إذا كان محلّه وسببه معتبرين قانوناً، وذلك دون إخلال بما يتطلّبه القانون من أوضاع خاصة لانعقاد بعض العقود، والمادة (419) تفيد بأنّ البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي، والمادة (4) بشأن نظام التسجيل العقاري أنه يجب تسجيل جميع التصرّفات التي من شأنها إنشاء حق ملكية، أو حق عيني عقاري آخر، أو نقله، أو تغييره، أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك. ويترتّب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنقل ولا تتغير ولا تزول، لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير. ولا يكون للعقود غير المسجّلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين.
ويدلّ على أن الأصل في العقود الرضائية أنها تنعقد بمجرد تلاقي إرادة أطرافه من إيجاب وقبول، بيد أنه قد يتطلّب أحياناً القانون شكلاً معيناً يجب اتّباعه لتمام العقد، فيضحى العقد عندئذٍ من العقود الشكلية التي لا يُكتفى فيها فقط بتراضي المتعاقدين، بل يجب أيضاً أن تتخذ هذه العقود الشكل الذي استلزمه القانون.
ولا يعتبر تسجيله ركناً في وجوده القانوني، فعقد البيع يُنشئ بمجرد انعقاده التزاماً في جانب البائع بنقل الملكية للمشتري، بيد أن هذه الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، ويظلّ البيع غير المسجل سارياً بين أطرافه، ويوجب على البائع تنفيذ كافة التزاماته من تسليم للمبيع وضمان التعرّض والاستحقاق وغيرها.
وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه اعتبر أن تسجيل عقد بيع العقار شرطاً لوجوده وصحته، فغاير طبيعته من عقد رضائي لعقد شكلي يستلزم لانعقاده التسجيل، ورتّب قضاءه ببطلان عقد البيع موضوع الدعوى؛ فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه

إصدار الدستور الدائم لدولة قطر
قانون رقم (22) لسنة 2004 بإصدار القانون المدني
قانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري
القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (9) لسنة 1979م بشأن التوثيق
القرار وفقًا لأخر تعديل قرار مجلس الوزراء رقم (18) لسنة 2002 بتنظيم لجنة التسجيل العقاري
القرار وفقاً لآخر تعديل - قرار نائب الحاكم رقم (12) لسنة 1966 باللائحة التنفيذية للقانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري
العدل تطلق المشروع الوطني للتسجيل العقاري والتوثيق صك