الراية - الثلاثاء18/3/2008 م  

 قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
الخبراء والمتخصصون يكشفون لالراية أهم التحديات و الإيجابيات

تحقيق - عزت عبدالمنعم :
التسجيل بالبلدية وإنشاء لجنة أو أكثر لفض المنازعات الإيجارية وتحديد 7 حالات تجيز للمؤجر إخلاء العين قبل انتهاء العقد وحلول ورثة المستأجر في الانتفاع مكانه في حقوق والتزامات العقار وغيرها من النقاط تضمنها مشروع قانون الإيجارات الجديد الذي أحاله مجلس الوزراء إلي مجلس الشوري وهي تستهدف تحقيق التوازن في مجال العلاقة بين الملاك والمستأجرين وبما يضمن علاقة عادلة خاصة في ظل الارتفاعات المتلاحقة التي شهدها سوق العقار والتي أثقلت المستأجرين وأدت إلي انعكاسات سلبية في مختلف القطاعات الأخري بما في ذلك معدلات التضخم ونتناول هنا آراء الخبراء والمتخصصين وتصوراتهم لكيفية ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر.
إبراهيم المهندي: فض المنازعات مسألة قانونية تخرج عن اختصاصات البلدية
القانون الجديد فتح الباب للملاك لزيادة قيمة الإيجارات مطلوب ربط خدمة الكهرباء بتوثيق العقود منعاً للتلاعب ابراهيم المهندي صاحب مكتب الاتحاد للبناء والتطوير العقاري يقول: من خلال متابعتي للحركة الاقتصادية وقانون الايجار لعام 2006 الذي ساهم بوقته لتنظيم عملية الايجار إلا انه لم يكن العصا السحرية لحل أزمة ارتفاع الايجارات وذلك لعدم وجود آلية أو جهة رقابية عليه. من جهة ومن جهة أخري تلاعب الملاك علي القانون.
وأكد أن مشروع القانون الجديد لم يغفل هذه الجوانب السلبية وأهمها من وجهة نظري وضع جهة قانونية تشرف علي العقود وتوثقها ومن ثم يتم التنسيق علي ادخال التيار الكهربائي منعاً للتلاعب علي القانون حتي تكون تحت أنظار الدولة متمثلة بلجان متخصصة في البلدية هذه نقطة مهمة جداً وتنظر في فض المنازعات والتظلمات التي تحدث للأسف الآن دون رادع لها.
معضلة التأجير من الباطن من شخص الي شخص هي إحدي أكبر المشكلات التي تسبب الارتفاع والفوضي في البلد وكنت أتمني وجود فقرات بمشروع القانون تجرم هذا العمل بشكل قوي وهناك من يعمل دون رخصة عقارية ويقوم بإعادة التأجير دون وجه حق وسماسرة متجولون من جنسيات آسيوية.
نسبة الزيادة 7% كل سنتين منصفة جداً وتضع الدولة علي أعتاب الاستقرار ومنصفة للمالك والمستأجر أيضاً وأضيف هنا توضيحاً للملاك أن الزيادة السابقة 10% لو استمرت 4 سنوات تكون الزيادة 40% وهذه نسبة خطيرة وتساهم بشكل قوي في التضخم الحاصل في دولة قطر لذلك 7% هي نسبة جيدة جداً للصالح العام.
أكثر الطرق المتبعة الآن من قبل الملاك استخراج شهادة هدم لإجبار المستأجرين علي انهاء العقود ومن ثم اعادة التأجير بأسعار مرتفعة دون الهدم وهذا تحايل علي القانون والحمد لله تمت اضافة فقرة بمشروع القانون الجديد منعاً لهذا التلاعب من خلال معاقبة المالك عن طريق القضاء في حالة عدم الهدم.
ومن حق المستأجر مقاضاة المالك وطلب تعويض مادي عن الضرر.
للأسف ينقص البعض من الملاك في دولة قطر ثقافة العقار ومدي أهمية هذا القطاع وآثاره السلبية علي نهضة البلد وعلي أثره المباشر علي الناس القطريين والمقيمين والشركات الارتفاع غير الطبيعي جريمة ترتكب بحق الدولة والناس علي حد سواء وأثره يرتد علي الملاك أنفسهم بصورة غير مباشرة في ارتفاع الاسعار والسلع بكافة أشكالها.
ورسالتي لكل مالك أن يراعي الله ولا يتسبب في قطع الارزاق وللأسف نشهد علي أرض الواقع الكثير من الأسر تغادر وكثيراً من الشركات التي أغلقت بسبب هذه الفوضي التي يتسبب فيها ملاك العقار.
من وجهة نظري مشروع القانون جيد جداً ويساهم بشكل حازم في الحد من هذه المشكلة التي عانت قطر منها بشكل كبير خلال السنتين الماضيتين.
وأتمني أن تكون قوانين الايجارات دائمة وليست وقتية وأن يكون هذا القانون سارياً وينظم العملية العقارية.
وأبدي المهندي تحفظه علي نقطتين: الاولي أنه من المعروف أن فض المنازعات مسألة شائكة وقانونية ولا أعلم جاهزية الموظفين أو الكوادر التي ستشكلها البلديات وهم ربما ليسوا علي دراية وإلمام كبير بالنظر في العقود المبرمة بين المالك والمستأجر ومدي قانونيتها وهناك عقود تتضمن تفاصيل دقيقة وفقرات غير واضحة المعالم وتتطلب تفسيراً قانونياً فيها في حال حدوث خلاف خاصة الفقرات التي يدخل فيها وفاة أحد أطراف العقد ودخول الورثة ولا أعتقد أن هناك جاهزية لهذا الموضوع من خلال موظفي البلدية وأتمني أن يتم تأهيليهم أولاً قبل فتح هذه المكاتب من خلال دورات متخصصة واكسابهم الخبرات اللازمة كما أن القانون السابق حدد 10% زيادة سنوية وما نشر عن مشروع القانون الجديد أغفل هذه النقطة وهنا المجال مفتوح أمام الملاك بعد مرور السنتين وكنت أتمني استمرار تحديد الزيادة في إطار معين يحفظ الحقوق وتكون مسارا ثابتا للجميع وأتمني ألا نعود الي فترة الارتفاعات غير المبررة والقياسية في الايجار كذلك تحديد رسوم التوثيق ب1% اعتقد أنها عادلة فمثلاً الفيلا المؤجرة ب 15 ألف ريال مجموع الايجار السنوي يكون 180 ألفاً وتوثيق العقد بسعر 1800 وأعتقد أنها مرضية للجميع وغير مبالغ فيها وكنت أتمني ربط نظام هيئة كهرماء بعد توثيق العقود ولا يتم ادخال التيار الكهربائي إلا بعد تقديم العقود الموثقة وبذلك يجبر الجميع علي توثيق عقودهم في البلدية ونضمن أن جميع العقود أصبحت موثقة دون التلاعب وعدم الذهاب الي البلديات وهذا خير من فرض غرامات ولا نستطيع متابعة حركة الايجار بالبلد كاملة وكان الحل الانسب هو عدم فتح التيار الكهربائي إلا من خلال العقود الموثقة وهو ما لم تتم الاشارة اليه.
وأتمني من المختصين خاصة السادة في مجلس الشوري متابعة السلبيات والايجابيات بالقانون ومناقشتها بوسائل الاعلام حتي نصل في النهاية الي قانون دائم ومحكم ينظم العملية العقارية بشكلها الحضاري ولا نبالغ في موضوع التضخم مما يجعلنا نضيع قوانين لا تتناسب مستقبلاً مع سياسة السوق المفتوح ونصبح أكثر تشدداً ويؤثر سلبيا علي سياسة الانفتاح والحركة الاستثمارية في قطر.
عبدالعزيز العمادي: تسجيل عقود الإيجار في البلدية يضمن حقوق الجميع
السيد عبدالعزيز العمادي نائب رئيس غرفة تجارة وصناعة قطر يشير إلي ان التأجير من الباطن أحد أسباب زيادة الإيجارات فهناك من يستأجر مسكناً مثلا في حدود 2000 ريال ويقوم برفعة الي 10 الاف ريال وأري أن الإيجار الأول للمسكن ينبغي إلا يتم التدخل فيه في ضوء المتطلبات الكبيرة لعملية البناء وحتي لا يتوقف المستثمرون عن التوجه للمجال العقاري أما ما بعد العقد الأول فيكون هناك تنظيم حتي لا تكون هناك مبالغة في القيمة الإيجارية بما يرهق المستأجر فالزيادة العشوائية تمثل عبئاً يرهق المستأجر كما ان تسجيل عقود الإيجار في البلدية يمثل ضماناً لحقوق الجميع كذلك لجان فض المنازعات مهمة لأن هناك مستأجراً قد لا يقوم بدفع الإيجار ويضطر المالك للجوء للمحكمة وهذا قد يتطلب وقتا طويلا حتي يحصل المالك علي حقوقه كذلك السماسرة الذين كانوا يستأجرون لهم للتربح بواسطة هذه الوسيلة سيمنعون وكل هذه نقاط جيدة ولصالح كافة الأطراف.
فيصل الدوسري: ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي يشعل الإيجارات
فيصل الدوسري الخبير والمثمن العقاري يشير في البداية الي أن هناك أوضاعا حالية في سوق العقارات تتمثل في ارتفاع تكلفة البناء فالطابوقة الواحدة أصبح يصل سعرها إلي 3.25 ريال وكيس الأسمنت 27 ريالا ورغم أن قطر تصدر حديد التسليح إلا أن سعر الطن منه ارتفع بنحو 500 ريال مؤخرا والأراضي زادت أسعارها بشكل كبير حتي أننا نجد أن قطعة الأرض والتي في حدود 400 متر في بعض المناطق ارتفع سعرها ليصل إلي 2 مليون ريال وإذا قلنا أن البناء عليها سيتكلف في حدود 2 مليون أخري فإن التكلفة ستصل إلي 4 مليون ريال.. فماذا سيربح المالك؟ كذلك فإن العمال الذين يستخدمون في عمليات البناء ارتفعت رواتبهم وتكلفتهم فكل شيء أصبح محسوبا علي المستثمر في المجال العقاري وهذا ينبغي أن يراعي فيجب أن نوفر للراغبين في البناء مواد البناء بأسعار معقولة وأن نحد من ارتفاعات الأراضي ونطرح أراضي جديدة حتي يكون هناك تشجيع علي البناء في مواجهة الارتفاعات الحالية للإيجارات وأعتقد ان تحديد نسبة للزيادة الإيجارية في حدود 7% كل عامين لن يكون له التزام وإن كنت أتمني ان تزيد الإيجارات عما هي عليه.
عبدالرحمن السليطي: لجنة فض المنازعات تواجه ظاهرة تكدس القضايا في المحاكم
عبدالرحمن السليطي رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية للتطوير والاستثمار والتسويق للمشاريع العقارية يري أن ما تضمنه مشروع قانون الايجارات الجديد والذي تم احالته لمجلس الشوري من إنشاء لجنة أو أكثر بوزارة البلدية تسمي لجنة فض المنازعات الايجارية سيؤدي لمنع تكدس القضايا في المحاكم حيث سيتم التحقيق في المنازعات بين الملاك والمستأجرين والعمل علي حلها وهذا أمر جيد كما أن تسجيل عقد الايجار بالبلدية سيحقق انضباطية أكثر من الماضي وستكون هناك جهة يمكن الاستناد اليها من قبل الملاك والمستأجرين وبما يضمن حقوق كافة الأطراف ويمنع المنازعات، كذلك هناك نقطة ايجابية تتعلق بمنع الايجار من الباطن حيث ان هذه النقطة كانت تمثل نوعاً من التجاوز فهناك من يستأجر الشقة ويقسمها ويعيد تأجيرها وهذا الاجراء سيؤدي للحفاظ علي العقار وحمايته ومنع الممارسات غير القانونية.
وائل هارون : بعض المستأجرين يدفع 80% من قيمة راتبه في السكن
وائل هارون المدير المالي بمؤسسة الأمراء للعقارات يري أن تسجيل العقود بالبلدية سيؤدي لكبح ارتفاع الأسعار فهناك ظاهرة موجودة تتمثل في قلة العرض عن الطلب في مجال السكن مع تزايد السكان وبالتالي فإن القواعد الجديدة تساعد الطبقة المتوسطة والتي تعاني في الحصول علي السكن المناسب بإيجار معقول وهناك علي سبيل المثال من يدفع نحو 80% من راتبه لتوفير السكن، فماذا يتبقي لإعاشته وأسرته وبالتالي فإن وضع ضوابط علي أسعار الإيجارات المتنامية نقطة مهمة وإيجابية.
جدل قانوني ساخن حول مشروع القانون.. محامون يؤكدون:
لا يجوز منح لجنة فض المنازعات الصفة القضائية حرمان المتنازعين من حق الطعن في قرارات اللجنة غير قانوني كتب سميح الكايد:
مازال الجدال ساخنا حول مشروع قانون الايجارات الجديد الذي مازال قيد المناقشة بمجلس الشوري حيث أكد عدد من القانونيين التقتهم الراية علي ضرورة إعادة النظر في اقتراح تبعية لجنة فض المنازعات بين الملاك والمستأجرين للجنة خاصة بالبلدية.
أشار القانونيون الي ان إصباغ الطابع القانوني علي جهة تنفيذية مخالف للقانون الذي لا يجيز منح اختصاصات قضائية لجهات أو هيئات تنفيذية.
وحذر القانونيون من المشاكل القانونية التي قد تنشأ من تولي لجنة خاصة بوزارة الشؤون البلدية والزراعة مهمة الفصل في النزاعات الايجارية مؤكدين ان ذلك يتنافي مع روح العدالة ويتناقض مع الحق في مظلة قانونية للفصل في المنازعات بين الأفراد.
وتساءل القانونيون عن كيفية التظلم أو الطعن في قرارات تلك اللجنة وفقا للحقوق التي كفلها القانون للمتقاضين مؤكدين ان تلك المنازعات لا يفصل فيها الي جهة ذات طابع قضائي لتحقيق العدالة والأهداف المطلوبة.
المحامي أحمد عبداللطيف: تولي لجنة تنفيذية اختصاصات قضائية.. غير قانوني
المحامي أحمد عبداللطيف المهندي والقاضي السابق يؤكد ان إناطة هذا القانون مستقبلا في حال إقراره للجنة خارج الساحة القضائية مرتبطة بوزارة خدمية يشكل خللاً قانونيا كبيرا قد يترتب علي تطبيقه مشاكل متفاقمة في هذا الإطار تزيد من العبء مستقبلا علي المحاكم من جديد.
وأكد المحامي المهندي أن هذه الصورة الجديدة إذا ما تم تطبيقها حسب ما تنامي للعلم مستقبلا فإنها لن تتمكن من توفير مظلة الحماية القانونية العادلة للطرفين سواء المؤجر أو المستأجر لماذا؟ لان هذه القضايا الحساسة بالذات بحاجة لأكثر من دائرة للنظر فيها ولترابط قانوني بين دوائر المحاكم فكيف لدائرة يرأسها قاض وعضوية شخصين تكون قادرة علي البت في مثل هذه القضايا القانونية المهمة التي هي بحاجة الي لجان قانونية مؤسسة تستطيع التعامل بشكل واضح وعادل مع مختلف درجات التخاطب بالمحاكم.
وشدد المهندي من جديد علي القول ان هذه الخطوة تشكل مخالفة قانونية كبيرة ولابد من إعادة الوضع الي نصابه القانوني كما هو معتاد في ساحات القضاء والقانون وليس في إطار وزارة أو مؤسسة خدمية وفي إطار لجنة واحدة.
ودعا إلي ضرورة عدم الاسراع في إقرار المشروع وتأجيله ريثما يتم عرضه علي جموع القانونيين وذوي الشأن والاختصاص من أجل الخروج بصورة أفضل تعود بالنفع الكبير علي المصلحة العامة وبالتالي تحقق المساواة والعدالة في هذا الشأن للجميع علي حد سواء.
ووجه المهندي هنا صرخة قال فيها لا تخلقوا تسونامي جديداً في قضية الايجارات عبر هذا الاجراء المخالف قانونيا نحن نسعي في دولة القانون والمؤسسات الي زيادة الاستقرار الاجتماعي والرخاء الانساني فكيف لنا ان نصل الي ذلك عبر الدخول في مسارات غير قانونية؟
وأكد علي القول أتحدي أي مسؤول يقول بقانونية هذا الاجراء الذي اري فيه مخالفة قانونية صريحة وكبيرة.
المحامي سعود العذبة: مطلوب مناقشة موسعة للقانون قبل اقراره
أكد الدكتور سعود سعدون العذبة علي ضرورة طرح المشروع عقب مناقشته أمام الشوري علي مختلف شرائح المجتمع القانونية والاكاديمية وذوي الاختصاص القانوني لتكوين رأي موحد ورؤي تعود بالنفع علي الصالح العام وفق ما تقتضيه تطلعات دولة القانون والمؤسسات من أجل رفاهية المجتمع واستقراره وتحقيق العدالة.
وقال المحامي العذبة في معرض تعقيبه ل الراية علي مشروع قانون الايجارات أنه في الوقت الذي لاشك فيه أن إحالة هذا القانون إلي لجنة داخل وزارة الشؤون البلدية والزراعة يشكل خطوة جيدة نحو تخفيف الضغط والعبء علي عمل المحاكم والقضاء إلا أننا نري بضرورة أن تعمل مثل هذه اللجنة علي إقامة علاقة توازنية قانونية بين الطرفين من أجل إحقاق العدالة والمساواة والاستقرار الاجتماعي وانه يتوجب علي هذه اللجنة في البلدية ان تقوم بدور فاعل علي غرار ما تؤديه المحاكم المختصة. كما يعترض أن تضم مجموعة خبراء قانونيين وعقاريين للتمكن من الفصل في مختلف النزاعات المتعلقة بهذه المسألة الحساسة لأنه لا يمكن نظر مثل هذه المنازعات فقط أمام لجنة أو شخص وهي بحاجة عادة الي أكثر من دائرة أو لجنة.
وقال العذبة أن الخطوات المتخذة من جانب الدولة ممثلة في وزارات الاقتصاد والعدل لمكافحة التضخم ومعالجة ما يترتب عليه اجتماعياً هي خطوات جيدة نأمل أن نحصد أثارها الايجابية مستقبلاً ولا شك أن من ضمنها مسألة الايجارات والتي هي واحدة من أبرز بل أهم الأحداث التي يتداولها المجتمع حالياً. كونها أكدت سلباً عليهم خاصة علي الوافدين والمقيمين في دولة قطر.
وأشار الي أن متابعة هذه القضية ورصدها بالقانون المنظم أمر في غاية الأهمية حيث لاحظنا أن القانون المؤقت السابق الذي قارب علي الانتهاء جاء بنتائج طيبة واستطاع الحد من المغالاة في أزمة الايجارات.
وأضاف قائلاً: والآن فإن عملية تجديد القانون خطوة جيدة نأمل في ضوئها أن تحقق النتائج الايجابية لصالح الجميع وللصالح العام في المجتمع من أجل تعزيز حالة الاستقرار الاجتماعي وكبح جماح المبالغة في الايجارات والحد من المشاكل المتفاقمة جراء هذه المسألة.
وأشار الي أن الهدف من القانون الجديد هو معالجة التعقيدات الادارية لمثل هذه القضايا والعمل علي سرعة البت في القضايا ومراعاة الحقوق للطرفين وفي تقديري هناك تقييم عادل من قبل هذه اللجان.
المحامي راشد النعيمي : لا يمكن للجنة واحدة الفصل في كافة المنازعات
أكد المحامي راشد ناصر النعيمي رئيس جمعية المحامين ضرورة عرض القانون الجديد علي خبراء القانون والمحامين وذوي الاختصاص للخروج برؤي واضحة وموحدة تخدم القضاء والقانون في ظل دولة القانون والمؤسسات وتعود بالفائدة علي الصالح العام واستقرار المجتمع وتحقيق العدالة والمساواة.
وأضاف النعيمي: مشروع القانون الجديد يشير إلي وجود لجنة برئاسة قاض وعضوية شخصين فهل تستطيع لجنة من هذا النوع النظر في قضايا حساسة مثل قضية الإيجارات.
وأضاف: هناك غموض حول محكمة الاستئناف فهل يعني محكمة الاستئناف العامة أم المدني الكلي المستأنف.
وأشار إلي الإجراءات المتبعة أمام اللجنة المناط بها وفقاً للقانون متسائلاً: هل هي تلك المتبعة بموجب قانون المرافعات. القانون الجديد لم يوضح ما إذا كانت اللجنة ستعمل بنظام قانون المرافعات المتبع إذ أن هذه المرافعات عادة في الساحات القضائية ما ترجع إلي قانون الإثبات لذا تري المشروع وقع في تضارب تشريعي لأنه لا يمكن للجنة واحدة القيام بمتابعة هذه المنازعات ولا يمكن لقاض واحد كذلك النظر فيها جميعها وهذا الأمر ير موجود في العالم إذاً هذا يعني تضارباً تشريعياً في الإجراءات المنظمة للنظر في التظلمات والفصل فيها.
وتساءل النعيمي: هل تستطيع لجنة واحدة الخروج بحكم مماثل لذلك الذي تتخذه المحاكم المختصة؟ وهل تكفي لجنة واحدة للبت في الجوانب القانونية المختلفة لكل نزاع؟

قانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية