الراية - الأحد23/3/2008 م
انتهاء
العمل بقانون الإسكان المؤقت
موسم منازعات الملاك والمستأجرين
تعدد بيع العقارات لأكثر من مالك يشعل الإيجارات
تحقيق - سميح
الكايد :
شهدت الأسابيع القليلة الماضية كماً هائلاً من المنازعات بين الملاك والمستأجرين
مع بدء العد التنازلي لانتهاء العمل بقانون الإسكان المؤقت ، نتيجة لفرض بعض المستأجرين
زيادة غير قانونية علي المستأجرين فلا يلتزمون بالزيادة القانونية التي تقضي برفع قيمة
الايجار بنسبة 10 % سنوياً ، ويجبرون المستأجرين علي زيادة قيمة الايجار أضعاف تلك
النسبة أو ترك العقار.. فضلاً عن التفاف ملاك آخرين علي القانون ببيع العقارات التي
يملكونها لأكثر من مالك وفي كل مرة يتم فيها نقل الملكية تتم مضاعفة قيمة الايجارات
المفروضة ، وكذلك تقدير بعض الملاك لقيمة ايجارية علي المستأجرين الذين يتساوون في
المساحة المؤجرة والمراكز القانونية مما يعد التفافاً غير مباشر علي القانون.
تلك المنازعات وصل بعضها للقضاء والبعض الآخر تم حله بالتراضي أو بإذعان المستأجرين
للأمر الواقع بسبب أزمة السكن فيما يترقب قطاع كبير من المستأجرين صدور قانون يحد من
تلك الخلافات ويمنع الملاك من الالتفاف علي القانون من أجل رفع القيمة الايجارية.
الراية رصدت العديد من تلك المنازعات التي شهدتها العلاقة بين الملاك والمستأجرين والتي
أصبحت تمثل حديث الساعة والمشكلة الرئيسية للمقيمين والمواطنين أيضاً.
يقول المواطن عادل محمد ابراهيم : مخالفة بعض الملاك والتفافهم علي القانون وراءه غياب
العقوبات الرادعة التي تحد من تلك المخالفات ، فتحديد العلاقة بين المالك والمستأجر
وفقا لأطر قانونية واضحة للحقوق والواجبات المتبادلة لكل من طرفي العقد يحد الي حد
كبير من تصاعد تلك المنازعات التي تطفو الي السطح مع بداية كل عام وبانتهاء العقود
الايجارية ، حيث يتفنن بعض الملاك في البحث عن مخرج قانوني للالتفاف علي القانون الذي
يحدد القيمة الايجارية أو رفع القيمة الايجارية صوريا بالاتفاق مع المستأجرين وهو ما
يتطلب وضع اطار قانوني محكم وتوعية المستأجرين بحقوقهم القانونية.
ويقول أحد المستأجرين : انا وزوجتي وأبنائي مضطرون لقبول أي زيادة يفرضها مالك العقار
لعدم وجود البديل ، فضلا عن عدم رغبتنا في الدخول في منازعات قضائية ، لذلك ننتظر صدور
قانون للاسكان يوفر الحماية القانونية للمستأجرين.
ويقول المواطن عبد اللطيف . أ : بعض الملاك يتحايلون علي القانون بزيادة القيمة الايجارية
معتمدين في ذلك علي نقص الوعي القانوني لدي المستأجرين ، فيرفعون الايجارات بدعوي توحيد
القيمة الايجارية علي المستأجرين أو تخيير المستأجرين بين الاذعان بدفع الزيادة التي
يقررونها أو إخلاء العقار.
ويقول أحد المستأجرين : فرض بعض الملاك زيادة في قيمة الايجارات بدعوة توحيد قيمة الايجارات
اجراء غير قانوني لأنه يساوي بين المستأجرين الجدد والمستأجرين الذين يسكنون في نفس
العقار منذ 10 أو 20 عاما دون مراعاة الحالات الانسانية للسكان ومستوي دخلهم الشهري.
طرحنا هذه المنازعات علي الخبير القانوني والقاضي السابق يوسف الزمان المحامي الذي
قال : فرض زيادة سنوية علي قيمة الايجار وفقا للقانون الحالي لا يجوز ان تتجاوز نسبة
10 % وفقا لما جاء بالقانون ، حيث حرص المشرع علي ان تكون تلك الزيادة معقولة وتراعي
الموازنة بين الحقوق والواجبات للملاك والمستأجرين ، والالتفاف علي هذه الجزئية في
القانون باطلة.
ويضيف : كما ان التصرف في العين المؤجرة بالبيع أو الهبة أو التنازل أو التأجير من
الباطن لا يؤثر في عقود الايجارات التي حررت وفقا للشروط التي تم وفقا لها حيث تقضي
المادة 21 من قانون الايجارات بسريان عقد الإيجار القائم علي أي مالك جديد للعقار وأن
الحقوق والالتزامات القانونية تنتقل مع العين المؤجرة الي المالك الجديد لتصبح نافذة
في حقه ويحل محل المؤجر في مواجهة المستأجر.
وأكد " الزمان " ان تصرف المالك في العين المؤجرة بالبيع لا يؤثر في استمرار عقد الايجار
الذي يجمعه مع المستأجر ، حيث تبقي شروط التعاقد سارية وفقا لما تم الاتفاق عليه مع
المالك الأصلي عدا ما يقضي به القانون من شروط وحقوق ، فلا يحق للمالك الجديد زيادة
القيمة الايجارية بما يتنافي مع القانون والشروط المسبقة للعقد ، ووفقا لذلك يحل المالك
الجديد محل المالك السابق فقط في عقود الايجار التي تجمع الأخير بالمستأجرين للعقار
محل البيع ،وعليه كافة الالتزامات الخاصة بصيانة العقار واحترام شروط العقود المفروضة
سابقاً.
ويقول الزمان: في السنتين الماضيتين اجتمعت عدة عوامل ساهمت جميعها في زيادة ايجار
العقارات بشتي أنواعها من مساكن ومكاتب ومحال ودكاكين بشكل غير مسبوق، وكان لزيادة
الطلب علي استئجار العقارات وقلة المعروض منها العامل الأهم في زيادة الأجرة، وهو أمر
طبيعي ويتفق مع قاعدة العرض والطلب المعروفة في علم الاقتصاد.
ولسنا هنا بصدد شرح العوامل جميعها التي أسهمت بشكل مباشر أو غير مباشر في زيادة القيمة
الايجارية للعقارات، إذ ان تلك العوامل باتت معلومة للجميع من زيادة الطلب وارتفاع
قيمة الأراضي ومواد البناء ونزع ملكية العقارات في وقت واحد بقصد إعادة تخطيط المدينة.
ومن المعلوم أيضاً أن الدولة تدخلت بالقانون رقم 4 لسنة 2006 لكبح جماح الزيادة الكبيرة
التي طرأت علي قيمة إيجار العقارات وفرضت الامتداد القانوني لعقود الايجار وقيدت الزيادة
فقط ب10% من الأجرة المتفق عليها في عقد الايجار سنوياً.
وترتبت علي الزيادة الكبيرة في إيجارات العقارات سلبيات كثيرة علي المستويين الاقتصادي
والاجتماعي أضرت بجميع أفراد المجتمع القطري بطريقة مباشرة أو غير مباشرة بالنسبة للمستأجرين
أو المؤجرين علي حد سواء ذلك بأننا جميعاً إما مؤجرون أو مستأجرون أو الاثنان معاً
لأن المؤجر المالك يكون مستأجراً أيضاً في كثير من الحالات، كما أن هيئات ومؤسسات ووزارات
الدولة اضطرت إلي دفع زيادات كبيرة في الأجرة علي العقارات التي تستأجرها سواء لسكني
موظفيها أو لمكاتب ومقار أعمالها وخدماتها.
وأكدت جميع الدراسات والاحصائيات أن أهم عامل من عوامل التضخم الذي نعايشه حالياً هو
زيادة ايجار العقارات.
ولا شك ان القانون ساعد بشكل كبير علي الحد من زيادة الإيجارات وعلي توفير الطمأنينة
للكثير من المستأجرين للعقارات علي الاستمرار في الانتفاع بالأعيان المؤجرة بفضل قاعدة
الامتداد القانوني لعقود الايجار التي فرضها المشرع في المادة الثانية من القانون والمتفحص
لقانون إيجار الأماكن المعمول به حالياً في الدولة سوف يقف علي حقيقة أن المشرع القطري
بتدخله بفرض الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن وتقنينه للزيادة في أجرة العقارات
بحيث لا تزيد علي % قد وازن بين مصلحة المستأجر ومصلحة المؤجر، وهو أي المشرع إذ فرض
علي المؤجر قيد الامتداد القانوني لعقد الايجار خلافاً لمبدأ سلطان الإرادة المقرر
في القانون المدني إذ العقد شريعة المتعاقدين فإنه في الوقت ذاته فتح الباب أمام المؤجر
ضمن ثماني حالات يستطيع فيها فسخ عقد الايجار وإعادة العين المؤجرة إليه والحالات هي:
إذا لم يقم المستأجر، بغير عذر مقبول، بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال عشرة أيام من
تاريخ حلول ميعاد استحقاقها.
وإذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من
الوجوه، بغير إذن كتابي من المؤجر.
وإذا استعمل المؤجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها، بطريقة تخالف شروط عقد الايجار
المعقولة، أو تتنافي مع النظام العام أو الآداب، أو تضر بمصلحة المؤجر.
وإذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها بتاتاً، مدة تجاوز ستة أشهر متصلة
دون مبرر قوي.
وإذا ثبت أن العين المؤجرة، أصبحت آيلة للسقوط، ويخشي منها علي سلامة السكان.. وإذا
أراد المؤجر هدم المبني لإعادة بنائه.
وإذا رغب المؤجر في سكني عقاره بنفسه أو زوجه أو أحد والديه أو أحد أولاده أو من تلزمه
نفقته شرعاً، ولم يكن لأيهم دار أخري صالحة لسكناه.
وإذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص، ورغب في شغلها بنفسه أو زوجه
أو أحد والديه أو أحد أولاده أو من تلزمه نفقته شرعاً.
وبشأن السبيل لحل أزمة الإيجارات قال الزمان قلنا في أكثر من مناسبة أاه نتيجة لاختلال
التوازن بين المعروض والطلب علي العقارات ظهرت أزمة إيجار الأماكن ولن تختفي هذه الأزمة
إلا بإعادة التوازن ما بين العرض والطلب علي جميع أنواع العقارات السكنية والتجارية
وغيرها ولن يتحقق ذلك إلا بتضافر جهود جميع الجهات في الدولة خاصة الأجهزة المناط بها
عملية تنظيم الأراضي واستخراج رخص التشييد والبناء وتوفير المرافق الضرورية من كهرباء
وماء وبني تحتية وشوارع، وتوفير مواد بناء بأسعار مقبولة.
وينبغي التأكيد هنا أنه إذا كان من واجب الدولة توفير السكني للأفراد في المجتمع باعتبار
ان ذلك من الحاجات الضرورية، فإنه لا يحبذ من المشرع التدخل وفرض قوانين تسلب جزءا
مهماً من حقوق ملاك العقارات المشروعة التي كسبوها بجهودهم وعرقهم طيلة السنوات الماضية
دون أن تقوم الدولة من جانبها عن طريق أجهزتها المتخصصة بتذليل الصعوبات والعقبات التي
تعطل بناء العقارات السكنية والتجارية والخدمية الأخري، وكذلك توفير الأراضي اللازمة
وتوزيعها علي المستحقين طبقا للقوانين المعمول بها، والعمل علي توسعة حدود المدن وشق
الطرق ومد المرافق والبنية التحتية وغيرها وتشجيع أصحاب رؤوس الأموال علي الاستثمار
في بناء العقارات لتأجيرها وبيعها خاصة العقارات لأصحاب الدخول المتوسطة لأنه ليس من
العدل ان يفرض المشرع علي مالك العقار أن يؤجره بمبلغ ثلاثة آلاف ريال وهو يساوي في
السوق عشرة آلاف ريال لا سيما اذا كان هذا العقار هو مصدر الدخل الوحيد للمالك في الوقت
الذي زادت فيه أسعار جميع السلع والخدمات من حوله، ومن المعلوم أن نسبة كبيرة من المؤجرين
القطريين يعتمدون في حياتهم علي أجرة بعض عقاراتهم في توفير وسائل العيش لهم ولذويهم.
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن
والمباني
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية