الراية - السبت 5/4/2008
م
عقوبات رادعة لجرائم
النصب العقاري
- نشأت أمين:
علي الرغم من أن أزمة المساكن الشديدة قد خلقت مشاكل كثيرة في المجتمع
بالنسبة للمواطنين والمقيمين عليالسواء إلا أنها فتحت علي الجانب الأخر "باب رزق" لعدد
من المحتالين ومعدومي الضمير فراحوا يستغلون الحاجة الماسة لعدد كبير من المقيمين لسكن
يأوي أسرهم وراحوا يبتكرون مختلف الحيل والألاعيب للنصب عليهم إلا أنه علي الرغم من
كل تلك الحيل والألاعيب فقد كانت جهود رجال الأمن لهم بالمرصاد.
من بين الحيل والألاعيب قيام مقيم عربي بتأجير المنازل المهجورة التي صدرت أومر بإزالتها.
النصاب نجح في جمع مبالغ كبيرة من طالبي السكن بحجة أنه مندوب المالك دون أن يقوم بتحرير
عقود تأجير لهم ورغم نجاح المتهم في تنفيذ بعض جرائمه إلا أن رجال الأمن نجحوا في القبض
عليه وقدموه إلي النيابة العامة ليلقي جزاء ما اقترفت يداه الآثمتان.
لم تكن تلك هي الحالة الوحيدة فعلي نفس الدرب سار مقيمان آخران بنشر إعلانات في احدي
الصحف عن وجود ملحق سكني للإيجار ثم قاما بتأجير نفس الملحق لأكثر من شخص بعد أن اخذا
من كل ضحية مبلغ 3 آلاف ريال مقدم إيجار!.
رحلة سقوط النصابين الجديدان كانت غريبة ومثيرة فقد تلقي رجال قسم شرطة مسيمير في أحد
الأيام بلاغا من مقيم يفيد اكتشافه سرقة مبلغ 9850 ريالاً من داخل سيارته أثناء وقوفها
أمام الملحق الذي يسكنه.
رجال البحث الجنائي قاموا بتشكيل فريق بحث لكشف غموض الحادث وضبط الجاني وفي النهاية
توصلت التحريات إلي أن صديقاً للمجني عليه هو الذي قام بارتكاب الواقعة، فتم إلقاء
القبض علي المتهم وبمواجهته اعترف بارتكابه جريمة السرقة وأرشد عن مكان اخفاء المبلغ
حيث تم ضبطه.
بعد نحو أسبوع من الحادث توالت بلاغات عديدة إلي قسم شرطة مسيمير من عدد من المقيمين
تفيد تعرضهم لوقائع نصب واحتيال من جانب شخص قام بنشر إعلان في احدي الصحف عن وجود
ملحق سكني للإيجار، وبعد اتصالهم به كان يقابلهم في الملحق السكني الذي يسكن به ثم
يصطحب الضحية إلي شخص آخر لكي يقوم بتحرير عقد الإيجار ويتسلم منه إيجار ثلاثة أشهر
كمقدم ويعده باستلام الملحق بعد اكتمال أعمال الصيانة.
التحريات التي قام بها رجال الشرطة كشفت عن مفاجأة فقد تبين أن الشخص الذي وضع هاتفه
علي الإعلان في الصحيفة هو ذاته المتهم الذي قام بسرقة مبلغ ال9850 من السيارة وأن
من تعرض للسرقة هو من كان يقوم بعرض الملحق الذي يسكنه للإيجار ويحرر العقود للضحايا
ويستلم المبالغ منهم فتم القبض علي المتهم وأحيل إلي النيابة العامه التي أمرت بحبسه
علي ذمة القضية ليلحق بزميله في السجن.
هذه مجرد نماذج فقط لتلك النوعية من القضايا التي بدأت في الظهور علي الساحة مؤخرا
مترافقة مع أزمة الإسكان وارتفاع الإيجارات.
الخبير العقاري الأستاذ عويضة الهاجري يقول ظاهرة النصب العقاري واكبت الطفرة العمرانية
الكبيرة التي تشهدها البلاد حالياً، حيث ظهرت فئة من الأشخاص احترفوا استئجار العقارات
من الملاك وتأجيرها مرة أخري بمعرفتهم لأشخاص آخرين حيث يقومون باستئجار العقارات بعقود
تمتد لمدة عامين أوثلاثة ويحرصون أثناء تحرير العقود علي تضمينها نصا يغل يد المالك
عن التدخل في حالة قيامهم بتأجير السكن لأخرين.
يضيف الهاجري: بموجب هذا النص يقوم هؤلاء الأشخاص بتأجير العقارات كيفما يحلوا لهم
وبأضعاف القيمة الإيجارية التي استأجروا بها العقارات من الملاك، ومن ثم ترتفع أسعار
الإيجارات بالطريقه التي نشاهدها حالياً.
ويضيف الهاجري أيضاً هناك أشخاص بعضهم من جنسيات آسيوية قدموا من بعض البلدان العربية
المجاورة خصيصا لمزاولة هذا النشاط في قطر بعد نجاح تجربتهم في البلدان العربية الأخري
حيث افتتحوا أفرع لشركاتهم في الدوحة ومن شدة اتساع نطاق أعمالهم أصبحوا ينجزونها عبر
الإنترنت.
ويقول الهاجري: مع الأسف أحوال الإيجارات في قطر ليست موجودة في أي مكان في العالم
حتي في سويسرا وهذه الأوضاع سوف تلقي بدون شك بظلالها علي مختلف أشكال الحركة التجارية
في السوق ومن خلال متابعاتي فقد اكتشفت أن الكثير من المقيمين قاموا بتسفير عوائلهم
إلي بلدانهم للتغلب علي مشكلة ارتفاع الايجارات ومن غير شك فإن وجود تلك العوائل يحدث
نوعا من الرواج التجاري في كل شيء ومن شأن سفرها أن يؤثر بالسلب علي هذا النشاط.
ويدعو الهاجري المجلس الأعلي للتخطيط إلي إنشاء لجنة لدراسة أحوال سوق العقارات في
البلاد كما يدعو إلي ضرورة إيجاد تشريعات للحد من التجاوزات التي يشهدها سوق العقارات
ويتساءل كيف يصل سعر إيجار كيربي "مخزن "في الصناعية إلي 100 ألف ريال في الشهر.
الموطن خالد الكواري يقول: هناك عمليات نصب تنتشر حالياً في سوق العقارات وكنت شاهدا
علي إحدي هذه الوقائع فقد كان لدي محل وقمت ببيعه لشركة وهمية تعمل في مجال العقارات،
فالشركة أعطتني شيكا يستحق السداد بعد شهر وخلال فترة الشهر اكتشفت أن الشركة تحاول
بيع المحل لكنني تنبهت للأمر وقمت بوقف عملية البيع وأبلغت الشرطة التي ألقت القبض
علي المتهمين وتبين أنهم بالفعل احترفوا مثل هذه العمليات حيث يقومون بمطالعة الصحف
ويبحثون عن الإعلانات الخاصة بالمنازل المعروضة للبيع ثم يقومون بشراء تلك المنازل
بذات الأسلوب وهي طريقة الشراء مؤجل السداد لمدة شهر وخلال الشهر يقومون بالتصرف في
المحل بالبيع وهنا تحدث المشاكل بين البائع والمشتري الجديد في حين يهرب النصابون لافتا
الي ضرورة تعاون المجني عليهم مع الشرطة بسرعة ابلاغهم عن تلك الوقائع لضبط المتهمين
ومعاقبتهم حتي لا تتكرر تلك الجرائم مع غيرهم.
الأستاذة ندي مبارك السليطي المحامية تقول: لا شك ان سوق العقارات في قطر يتعرض لمشكلات
متعددة يلحظها الجميع ولا تغيب عن أنظار المتابعين والمهتمين، بداية من ارتفاع أسعار
الأرض وزيادة تكلفة البناء وغير ذلك، وانتهاء بمشكلة تأجير العقارات التي تنجم عن دخول
الوسطاء والسماسرة - الذين لا يبغون إلا جمع المال - في العلاقة بين المالك والمستأجر.
وتضيف الأستاذة ندي: لقد نظم المشرع القطري الايجار - كعقد من العقود التي ترد علي
منفعة الأشياء - في الفصل الأول من الباب الثاني من القانون المدني، وذلك في المواد
من المادة (582) وحتي المادة (669) منه، والتي تضمنت الايجار بوجه عام، حيث تعرف المادة
(582) الايجار بنصها علي أنه: الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من
الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة في مقابل عوض مالي . وتولت المواد المذكورة بعد ذلك
تحديد أركان الايجار أولاً، وآثاره ثانياً (وهي التزامات المؤجر والتزامات المستأجر)
والتنازل عن الايجار والايجار من الباطن ثالثاً، وانتهت ذات المواد سالفة الذكر بتحديد
بعض أنواع الايجار.
كما نظم المشرع القطري - أيضاً - إيجار الأماكن والمباني بالقانون رقم 2 لسنة 1975
وتعديلاته والتي كان آخرها القانون 4 لسنة 2006 وهو تعديل وقتي سينتهي العمل به في
فبراير 2008.
والمدقق في هذين القانونين، سيلاحظ أن فيهما قدراً كبيراً من التكافؤ والتوازن بين
المؤجر والمستأجر، فالمؤجر له حقوق وعليه التزامات، وبالمقابل للمستأجر حقوق وعليه
التزامات، ولو أن كلا الطرفلين في عقد الإيجار (المؤجر والمستأجر) التزما بمام ينص
عليه القانون، وصاغا العقد المحرر بينهما علي هدي منه. لكنا أمام علاقات مثالية وتعاملات
حضارية فيما بينهما. ولينعكس هذا علي المجتمع بأثر طيب.
لكن الأمور لم تسر علي هذا النحو، فظهرت المشاكل وتعددت الشكاوي، فنجد مثلاً أن عقود
الإيجار يقوم بتحريرها- في كثير من الأحيان- غير القانونيين. ومن ثم لا تسلم من الأخطاء
التي توقع ضرراً علي أحد طرفي العقد أو علي كليهما.
كما أن معظم الملاك لا يقومون بتأجير عقاراتهم بأنفسهم، بل يعهدون بذلك لسماسرة ووسطاء
ممن لا هم لهم إلا التأجير بأعلي سعر ليحصلوا لأنفسهم علي فارق السعر فضلاً عن نسبة
الوساطة. وينجم عن ذلك أن الشقة التي لا تزيد قيمتها الإيجارية علي ثلاثة آلاف ريال،
نجدها تصل إلي أكثر من الضعف.
كما نجد أن بعض الملاك يقومون بتأجير عقاراتهم لشخص واحد أو لشركة أو لمكتب عقارات
ليقوم أولئك بالتأجير من الباطن وذلك دون النظر للملاءمة المالية للمستأجر والتزاماته
ومحافظته علي العقار. وتنجم عن هذه التصرفات مشاكل جمة، منها قيام المستأجر بإحداث
تغيير في وحدات العقار. وتنجم عن هذه التصرفات مشاكل جمة، منها قيام المستأجر بإحداث
تغيير في وحدات العقار، عن طريق التقسيم من الداخل (تقسيم الشقة إلي شقتين وهكذا) وكذلك
يقوم بعض المستأجرين بالتأجير لآخر ين لمدة طويلة ويحصلون المبالغ من المستأجرين مقدماً
وسرعان ما يغادرون البلاد، تاركين المواجهة بين المؤجر (المالك) وبين المستأجر. وكلاهما
ضحية لأولئك الهاربين. وللأسف فإن المحاكم وأقسام الشرطة تعج بالكثير من هذه الحالات.
وتضيف الأستاذة ندي السليطي: إذا ظللنا نعدد الأمثلة والحالات علي ذلك فلن ننتهي، لكثرتها
وعدم وقوعها تحت حصر، لكن يكفينا أن نقول بأن قطاعاً كبيراً جداً من الناس، قد أقحموا
أنفسهم في سوق العقارات وبخاصة الإيجار، ساعين وراء جمع المال دون النظر إلي أي شيء
آخر. فامتلأت الصحف وواجهات المجمعات الاستهلاكية بالإعلانات الخاصة بتأجير العقارات
سواء مجمعات أو عمارات أو شقق وملاحق أو حتي غرف مشتركة. وذلك دون ضابط أو رابط.
وتفشت هذه الظاهرة الخطيرة، وأصبحت سبباً رئيسياً من أسباب ارتفاع أسعار إيجار العقارات.
بل وتولدت عنها ظاهرة أشد خطورة وهي قيام البعض بالنصب في تأجير العقارات، مستغلين
الحاجة الماسة للناس، والثقة المفرطة في التعاملات. وللنصب في هذا المجال صور متعددة،
وطرق مختلفة، ينتهجها ويتفنن فيها أولئك النصابون، من المقيمين. ونذكر منها علي سبيل
المثال لا الحصر:
1- يقوم الشخص بتأجير مجمع فلل أو عمارة بها عدد كبير من الشقق من المالك، زاعماً بأنه
صاحب شركة تسويق عقارات، ويسدد للمؤجر إيجار الشهر الأول، وفي ذات الوقت يكون قد تعاقد
مع مستأجرين للفيلات والشقق، ويتفق معهم علي دفع ستة أشهر من الإيجار مقدماً. ويستلم
منهم المبالغ الإجمالية والتي تقدر بآلاف الريالات، ويجمع كل هذه المبالغ ويعد عدته
ويفر هارباً خارج البلاد. تاركاً خلفه مشاكل عديدة بعدد من قام بالتأجير لهم، والمواجهة
التي ستحدث حتماً بينهم وبين المالك، ودفاع كل طرف منهم عن حقه وموقفه.
2- يقوم الشخص بتأجير فيلا أو شقة لحسابه الخاص، ويتولي قسمتها وتعديلها بالتغيير في
ذاتية العقار، ليحول الشقة الواحدة إلي شقتين أو ثلاثة. ويؤجر الواحدة منهم بأكثر من
المبلغ الذي أجر به كامل العقار وذلك كله دون علم المالك المؤجر ودون موافقته.
3- يقوم الشخص بتأجير شقة أو فيلا لسكنه الخاص ويقوم بفرشها، ويتولي تأجيرها مفروشة
لآخرين. ويبحث لنفسه عن مكان أرخص. أو أن يقوم بتأجيرها مدة الإجازة التي يقضيها في
بلاده.
4- يقوم الشخص بتأجير شقة أو ملحق، ويتولي الإعلان عن التأجير بسعر مغر، ويقوم بتأجير
ذات العقار لعدد كبير من الأشخاص. ويحصل قيمة الإيجار منهم، ثم يكتشفون فيما بعد بأنهم
ضحايا غرر بهم.
5- يقوم الشخص بترقب المنازل المهجورة التي لا يقيم فيها أحد. وبعيدة عن متابعة ملاكها،
ويتولي تأجيرها لآخرين زاعماً إنه مستأجر لها أو بأنه مندوب المالك، وغير ذلك من الأسئلة
والحالات.
احتيال
وتضيف الأستاذة ندي: ان التوصيف القانوني لهذه الظاهرة، ولأية ظاهرة أخري لا يتحدد
إلا إذا كانت هناك جريمة قد تولدت عن الظاهرة. وبنوع الجريمة نستطيع ان ننزل الوصف
القانوني الصحيح علي الواقعة محل الظاهرة، وفي حالتنا هذه يتبين ان مجموع الأفعال والتصرفات
التي تشكل هذه الظاهرة، تكون جريمة الاحتيال. ذلك ان جريمة الاحتيال تتحقق في الشخص
الذي يقوم بتأجير عقار لآخر ويتوصل في ذلك للاستيلاء لنفسه علي مال منقول. مستعملاً
طرقا احتيالية، واهما طالب السكن بأنه المسؤول عن التأجير. أو متخذاً لصفة مندوب المالك
والمفوض من قبله وهو غير ذلك. وكان من شأن كل ذلك خداع المستأجر. كما تتحقق في الشخص
الذي يقوم بالتصرف لآخر في عقار وهو يعلم بأنه غير مملوك له ليس له حق التصرف فيه.
ويقول السليطي: اذا اتفقا علي ان هذه التصرفات تشكل في مجموعها ظاهرة، فإنها تكون ظاهرة
جماعية وليست فردية. لأنها لو كانت فردية لما وصلت الي درجة الظاهرة التي نراها عليها.
والتي أصبحت تمثل هاجساً يؤرق الجميع. ومامن شك ان هذه الظاهرة، هي من الظواهر الدخيلة
علي المجتمع القطري. وان فاعليها المتسببين في ظهورها وتفاقمها، هم من الدخلاء علي
سوق العقارات الذين أصبحوا عالة علي المجتمع القطري وعبئاً عليه. ويضار من جرائمهم
وتصرفاتهم الجميع، القطري والمقيم، سواء كان ضررا مباشراً أو غير مباشر، فضلاً عن الأضرار
التي تلحق بالاقتصاد، من ارتفاع أسعار الإيجارات الذي ترتفع معه نسبة التضخم.
واذا كانت هذه الظاهرة تمثل جريمة، فإنها تتعدد بتعدد من يقوم بها، ومن المعلوم والمحتوم
أن لكل جريمة عقوبة تقع وتطبق علي من يرتكبها. وعقوبة جريمة الاحتيال هنا هي الحبس
مدة لا تتجاوز ثلاث سنوات، وذلك طبقاً لما ورد بقانون العقوبات، حيث حدد الباب الثالث
منه (الجرائم الواقعة علي المال) وجاء بالفصل الثاني من الباب المذكور (عقوبة الاحتيال)
وان المادتين رقمي 354 و355 منه هما اللتان تطبقان علي الجريمة محل الظاهرة.
حيث تنص المادة 354 علي أنه: يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز ثلاث سنوات، كل من توصل الي
الاستيلاء لنفسه، أو لغيره، علي مال منقول، أو سند مثبت لدين أو مخالصة، أو الي إلغاء
هذا السند أو إتلافه أو تعديله، وذلك باستعمال طرق احتيالية، أو باتخاذ اسم كاذب أو
صفة غير صحيحة، متي كان من شأن ذلك خداع المجني عليه .
وتنص المادة 355 علي انه: يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز ثلاث سنوات، كل من تصرف في مال
منقول، أو عقار يعلم أنه غير مملوك له أو ليس له حق التصرف فيه، أو كان قد سبق له التصرف
فيه أو التعاقد عليه .
وتقول السليطي: المشرع القطري وصف هذه الجريمة علي أنها احتيال ذلك علي خلاف المشرع
المصري الذي وصفها علي انها نصب، ولا نري فرقاً بين الوصفين، فكلاهما يؤدي نفس المعني
وتعريف أحدهما يتفق مع تعريف الآخر، وان كنا نري وصف الاحتيال أقوي.
مناشدة
وتضيف: أمام نمو هذه الظاهرة واستفحالها وتزايدها يوماً بعد يوم، فإننا نناشد المشرع
القطري سرعة التدخل لمعالجة الأمر وقطع دابر هذه الظاهرة اللقيطة، سواء بسن تشريع يجرم
من يرتكب جريمة الاحتيال في تأجير العقارات، أو بتغليظ العقوبة الواردة في مواد الاحتيال
في قانون العقوبات وبخاصة المادتين رقمي 354 و355 سالفتي الذكر. وان هذا المسلك إن
لم ينه المشكلة من الأساس، فعلي الأقل سيقلل من حدوثها الي حد العدموالنتائج الملموسة
بعد تغليظ العقوبة في قانون المرور الجديد خير دليل علي ذلك.
وتقول السليطي: أناشد المسؤولين بالدولة، أن يتصدوا لهذه الظاهرة بكافة الطرق وضبط
من يحتالون علي الناس في تأجير العقارات، وابعادهم عن البلاد فوراً اذا لزم الأمر،
وذلك لتكسبهم بطرق غير مشروعة واضرارهم باقتصاد الدولة. وكذلك توعية المواطنين أصحاب
العقارات حتي لا يكونون ضحايا لأولئك السماسرة الذين غابت ضمائرهم وخربت ذمتهم.
كما نناشد جميع المتعاملين في سوق العقارات من شركات وأفراد (قطريين ومقيمين) أن يتوخوا
الحذر والحرص في تعاملاتهم. فإذا كانوا ملاكاً، لا يتعاقدوا إلا مع من يثبت لديهم انه
ثقة لذلك وأهلاً له. ويستطيع سداد القيمة الإيجارية، وحبذا لو تم النص في العقد علي
عدم التأجير من الباطن وعدم إحداث أي تغييرات أو تقسيمات في العقار. واذا كانوا مستأجرين،
فلا يتعاقدوا إلامع المالك مباشرة أو من يفوضه المالك للقيام بالتأجير بموجب وكالة
رسمية أو غير ذلك، شرط استلام العقار موضوع الإيجار فور توقيع العقد وغير ذلك من الطرق
والوسائل التي تصل بالجميع الي بر الأمان. وعلي كل من يقع ضحية لاحتيال محتال أن يتقدم
في الحال ودون تردد بشكوي ضده الي الجهات المعنية، ليلقي مصيره المقرر قانوناً. ليكون
عبرة لأمثاله. ففي الدولة سلطات تقوم بواجبها خير قيام، كما أن فيها قانوناً تُردع
عقوبته الجناة، ويقوم علي أمر تطبيقه قضاة مشهود لهم بالكفاءة والنزاهة والعدل.
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون
رقم (14) لسنة 1971 بإصدار قانون عقوبات قطر
قانون
رقم (4) لسنة 2006 بشأن بعض الأحكام الوقتية الخاصة بإيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (17) لسنة 2005 بشأن الصلح في الجرائم المنصوص عليها في قوانين البلدية
قانون
رقم (1) لسنة 1991 بتعديل بعض أحكام قانون عقوبات قطر الصادر بالقانون رقم (14) لسنة
1971
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن
والمباني
قرار
أميري بتعديل بعض أحكام قانون عقوبات قطر الصادر بالقانون رقم (14) لسنة 1971