الراية -الخميس 1 مايو 2008
تحديد
القيمة الإيجارية لن يطفيء نار الإيجارات
رغم أهميته في تحقيق التوازن بين طرفي العقد .. الملاك
علي العلي: تحصيل 1% من القيمة الإيجارية إجحاف لأصحاب العقارات
جابر الشهواني : القانون يسعي لخفض التضخم العقاري وارتفاع الإيجارات
تحقيق
إيمان نصار:
جدل ساخن مازال يثار بين الملاك والمستاجرين واصحاب المكاتب العقارية حول القرار الذي
أصدره مجلس الوزراء مؤخراً والخاص بضوابط ونسب زيادة القيمة الايجارية في العقود السكنية
والتجارية ، والذي تم بموجبه تحديد نسب الزيادة في العقود الايجارية التي تراوحت من
5% إلي 20% ..
فقد لاقي القرار ارتياحا واسعاً علي المستويين الرسمي والشعبي ، حيث حدد هذا القرار
القيمة الايجارية التي تقل عن ألفي ريال شهرياً تصبح نسبة الزيادة فيها 20% ومن ألفي
ريال إلي خمسة آلاف ريال نسبة الزيادة فيها 15% وأكثر من خمسة آلاف ريال حتي عشرة آلاف
ريال 10%، وأكثر من عشرة آلاف ريال شهريا 5% .
ومن جانبهم أكد عدد من أصحاب الشركات العقارية ل الراية أن قرارات تحديد القيمة الايجارية
لن يحل مشكلة ارتفاع الايجارات في قطر ، رغم الدور الحيوي للقانون الجديد في وضع الضوابط
اللازمة للحفاظ علي التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، ونجاحه في تثبيت القيمة الإيجارية
بنسبة كبيرة، الا أن القانون يصب في مصلحة المستأجر وليس في مصلحة المكاتب العقارية.
يقول علي العلي صاحب عقار : القرار الاخير الخاص بتحديد نسب القيمة الايجارية يسعي
لتحقيق التوازن بين أصحاب العقارات والمستأجرين ، ويحل مسألة التضخم الحاصل بسبب الارتفاعات
المضطردة في اسعار الايجارات .
وأشار الي أن نسبة 1% من القيمة الايجارية السنوية كرسوم تسجيل علي كل عقد ايجار يعتبر
اجحافاً بحق صاحب العقار بالدرجة الاولي ، حيث إن هذا المبلغ الذي اعتبره ضريبة مستترة
يدفعها المالك أو المؤجر نظير ماذا؟ إنه يدفعها نظير عدة أمور منها حماية حقوق الطرفين
بما فيها حقوق المستأجر وهذا غير عادل ، حيث كان الاجدر أن يتقاسم المبلغ كل من الطرفين
.
وأوضح العلي ان هذه النسبة قد تؤدي الي عزوف كثير من المستثمرين للاستثمار للعقار مما
يؤدي الي انخفاض العرض في ظل زيادة الطلب وبالتالي زيادة في الاسعار، وان هذه الزيادة
قد تدفع المالك الي ابرام اي عقود جديدة بقيمة اكبر بما يتناسب مع نسبة ال 1% أي( قيمة
العقار+ نسبة 1%+ تكاليف اخري) مما يساهم في زيادة نسبة الايجار للعقود الجديدة و(كأنك
يا زيد ما غزيت) لافتا الي أن سبب التضخم يعود الي عدة امور قد تكون زيادة ايجار العقار
واحدة منها.
ورأي أن هذه المحاولات ما هي الا حل مؤقت لسبب من أسباب التضخم، مشيراً الي أن الطفرة
الحاصلة في قطر والسيولة المتوفرة عند كل من المؤجر او المستأجر ، وزيادة الطلب علي
الوحدات السكنية ، وشح العرض ستعمل علي مقاومة كل محاولة قاصرة في هذا المجال ، محذراً
من العواقب الوخيمة في حال فشلت هذه المحاولات .
ويري جابر هجاج الشهواني صاحب عقارات أن القانون يصب في مصلحة المستأجر ، وخاصة المستأجر
السابق ، فعلي الرغم من أن هذا القانون يخدم المستأجر أكثر من المالك إلا أننا تقبلناه
، ونظرنا اليه بأنه قانون جيد.
وأشار الي إن القانون جاء ليحافظ علي مستوي العقار العام من الاستباحة ، وعلي المستوي
الايجاري للعقارات ، مؤكداً ان هذا القانون سيساعد علي التخفيف من التضخم الحاصل في
السكن ، والغلاء في الايجار.
ويؤكد محمد راشد الشهواني ان القانون بالممتاز، مؤكداً انه جاء ليحارب العشوائية التي
مارسها بعض المؤجرين في العقود الايجارية، وان القانون يصب في مصلحة الطرفين سواء المؤجر
او المستأجر .
فلاح مطر مدير شركة الدار العقارية يقول : القانون عمل علي الحد من الزيادة لمدة عامين
قادمين بالنسبة للعقود الموقعة ، الي جانب انه ثبت نسبة الايجارات علي ما هي عليه والواصلة
الي حد التشبع.
ورأي مطر ان قطر وصلت الي حالة من التشبع وصلت الي 99% من القيمة الايجارية ، لافتاً
الي انه كان يجب أن يصدر هذا القرار قبل اربع سنوات علي الاقل ، لافتا الي ان القانون
عمل أيضاً علي تنظيم العلاقة بين الطرفين سواء المؤجر او المستأجر ، خاصة أن المالك
الحالي أصبح علي دراية كاملة بعدم زيادة نسبة القيمة الايجارية خلال سنتين.
ويؤكد أن القانون الجديد لن يحل مشكلة ارتفاع الايجارات ، لكنه وضع الضوابط، وثبت القيمة
الايجارية بنسبة 99% لما نحن عليه.الي جانب انه خفف من التضخم الحاصل .
ويقول مطر إن الحل في خفض القيمة الايجارية في قطر يتطلب من الدولة اسناد مشاريع انشاء
وحدات سكنية الي مؤسسات كبري لتشييد وحدات سكنية مخصصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود
،الذي من شأنه أن يعمل علي تفريغ وحدات سكنية كبيرة ، وبالتالي تزداد نسبة العرض علي
الطلب، والذي من شأنه ان يخفض القيمة الايجارية علي ما هو عليه حاليا، ، معتبراً ان
هذا الاجراء خطوة صحيحة في طريق حل مشكلة السكن، خاصة اذا ما تم اتخاذ خطوات اخري من
قبل الحكومة، من خلال المضي في تخصيص المزيد من الوحدات السكنية الخاصة بالوزرات والمؤسسات
الحكومية .
أحمد العروقي مدير شركة عقار يقول: ان القانون هو مذكرة توضيحية لتقييم الايجارات القديمة
مع الجديدة، وأن العقود التي أبرمت في العام 2005 وما بعده لها استمرارية لعامين قادمين.
وأضاف: إن تحديد نسبة القيمة الايجارية سيساعد المؤجرين القدامي في الحصول علي ايجار
أكثر يقرب القيمة السوقية لقيمة الايجارات الحالية ، وان القانون عمل علي تنظيم الايجارات
الحالية بشكل ممتاز، مؤكداً ان هذا سيعمل علي تخفيف التضخم الحاصل ، مشيراً في الوقت
ذاته الي أن الايجارات الجديدة ستكون علي حسب رغبة المستأجر ، وعرض المؤجر.
نائب مدير شركة (الحق) للعقارات محمد اسحاق، يؤكدا ان القانون جاء لحماية المؤجر والمستأجر
، ولتنظيم العقود الايجارية ، فلا يوجد الان عقد ايجاري بشهر او بشهرين ، مشيراً الي
أن صاحب العقار لا يستطيع التلاعب بالعقد او بالقيمة الايجارية، الامر الذي من شأنه
حماية المستأجر المظلوم.
ويشير اسحاق الي ان القانون سيعمل أيضاً علي الحد من الزيادة في الايجارات ، الي جانب
الحد من التضخم خاصة أن الكثير من المباني لم تؤجر ، لافتا الي أن أساس المشكلة في
رفع الايجارات هو تاجر الباطن، في اشارة الي التاجر الذي ياخذ العقار من المالك ب1000
ريال ويقوم بعد ذلك بتأجيره ب3000 أو أكثر.
دعا اسحاق الي اعتماد المكاتب العقارية في العقود الايجارية ، وذلك لأنها مكاتب معتمدة
في السجل العقاري ، ووزارة الاقتصاد والمالية ، بالاضافة الي أن المكتب يقوم بحماية
المستأجر.
وقضي القرار الصادر عن مجلس الوزراء بأنه يجوز للمؤجر اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون
رقم (4) لسنة 2008 والخاص بالإيجارات زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجارات العقارات
الخاضعة لأحكام القانون والمبرمة قبل 1 يناير 2005 وفقا للحالات والنسب المقررة
ونص القرار علي ان تكون نسبة الزيادة 20% سنويا للقيمة الإيجارية أقل من 2000 ريال
شهريا و 15% سنويا للقيمة الإيجارية التي تتراوح ما بين 2000 و 5000 ريال شهريا و 10%
سنويا للقيمة الإيجارية أكثر من 5000 ريال وحتي 10 آلاف شهريا و 5% سنوياً للقيمة الإيجارية
أكثر من 10 آلاف شهرياً علي ان تسري هذه الزيادة اعتبارا من اخطار المستأجر بها.
وتضمن القرار عدم جواز زيادة القيمة الإيجارية الخاضعة لأحكام القانون رقم (4) لسنة
2008 والمبرمة اعتبارا من أول يناير 2005 أو التي تبرم بعد تاريخ العمل به إلا بعد
انقضاء عامين من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم تتضمن العقود النص علي خلاف ذلك.
قانون
رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن
والمباني
مرسوم
بقانون رقم (22) لسنة 2007 بتعديل بعض أحكام قانون العمل الصادر بالقانون رقم (14)
لسنة 2004
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قرار
أميري رقم (23) لسنة 2007 بإنشاء وزارة العمل والشؤون الاجتماعية وتعيين اختصاصاتها