الراية - الإثنين7/7/2008
م
إيجارات العقارات فى
الدوحة مرشحة للتراجع
لافتة "للإيجار" تظهر بعد غياب طويل
د. راشد الكبيسى: توازن السوق وبرامج اسكان "بروة" وراء استقرار الايجارات
محمد فخرو: عشوائية البناء خلال الفترة الماضية تسبب فى ركود الايجارات
خالد عبد المولى: هجرة الأسرة المقيمة ساهم فى زيادة المعروض
– فريد عبد الوهاب
:
يشهد سوق العقارات حاليا ظاهرة غريبة لم يالفها المتعاملون معه سواء من
السماسرة او المواطنين والمقيمين ، وهو الانخفاض المفاجئ لأسعار ايجارات الفيللات والشقق
، وأصبحت رؤية لافتات "للإيجار" على العمارات شئ مالوف فى الفترة الاخيرة .. الأمر
الذي اعتبره الخبراء العقاريين بداية لاستقرار السوق العقاري بعد موجة ارتفاعات قياسية
أصابت السوق العقاري بالشلل وأدت الى هجرة كثير من الأسر المقيمة فى العودة الى أوطانها
الاصلية .
التحقيق التالى يحلل أسباب هذه الظاهرة ومدى تفاعلها مع التوجهات الحكومية الاخيرة
ومدى تأثرها ببرامج الاسكان التى طرحتها مؤخرا بعض الشركات العقارية الكبرى .
فى البداية يؤكد الدكتور راشد بن على الكبيسي مستشار أول بشركة بروة العقارية ان ظاهرة
ثبات اسعار الايجارات او انخفاضها – وان كنت اتحفظ على كلمة انخفاض – يرجع الى عدة
عوامل أهمها ان السوق العقاري اصبح فيه توازن نسبي بين الطلب والعرض للعقارات المؤجرة
سواء فى الفيللات او الوحدات السكنية ، اضافة الى جدية الدولة فى حل مشكلة الاسكان
من خلال عدة برامج اسكان أهمها برنامج بروة للاسكان والذي يلبى رغبة شرائح مختلفة فى
الحصول على وحدات سكنية وفق دخولها .
وقال ان الفترة الحالية لا تشهد انخفاضا فى اسعار الايجارات ولكن الوضع اقرب الى الاستقرار
وهو ف كل الأحوال امر جيد ونأمل ان يستمر هذا الوضع لانه من شانه ان يساهم فى استقرار
كثير من الأمور المعيشية للسكان فى قطر .. لافتا الى ان اسعار الأراضى تشهد ايضا استقرار
فى اسعارها مقارنة بالعامين السابقين وهذا يصب فى مصلحة الوطن الذي يتطلع الى النهوض
باقتصاده الى ىفاق ارحب وتحقيق رفاهية وزيادة فى الدخل لكل المتعايشين على ارضه.
البناء العشوائي
أما محمد عبد الله فخرو نائب رئيس فريق التسويق والعلاقات العامة بشركة مكين للاستثمار
والتطوير العقاري فيرى ان هذا الاستقرار فى اسعار الايجارات يعود الى توقف حركة البناء
العشوائي التى سادت فى الدولة فى الاعوام القليلة الماضية خاصة بعد موجة الارتفاعات
الجنونية فى اسعار السكن الأمر الذي شجع كثيرين الى البناء بشكل غير منظم ودون دراسة
للسوق العقاري بشكل علمى ، وبالتالي تم تشييد كثير من العمارات السكنية فى مناطق لا
تشهد اقبالا ، فى حين هناك نقص فى المعروض من الشقق فى مناطق يزيد فيها الطلب ، الأمر
الذي خلق ازمة فى السكن خلال الفترة الماضية.
واشار الى ان عدم الاقبال على العقارات التى شيدت فى بعض مناطق الدولة ادى الى هبوط
اضطرارى فى اسعارها تحت ضغوط مالية .. لاسيما وان اسعار الايجارات لكثير من هذه العقارات
لم تراعى مستويات الدخول وبالتالى ادى ذلك الى ركودها وعدم الاقبال عليها .. نافيا
تراجع اسعار الايجارات بفعل برامج الاسكان التى اعلنتها بعض الشركات العقارية .
وقال محمد فخرو ان السوق سوف يشهد اعادة هيكلة وترتيب اوراق فى سوق الايجارات على اسس
سليمة بحيث يتم انشاء العقارات السكنية على قواعد علمية ودراسات جدوى اقتصادية تراعى
التصميم الجيد وتراعى مستويات الدخل .. مؤكدا ان الفترة القادمة سوف تشهد زيادة فى
معدلات دخول كثير من الفئات ، لذا نتوقع زيادة الطلب على العقار خلال الفترة المقبلة.
ورفض فخرو الربط بين قرارات الحكومة بتجميد اسعار مواد البناء الرئيسية وبين انخفاض
اسعار الايجارات .. مؤكدا ان اسعار مواد البناء لا تزال مرتفعة ، والربط بين تجميد
اسعارها وبين الايجارات يعد ربط غير منطقى وغير واقعي.
المشاركة فى السكن
ويرجع المهندس خالد عبد المولى مدير ادارة العمليات بالشركة القطرية الاسترالية لأنظمة
البناء اسباب انخفاض الايجارات الى اتجاه كثير من الأسر المقيمة فى الرجوع الى اوطانها
الاصلية مع بقاء عائلها والمشاركة فى السكن مع آخريين ، الأمر الذي أفرز عدد كبير من
الوحدات السكنية الشاغرة ، وخلق نوعا من تزايد العرض على الطلب وبالتالى انخفضت اسعار
الايجارات.
وأوضح ان برنامج شركة بروة العقارية للاسكان خلق حالة من التوازن فى السوق حيث تقدمت
اليه كثير من الأسر المقيمة وباتت تترقب نتائجه فى اغسطس المقبل .. واعلان برنامج اسكان
بروة وما تضمنه من اسعار للايجار خلق حالة تخوف عند اصحاب العقارات من انهيار مفاجئ
للاسعار ، مما دفعهم الى ابرام كثير من العقود الحالية لاسيما بالنسبة للعمارات والمجمعات
السكنية لعامين مقبلين بنفس القيمة الايجارية دون زيادة وهو ما لم يحدث فى الاعوام
الماضية التى شهدت زيادة سنوية فى الايجارات بشكل جنوني .
مواد البناء
وينوه أحد سماسرة العقارات –رفض ذكر اسمه - أن ارتفاع أسعار مواد البناء له علاقة بارتفاع
أسعار الإيجارات خلال الفترة السابقة باعتبار أنها قائمة على العرض والطلب دون أي علاقة
بمواد البناء التي تتحكم في أسعارها المادة الخام وحجم الطلب عليها، مؤكدا أن الإقبال
المتزايد والملحوظ خلال السنوات الماضية على الاستثمار العقاري في قطر، بالإضافة إلى
أن التوسع العمراني السكاني خارج مدينة الدوحة ساهم في تعزيز الإقبال على مواد البناء،
ما أدى إلى رفع أسعارها.. منوها الى انه للحفاظ على الانخفاض النسبي الذي تشهده الايجارات
حاليا لابد من اتخاذ الإجراءات العاجلة التي يمكن أن تساهم في الحد من ارتفاع أسعار
مواد البناء مثل ضرورة فتح المجال أمام الاستثمارات الوطنية في إنتاج مواد البناء ،
خصوصا ما يتعلق بالاسمنت والرمل والحديد ، ووضع ضوابط لضمان عدم التلاعب بالأسعار ومنع
الاحتكار في الإنتاج والاستيراد
تهديد السوق
ويقول أحد المقاولين أن ارتفاع أسعار مواد البناء يعتبر أكبر خطر يهدد السوق العقاري
في قطر خاصة شركات المقاولات، مؤكدا أن شركات المقاولات ملتزمة مع الملاك بموجب عقود
بتسليم المشروعات في موعد معين وبأجر متفق عليه قبل زيادة مواد البناء، فعندما ارتفعت
أسعار مواد البناء أدى ذلك إلى إلحاق خسائر بشركات المقاولات تعادل نفس قيمة زيادة
أسعار مواد البناء غير المتوقعة وغير المنطقية.
هذا وتعانى معظم دول الخليج من ارتفاع أسعار مواد البناء التى انعكست على اسعار الايجار
، فالسعودية تعاني بشكل كبير من ارتفاع الأسعار ، خصوصا الحديد.. المر الذى دفع كثير
من المقاولين الى مطالبة وزارة الاقتصاد والتجارة وغرفة تجارة وصناعة قطر بضرورة التدخل
الفوري والسريع لمراقبة أسعار مواد البناء وإعادة ضبطها، حتى تسير الحركة العمرانية
على ما يرام ، محذرين من عدم تتدخل الجهات المسؤولة.
وقد دفع ارتفاع أسعار مواد البناء أعضاء المجلس البلدي القطري في وقت سابق إلى مناقشة
هذه القضية حيث رأى بعض الأعضاء أن هناك عرضا وطلبا على الاسمنت خصوصا في ظل هذه الطفرة
الكبيرة التي يشهدها السوق العقاري القطري حاليا، ووصفوا ظاهرة ارتفاع الأسعار بأنها
طبيعية، لكنهم أشاروا إلى أن بعض التجار استغلها من أجل احتكار بعض المواد المهمة والأساسية.
وأشاروا إلى أن هناك عددا كبيرا من المواطنين يعانون من هذا الارتفاع الجنوني في مواد
البناء وأصبحوا مكتوفي الأيدي ولا يستطيعون وضع طابوقة واحدة لبناء منزل المستقبل إذا
ظل الوضع بهذه الوتيرة. ووفقا لتأكيدات بعض تجار مواد البناء فان حالة غليان الأسعار
التي يشهدها السوق القطري وما ترتب عليها من ارتفاع نفقات التشغيل أثرت على حركة البيع
والشراء بشكل مباشر وزادت الأسعار بنسب متفاوتة من سلعة لأخرى، فمثلا زادت أسعار الحديد
بنسبة 150 بالمائة والكونكريت قفزت بنسبة 30 بالمائة والاسمنت المستورد ارتفع بنسبة
60 بالمائة والطابوق كذلك ارتفع بنسبة 200 بالمائة.
نمو أسعار العقارات
ويقدر الطلب السنوي على الإسكان في قطر بمعدل 10 آلاف وحدة سكنية على الرغم
من دخول السوق حوالي 5500 وحدة سكنية في السنة خلال السنوات القليلة الماضية.
وكان مسؤول في شركة الخدمات العقارية "جونز لانج لاسال" قد اكد أنه من المرجح نمو أسعار
العقارات والإيجارات في منطقة الخليج العربية بما يصل إلى 20 بالمائة في عام
2008 بسبب ارتفاع تكاليف العمالة والبناء وتأخر التسليمات.
وقال بلير هاجكول العضو المنتدب الإقليمي للشركة انه يتوقع استمرار صعود أسعار العقارات
والإيجارات في أنحاء منطقة الخليج العربية بما بين عشرة و20 بالمائة .. لافتا الى انه
بسبب تأخر التسليمات مازال شبح جسامة المعروض مؤجلا وسنشهد قوة في الطلب .. وستكون
هناك أيضاً زيادة في تكاليف العمالة والإنشاء وأسعار الأراضي .. مؤكدا ان أسعار العقارات
في دول الخليج العربية ارتفعت بسبب نمو الطلب على المساكن والمكاتب مدفوعا بنمو الاقتصاد
وإيرادات نفطية هائلة نجمت عن ارتفاع أسعار النفط إلى حوالي خمسة أمثالها منذ 2002.
وأشار جونز الى ارتفاع أسعار الإيجارات والمرافق في قطر بنسبة 28.8 % في الربع الثالث
من العام الماضي مما زاد معدل التضخم السنوي إلى 13.73 في المائة بنهاية سبتمبر الماضي
، كما واجهت البحرين ضغوطا متنامية لمعالجة التضخم الناجم عن ارتفاع أسعار المواد الغذائية
والعقارات.
وكانت أمارة دبي التى تعتبر المركز التجاري في منطقة الخليج حدت سقفا للزيادة السنوية
في أسعار الإيجارات عند خمسة بالمائة للعام 2008 وهو تحت سقف العام الماضي الذي بلغ
سبعة بالمائة وسقف عام 2006 الذي بلغ 15 بالمائة.
وقال هاجكول أن لاسال تتوقع فائضًا في المعروض في دبي بين عامي 2010 و2012 لتعدل بذلك
توقعاتها السابقة بتجاوز العرض للطلب بين عامي 2007 و2009.
وقال بنك الاستثمار المجموعة المالية-هيرميس القابضة ومقره القاهرة في تقرير في سبتمبر
الماضي أن من بين 57 ألف وحدة سكنية كانت متوقعة في دبي العام الماضي لم يتم تسليم
سوى 20 بالمائة فقط بحلول سبتمبر. وأضاف في ذلك الوقت أنه يتوقع زيادة من خمسة إلى
عشرة بالمائة في أسعار العقارات عام 2008.
وذكرت معلومات صحفية في وقت سابق من الشهر الماضي أن دبي تعتزم استحداث مؤشر جديد يحدد
نطاقا مناسبا لإيجارات العقارات في أنحاء المدينة بهدف السيطرة على الصعود الكبير في
أسعار العقارات الذي يزيد التضخم . ولا يوجد مؤشر للعقارات في دبي وهو ما يؤدي إلى
أن يدفع المستأجرون إيجارات شديدة الاختلاف لفئة العقارات ذاتها.
رخص البناء
وكان تقرير أصدرته مؤخرا مجموعة "أكسفورد بيزنس جروب" وهي مؤسسة عالمية متخصصة في الأبحاث
والإستشارات ومقرها لندن ، اشارت فيه الى أن النمو الاقتصادي الهائل في دولة قطر يترجم
النشاط العقاري المكثف.
وبحسب التقرير الذي يتضمن تحليلا لسوق العقارات في 23 دولة حول العالم لعام 2007 ،
فإنه تم تنفيذ 12 الف مبنى ، وتم إصدار نحو 10700 رخصة بناء في قطر .. لكن التقرير
لفت الى إن هذه الأرقام لا تكفي لتلبية الطلب المتزايد على السكن ، حيث قفز الطلب على
المباني السكنية والتجارية بالنسبة لكل الشرائح العقارية ، وذلك كنتيجة لمستويات الدخل
العالية والنمو السكاني السريع وتدفق العاملين الأجانب ، وبينما تزايد الطلب على العقارات
، فإن النقص في مواد البناء قد شكل ضغوطا على العرض.
ونما الطلب على الوحدات السكنية بمعدل 8 بالمائة خلال الفترة من عام 2000 إلى عام 2006،
في حين نما العرض بنسبة 5 بالمائة أثناء الفترة ذاتها ، ناهيك عن أن الحركة الإنشائية
في قطر مركزة على الإسكان الفاخر، بينما يطلب معظم العاملين الأجانب الإسكان المتوسط،
كما أن الطلب على الشريحة العليا يزداد أيضاً مدفوعا بالنخبة القطرية.
وحسب التقرير فان ارتفاع قيمة الأراضي مع زيادة تكاليف الإنشاء، آدت إلى زيادة أسعار
الوحدات السكنية في قطر، بيد أن سوق الإيجارات تمكن من النمو بمعدل 10 بالمائة و12
بالمائة في بعض الحالات، ولفت إلى أن عدد الوحدات السكنية التي تدخل السوق الآن تتماشى
مع الطلب، لكن هدم الوحدات السكنية القديمة قد قلل من المعروض على المدى المتوسط.
ويعتبر بيت الاستثمار العالمى (جلوبل) ان قطر تعد أغنى دولة في منطقة الخليج ، فالقطاع
العقاري بها يعرف نموا متسارعا بالتناسب مع نمو الإقتصاد القطري ، رجعا ذلك الى الإنفاق
السخي للحكومة القطرية على القطاع العقاري، والوفود الكثيف للعمالة الأجنبية -لاسيما
ذوو المداخيل العالية- مما رفع الطلب على الوحدات العقارية بأنواعها السكنية والمكاتب
وغيرها.
وقال ( جلوبل ) فى تقرير حديث أن هناك نقصا في المعروض في العقارات وخصوصا العقارات
السكنية، ما أدى إلى ارتفاع الايجارات بشكل كبير ودلل على ذلك بارتفاع سعر تأجير شقة
مكونة من غرفتين من 4000 ريال في عام 2005 إلى أكثر من 10000 ريال حاليا.
هذا وجاءت موجة المشاريع الكبرى التي تعمل العديد من الشركات العقارية على تطويرها
في مناطق مختلفة في قطر، في سياق التطور العقاري المهول الذي تعرفه دولة قطر.
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن
والمباني