العرب - الإثنين15/9/2008
م العدد 7400
تحوّل السوق من المؤجر
إلى المستأجر
أسعار الإيجارات.. استقرار بعد زيادة العرض
الدوحة - إسماعيل طلاي
:
أجمع عدد من رؤساء الشركات العقارية أن الانخفاض الذي تشهده أسعار الإيجارات
خلال هذه الفترة يمكن وصفه بحالة «استقرار» قد تمتد لبضعة أشهر، لكنهم أكدوا بالمقابل
أن الانخفاضات المسجلة تبقى «طفيفة» وغير «نوعية».
وعزا العارفون بخبايا سوق العقار الانخفاض المسجل في الأسعار إلى زيادة العرض
في المرحلة الراهنة، إلى جانب مساهمة قانون العقار الصادر شهر فبراير الماضي، والذي
مكن -حسب قولهم- من «تنظيم» سوق العقار، وفرض «انضباط» أكبر على الأسعار، ووضع حد للارتفاعات
الجنونية.
وعلى الجانب الآخر، ذكر رؤساء شركات عقارية ومتابعون للقطاع أن الأسعار غير مرشحة لانخفاض
أكبر على المدى القريب، وسوق العقار في قطر -تحديداً- لن تعرف سقوطا كما تتنبأ بعض
التحاليل، حجتهم في ذلك أن قطر تشهد طفرة اقتصادية وعمرانية، والدولة تضخ أموالا طائلة
لإنجاز العديد من المشاريع، الأمر الذي يعني -لا محالة- إقبالا أكبر للشركات الاستثمارية
الأجنبية وشركات الإنجاز، ومن ثم تدفق أكبر للعمالة الأجنبية، وكل ذلك -يضيف المتابعون-
من شأنه أن يزيد الطلب على العقار، و»إن لم يشهد ارتفاعا قياسيا للأسعار، فإنه بالتأكيد
لن يعرف انخفاضا قياسيا أيضا».
«ميراج العقارية»: هناك تنظيم للأسعار وليس انخفاض
فايز رفعت، من شركة «ميراج» العقارية، تحدث عن الانخفاض الذي سجلته أسعار الإيجارات
في الأشهر الأخيرة، لاسيما بعد صدور قانون الإيجارات الجديد شهر فبراير الماضي، قائلا
إنه «بالنسبة للانخفاض المسجل في أسعار الإيجارات حاليا، ففي الواقع هي لم تنخفض بصورة
الانحدار التام، كأن تتراجع الأسعار من 15 ألف ريال إلى 10 آلاف ريال مثلا، وإنما هناك
استقرار في أسعار الإيجارات في الوقت الراهن، لكنها لم تنخفض بالصورة المتوقعة».
وتابع يقول: «القانون الجديد «نظم» الزيادات المضطرة في أسعار الإيجارات، فأصبحنا أمام
زيادات منظمة، وبخاصة بالنسبة للوحدات القديمة، ولكن كانخفاض لا أعتقد بوجوده، بل يمكن
القول إن السوق حاليا تشهد مرحلة استقرار فقط، لأن المعروض بدأ يزيد، لكنه لم يتساو
بعد مع الطلب، فالمستأجر أصبح لديه خيارات متعددة.
مما يعني أننا تحولنا إلى مرحلة سوق المستأجر، وليس سوق المالك، والسبب أن المستأجر
لم يكن له سابقا أكثر من خيار، أما اليوم فله أكثر من خيار». معقبا بالقول: «الإيجارات
لم تختلف كثيرا عن السنة الماضية رغم ارتفاع المعروض، وقانون الإيجار قام بتنظيم الأسعار
حتى لا تصل حدودا غير معقولة».
وأعرب عن عدم اقتناعه بما يتردد عن سقوط أسعار العقار في أسواق الخليج بقوله: «لا أعتقد
ذلك، وبالنسبة لقطر تحديدا؛ لأن المشاريع الكثيرة الموجودة فيها تعني حتما زيادة في
العمالة الوافدة، مما يعني ضرورة أن توفر الشركات سكنا لموظفيها، ومن ثم ستبدأ تلك
الشركات تستوعب ما هو معروض من عقارات».
وعن العوامل الأخرى التي يمكن أن تكون سببا في تسجيل انخفاض في أسعار العقارات، على
غرار انخفاض أسعار المواد الأولية للبناء، وظاهرة لجوء العزاب من المقيمين إلى تقاسم
السكن الجماعي، بسبب غلاء العقار حاليا، وتأثير الظاهرة على انخفاض الإيجارات، قال:
«بالنسبة لتقاسم العزاب والمقيمين للسكن لا بد أن تتخذ فيه قرارات تنظيمية.
لكن ينبغي أن نفرق بين عزاب يعملون في شركة معينة ويقطنون في سكن جماعي، والعزاب
من العمالة الأجنبية من غير المتزوجين الذين يتقاسمون السكن، وهناك أيضا عمال متزوجون
لكنهم لا يستقدمون عائلاتهم، ويقطنون مع بعضهم البعض في فيلا يتقاسمها ثلاثة إلى أربعة
أشخاص مثلا بسبب غلاء المعيشة».
معلقا بقوله: «يفترض أن تكون هناك أماكن معينة مخصصة للعزاب، خلافا للأماكن المخصصة
للعائلات، والتي لا يجب أن يقطنها عزاب؛ لأن استمرار توسع الإقامة الجماعية للعزاب
سيكون له أثر سلبي على المجمعات التي تقطنها العائلات وعلى الخدمات أيضا».
الأسعار سترتفع قريباً
من جانبه، يرى متعب الصعاق، رئيس مجلس إدارة شركة «عبر القارات» التي تنظم أكبر معرض
عقاري في قطر أن «القانون الجديد للعقار ساهم في تثبيت الأسعار، وليس التخفيض. وأتوقع
أن الأسعار سترتفع أكثر مستقبلا».
ويفضل الصعاق توجيه النقاش مستقبلا إلى ما يسميه «ضرورة تنظيم الأسعار بين العقار القديم
والعقار الجديد»، مشددا بالقول: «لا يعقل أن نساوي بين العقار القديم والعقار الجديد
في الأسعار كما يفعل كثيرون، ولا بد من قرارات تنظيمية لمثل هذه الممارسات.
فلا يعقل أن أدفع 10 آلاف ريال على عقار عمره عشرون سنة، بينما لا يستحق 5 آلاف
ريال».
وخلص يقول: «أنا أطالب بقانون صارم يحدد هذه العقارات القديمة ويضبط أسعارها، وألا
تتساوى بالعقارات الجديدة».
وبرأي الصعاق فإنه «لأجل تخفيض الأسعار يمكن أن يكون الحل بإيجاد مشاريع من قبيل مشاريع
«برورة» التي أسهمت في تخفيض أسعار الإيجارات، فتخفيض الأسعار يشجع العمالة الوافدة
في استقدام عائلاتها، أما إن استمر ارتفاع الأسعار، فإن ذلك يشجع الوافدين على العيش
عزابا، وهذا يكون له وقعه، وبدل أن يكون لنا 10 آلاف عازب، سيكون هناك 20 ألف يلجئون
إلى السكن الجماعي، وهذا طبعا سيكون له وقع سيء».
ولا يرى الصعاق أن أسعار الإيجار في منطقة الخليج تتجه إلى الانخفاض، بل يرى أن المنطقة
عامرة، وتشهد طفرة اقتصادية، مما يجعلها قبلة للإعمار.
الأسعار قد تصل ارتفاعاً معيناً وتستقر فيه
بدوره، يقول أحمد جاسم جولو، رئيس جمعية المهندسين: «في الواقع سوق العقار تعرف نوعا
من التشبع في الفترة الحالية» مضيفا «أتوقع أنه ربما ستنخفض الأسعار بعد ثلاثة إلى
أربعة أشهر، لكنها لن تنزل كثيرا وبنسب مرتفعة، فمادام هناك مشاريع كثيرة في الدولة
وإنفاق من ميزانية الدولة، فبالتأكيد أن هناك شركات ستأتي إلى البلد ومقاولين وشركات
أجنبية.
ومادام أن الطفرة العمرانية مستمرة على هذا الحال، أتوقع أن أسعار الإيجارات
لن تنزل كثيرا، رغم وجود حالة من التشبع، لكن لا يظهر أنها ستستمر طويلا».
ويمضي جولو شارحا لحالة التشبع التي يعرفها العقار في قطر بقوله: «هناك حالة تشبع يفسرها
وجود الكثير من المجمعات السكانية، وبعضها مغلق، وربما بعض أصحاب هذه المجمعات يفضل
أن يضحي بسنة أو سنتين يترك فيها المجمع مغلقا إلى حين ارتفاع الأسعار، أو يتفق مع
أحد المهندسين أو أحد الشركات لتأجير المجمع لعماله جماعيا.
فهناك الكثير من المجمعات السكنية، وهذه ستزيد من العرض في الشقق والفيلات، لكن الأسعار
لن تنزل كثيرا أمام استمرار المشاريع وقدوم مرتقب للعمالة والشركات الأجنبية».
وبشأن توقعاته لمستقبل الأسعار قال: «لا أتوقع أيضا أنها سترتفع كثيرا، وبالمقابل فإنها
قد تنخفض، ولكن ليس كثيرا».وعن تأثير القانون الجديد للعقار، قال: «إن هناك بعض الانخفاض
في الأسعار بعد صدور القانون، لكن ليس كثيرا، فالفيلا التي كانت بسعر 30 ألف ريال ربما
أصبحت اليوم بـ 25 ألف ريال». مضيفا: «القانون له دور، لكن الانخفاض سببه زيادة العرض.
ومع ذلك يبقى أن القانون ساهم في انخفاض الأسعار.
وإذا استمرت الحركة العمرانية فإن الأسعار سترتفع ولن تنزل، وقد تصل ارتفاع معينا وتستقر
فيه، لكن حاليا الأسعار ما زالت مرتفعة في الواقع».
وخلص إلى القول: «في النهاية، نحن نعرف مرحلة استقرار نسبية للأسعار، لكن إذا استمرت
زيادة أسعار البترول والوتيرة العمرانية، فبلا شك الأسعار سترتفع».
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (5) لسنة 2002 بإصدار قانون الشركات التجارية
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن
والمباني
مرسوم
بقانون رقم (10) لسنة 1966 بشأن تثبيت الأسعار
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قرار
مجلس الوزراء رقم (9) لسنة 2008 بضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية
قرار
نائب الحاكم رقم (13) لسنة 1966 بتنفيذ بعض أحكام المرسوم بقانون رقم (10) لسنة 1966
بشأن تثبيت الأسعار
انخفاض
ملحوظ في إيجارات العقارات
اجراءات
تسجيل العقارات لغير القطريين
قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
إيجارات
العقارات فى الدوحة مرشحة للتراجع
مشروع
بروة السكني يخفف من ارتفاع الإيجارات
خبراء
: ثغرات تعيق عمل قانون ارتفاع الإيجارات في قطر
فهد المحنا: غلاء الإيجارات أشعل الخلافات بين الملاك والمستأجرين