الراية - السبت 14 فبراير 2009
مطلوب ضوابط لحالات تمكين المؤجرين من إخلاء عقاراتهم
الشوري ناقشها خلال الجلسة الماضية.. أعضاء البلدي:
حمد صالح الحول: ينبغي تحديد الجهة التي تحدد حالات ضرورة إخلاء المسكن
محمد صالح الخيارين: الهوامير الجدد هم المستفيدون من غلاء الإيجارات
م.جاسم المالكي: مئات الحالات أمام لجان فض المنازعات الإيجارية
محمد العذبة: مطلوب تطبيق التعديلات علي العقارات التجارية
تحقيق -منال خيري:
أثارت الدعوة التي تقدم بها عضو مجلس الشوري السيد راشد حمد المعضادي في جلسته
الرابعة عشرة في دور الانعقاد العادي السابع والثلاثين بشأن تمكين المؤجرين من
إخلاء عقاراتهم المؤجرة في حالة احتياجهم أو من يعولون لسكناها ردود أفعال كثيرة من
قبل اعضاء المجلس البلدي.
حيث اشار عدد من الاعضاء الي ان تلك الدعوة تحمل الكثير من الايجابيات والسلبيات في
نفس الوقت وخاصة فيما يتعلق بمصطلح الضرورة فمن الذي يحدد تلك الضرورة؟ وخاصة ان
هناك الكثير من الثغرات يمكن الاستناد إليها لتحقيق مبدأ الضرورة كما تعاطف بعض
الاعضاء مع المؤجرين وقالوا ان هذه الدعوة ستكون ظالمة لهم وخاصة في حالة الايجار
لأسر وعائلات سيتم تشتيت شملها في يوم وليلة مؤكدين ان هذه الدعوة لها الاحقية في
حالة الايجار للشركات وليس للافراد العاديين لان بعض الشركات تقوم باستغلال
العقارات وتعيد تأجيرها مرة اخري للعمال العزاب الذين يتسببون في مشاكل عديدة.
البعض الآخر تعاطف مع المؤجر نفسه علي اعتبار انه بالفعل قد يحتاج الي العقار من
اجل ابنائه أو لظروف اخري تختص به وهنا من حقه ان يحصل علي عقاره في حين رأي آخرون
ان العقد شريعة المتعاقدين ومادام هناك عقد فلابد من الاتزان به
استند السيد راشد حمد المعضادي الي ماوصفه بالكثير من الشكاوي التي استمع اليها من
عدد من الأشخاص يطالبون بتمكينهم من حق إخلاء مساكنهم المؤجرة التي لا تكون ضمن
سكنهم الخاص في حالة إذا ما كانوا بحاجة اليها لتسكين أبنائهم أو من يعولون وطلب
المعضادي بقبول الاقتراح في المجلس واتخاذ اللازم بشأنه، مضيفا أن الاقتراح يشرح
ذاته وأن القوانين تم وضعها لكي تكون في مصلحة المجتمع وأنه إذا لم تتوافق القوانين
مع واقع الحال وظروف الناس فينبغي تعديلها.
ولفت المعضادي الي أنه بعد تطبيق القانون رقم 4 لسنة 2008 أثيرت هذه الاحتياجات،
مبينا أن قانون الإجراءات الوقتية السابق كان يجيز للمؤجر إخلاء العقار المؤجر إذا
كان بحاجة اليه بينما القانون الحالي يقول إنه لابد أن يكون العقار داخل بيت
المؤجر. أي قانون يوضع يدرس وفق رؤي معينة لتنظيم مصلحة معينة، لكن دوما القوانين
تتكشف إيجابياتها وسلبياتها عندما تطبق علي أرض الواقع.
وأضاف: صحيح أن القانون تم تطبيقه في الفترة الأخيرة، لكنه يعني بنشاط مهم، وهو
النشاط العقاري في الدولة، وتعرفون ثقل هذا النشاط وحجمه واهميته بالنسبة للاقتصاد
الوطني، وقد تبين من خلال التطبيق الواقعي والعملي أنه من بين المواد التي نظمت
وأجازت للمؤجر أن يخلي عقاره عديد الحالات، عدا حالة واحدة أسقطت أو لم تذكر وهي
الحالة التي تجيز للمؤجر أن يخلي عقاره إن احتاج أن يسكنه بنفسه، أو يسكنه والداه
أو من يعولهم شرعاً، أو أبناؤه".
وقال المعضادي: "القانون الحالي أجاز هذا الأمر، لكنه ربطه بشرط أن يكون العقار
الذي يطلب إخلاؤه واقعاً في نطاق عقار المؤجر الخاص، أي بيت داخل بيته أو بجانبه ،
أما إن كان العقار خارج عقاره الخاص، فلا يجوز طلب الإخلاء.لذلك نحن نؤكد أن صاحب
الملك أولي بملكه من غيره إن احتاجه لنفسه أو لأبنائه. ومن ثم نريد من المشرع أن
يمكن المؤجر في هذه الحالة أن يطلب إخلاء عقاره، إذا ما احتاج له. أما مسألة إثبات
تلك الحاجة فمتروك الفصل فيها للقضاء، بحيث يتعين علي المؤجر أن يقدم للقضاء ما
يثبت حاجته للعقار المطلوب إخلاؤه".
وأضاف المعضادي: "هذه الحالة كانت موجودة في قانون الأحكام الوقتية السابق رقم 4
لسنة 2006 الذي تم وضعه لفترة معينة لمدة سنتين فقط، وقد نص علي حالات الإخلاء، ومن
بينها الحالة التي نتحدث عنها، لكن عندما صدر قانون الإيجارات العقارية الحالي رقم
4 لسنة 2008 فقد علق إخلاء العقار المستأجر علي شرط وجود ذلك العقار ضمن نطاق عقار
المؤجر الخاص"
وخلص المعضادي إلي قوله: القانون الحالي يجيز طلب إخلاء العقار، شرط أن يكون داخل
البيت، ونحن نقول: بل ينبغي أن يتم السماح بإخلاء العقار سواء كان داخل البيت أو
خارجه، مادام هذا العقار ملكه ويحتاج له، لأن يزوج فيه أحد أبنائه مثلا وليس له
سكن، وقد أثبت أمام القضاء ذلك، فمن حقه أن يطلب الإخلاء".
وعن الحقوق التي يضمنها القانون للشخص الذي يطلب منه إخلاء العقار بموجب التعديل
المقترح، قال المعضادي: "يمنح الشخص الذي يطلب منه إخلاء السكن مهلة الي أن يجد
عقاراً آخر، بمعني ان تطبق عليه الشروط المنصوص عليها في الحالات الأخري للإخلاء
بهدف الهدم أو الصيانة وغيرها، فيمنح المهلة نفسها. وإن كان قد دفع أقساط إيجار
مقدما تعاد له طبعا، ولكن هذا ليس تعويضاً بل حق من حقوقه".
السيد حمد صالح الحول عضو المجلس البلدي يقول الدعوة لها شقان احدهما سلبي والآخر
ايجابي فالشق السلبي يستند الي مبدأ الضرورة فمن الذي سيحدده فهناك نوع من
الازدواجية في المعايير تقاس عليها الامور فهناك ملاك لهم الأحقية في الحصول علي
عقارهم واخرون ليس لديهم تلك الاحقية فكل الخوف علي حد قوله ان يقوم المؤجر
باستغلال هذه الدعوة لطرد المستأجر من أجل زيادة سعر العين المؤجرة او هدمها وبيعها
مرة اخري وهنا ظلم للمستأجر نفسه.
أما الشق الايجابي فتضمن قضية اخري فنحن نشاهد يوميا لافتات تحمل اعلانات عن تأجير
مساكن وعقارات في كل مكان حيث انخفضت اسعار الايجارات الي حد كبير بل هناك عقارات
تعطي شهرين مجانا لمن يستأجرها وهذا دليل علي كثرة العرض في السوق للازمة المالية
وهنا لا تمثل هذه الدعوة مشكلة فالمعروض كثير وليس هناك ازمة سكن ويؤكد السيد حمد
ان مجلس الشوري بالتأكيد سيقوم بدراسة الموضوع بشكل متكامل حتي الاعضاء انفسهم هناك
منهم المؤجرون والمستأجرون ايضا ولديهم علم كامل بحدود ومعايير القضية لذا فالموضوع
مطروح للدراسة الجادة في حين يعود ليؤكد مرة أخري انه لن يكون هناك ضرر كبير حيث ان
مشروع بروة السكني جاء ليحل مشاكل عديدة خاصة بالسكن.
السيد محمد شاهين الدوسري يؤكد ان من اهم سلبيات تلك الدعوة مبدأ الضرورة ايضا التي
سيحددها صاحب العقار نفسه وعلي ضوء الوضع الحالي هناك الكثير من الثغرات في القانون
التي يستطيع المؤجرون اختراقها وتبرير ذلك بأنه من مبدأ الضرورة وهناك اشخاص
يستطيعون استخراج الكثير من المستندات وتقديمها وهذا يؤدي الي زيادة طمع وجشع
المؤجر فالمستأجر مظلوم ليس لديه الا هذه العين وخروجه منها سيتسبب في مشكلة كبيرة
له والطمع يغري بعض المؤجرين لذا يري الدوسري ان الدعوة تعتبر سلاحاً ذا حدين علي
المستأجر والمؤجر في الوقت نفسه فروح القانون ستكون مع صاحب العقار وستزيد من
صلاحياته لذا من الطبيعي ستكون لها ايجابيات وسلبيات.
يشير السيد محمد صالح الخيارين الي ان الطفرة العقارية الموجودة في الدولة استفاد
منها الملاك الجدد فقط وليس القدامي فصاحب العقار القديم لم يستفد من الطفرة
العقارية الحديثة فعقاره مثلا مازال يؤجر بـ2500 ريال فقط اما الملاك الجدد او
الهوامير الجدد فقاموا بتأجير المساكن الجديدة بأكثر من 15000 ريال فأصبح هناك نوع
من الظلم للملاك القدامي فوحدته الايجارية مازالت بالسعر نفسه والوحدات الايجارية
الجديدة تزيد اسعارها بشكل جنوني فالقديم لم يستفد من الطفرة حتي القوانين التي سنت
كانت من أجل الهوامير الجدد ايضا فالزيادة التي تقررت 10% جاءت ايضا لمصلحة الملاك
الجدد فقط لأن تلك الزيادة لا تعني شيئاً بالنسبة لأصحاب العقارات القديمة فأصبحت
كل القوانين لمصلحة الجدد فقط فأصبح قانوناً اشتراكياً ونحن دولة رأسمالية وجولة
بسيطة علي منطقة الابراج تؤكد هذا المعني فأكثر من 90 % من ملاك تلك الابراج هم من
الهوامير الجدد فقط وليس القدامي لذا لم يستفد اباطرة العقارات القدامي من كل
القوانين الحديثة.
ويطالب الخيارين ان يكون هناك نوع من الانصاف لأصحاب العقارات القدامي لإعادة
التوازن مرة أخري فيكون القرار لصالحهم وليس لصالح الجدد أيضا لذا يطالب ان تطبق
هذه الدعوة علي الملاك القدامي فقط وليس الجدد.
السيد جاسم عبدالله المالكي يقول: المؤجر له الحق في أي لحظة في اخراج المستأجر حتي
يؤجره لساكن آخر بسعر اكبر وهذا يحدث حاليا بين الكثير من الملاك ولجان فض
المنازعات المنوطة بهذا الشأن يعرض عليها المئات من الحالات ويشير إلي أن هناك
حالات بالفعل قد يحتاج فيها المالك الي عقاره لظروف خاصة به مؤكدا انه اذا كان
السكن لشركات فليس هناك مشكلة في اخراج المستأجر اما في حالة العائلات فيكون ظلماً
كبيراً لها لأنه سيكون هناك نوع من التشتت للأسرة ما يخلق مشاكل عديدة فيما بعد
نتيجة لذلك.
ويؤكد المالكي ان موقفه في هذا الامر محايد جدا ويطالب بالانتظار حتي اكتمال هذا
الامر ولابد من وجود ايضاح له فالمؤجر لديه عقد مع المستأجر وله الحق وقتها ان ينهي
العقد في تاريخ انتهائه اما قبل انتهاء العقد فليس من حقه أن يخضع ذلك لتداعيات
كثيرة جدا.
السيد محمد العذبة انه من الضروري ان يعرض صاحب العقار الامر علي لجنة مختصة تقوم
بدراسة الاسباب التي دعته الي اخراج المستأجر من العين لتتضح في تلك الحالة الضرورة
التي تستند اليها الدعوة
ويقول بمنتهي الصراحة: أنا ضد اخراج المستأجر لأي سبب من الاسباب فهو الكفة الاضعف
ومن الظلم تحميله فوق طاقته خاصة ان كان العقد بينه وبين المؤجر موثقاً ومصدقاً
عليه فكيف اخرج شخصاً استقر بحياته واسرته في هذا المكان ولم يضع في اعتباره هذا
الامر فأنا ضد تطبيق هذا علي العقارات السكنية المؤجرة لأسر وعائلات اما اذا كانت
العين تجارية فأنا اري ان المؤجر علي حق في طلبه ان يخرجه وأري ان هذه الدعوة تؤدي
الي نوع من الضرر علي المستأجر نفسه
وكان السيد خالد اللبدة عضو مجلس الشوري قد اشار خلال الجلسة الي ان هناك حاجة ماسة
لمثل هذه الاقتراحات لاسيما في الوقت الحالي الذي تكثر فيه الإزالات، مضيفا أن
الشخص قد يكون قام بتأجير منزله لحاجة ما طارئة ولكنه أصبح بحاجة لهذا المنزل الآن.
وقال السيد حامد مايقة عضو المجلس: نحن في حاجة لمثل هذه الاقتراحات التي تعيد
النظر في القوانين التي تجرد المالك القطري من ملكيته.
ومن جانبه قدم السيد العضو ناصر الكعبي الشكر لمقدم الاقتراح لافتا الي أنه يعبر عن
حاجة اجتماعية.
ووجه سعادة السيد محمد بن مبارك الخليفي رئيس مجلس الشوري الشكر للعضو راشد
المعضادي علي الاقتراح، مضيفا أن هذه الجزئية قد يكون غاب إدراجها في القانون رقم 4
لسنة 2008.
واقترح إحالته الي لجنة الشؤون القانونية والتشريعية بالمجلس لدراسته وتقديم تقرير
بشأنه الي المجلس.
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار
الأماكن والمباني
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
إيجارات
العقارات في الدوحة مرشحة للتراجع
محمد ألنعيمي: مطلوب تشريعات جديدة لتنظيم سوق العقارات