الراية - الأربعاء6/5/2009 م،

الشعوائية تحكم السوق العقاري
حذر من تصاعد جرائم النصب .. المحامي يوسف الزمان لالراية :
محتالون ينصبون على أصحاب العقارات والمستأجرين بإعلانات وهمية
تأجير العقارات مهنة بلا ضوابط أو رقابة
مطلوب تحقيق عاجل في جرائم النصب على المستأجرين لتحقيق الردع العام
معظم المؤجرين يعملون بلا ترخيص وبعيداً عن الرقابة

حوار - نشأت أمين :
أفرزت أزمة إيجار العقارات في العامين الأخيرين مشكلات عديدة تجاوزت في حدودها المشاكل والمنازعات العادية المتعارف عليها بين المؤجرين والمستأجرين ومن تلك الإفرازات غير العادية جرائم الإحتيال والنصب في تأجير وإستئجار العقارات بكافة أنواعها في سوق العقارات وقد وقع من الضحايا الكثير من الأفراد مواطنين ومقيمين وبشكل غير مسبوق؛ وأصبح الإحتيال والنصب في تأجير العقارات ظاهرة تستحق الكشف عنها ومعرفة أسبابها وتأثيرها السلبي على أفراد المجتمع وأمنهم وإستقرارهم النفسي والأمني.
الراية التقت الاستاذ يوسف أحمد الزمان المحامي لتسليط المزيد من الضوء على تلك الظاهرة الخطيرة التي وقع ضحيتها الكثير من أفراد المجتمع وفيما يلي تفاصيل الحوار.
تصاعدت خلال الفترة الأخيرة جرائم النصب التي اتخذت أكثر من صورة.. كيف يمكن مواجهة مثل هذه الجرائم؟
- النصب هو أحد صور جرائم سلب مال الغير بغير وجه حق وهي تتفق مع السرقة من حيث آثار الجريمة وهي سلب مال الغير، وقد اتخذ النصب في وقتنا هذا صوراً متعددة وتنوعت أساليب المحتالين ونشطت وسائلهم خصوصاً في الأنشطة الإقتصادية سواء في نطاق الشركات الوهمية والتلاعب في العقود بكافة أنواعها وخاصة عقود البيع والشراء والإيجار، مما اضطر القضاء في معظم الدول إلى التوسع في أحوال العقاب توسعاً كبيراً حمايةً للناس من خداع المخادعين الماكرين والضرب على أيدى العابثين الذين يتوصلون بطرق إحتيالية عديدة ومتنوعة وكثيرة للإستيلاء على أموال الأفراد البسطاء الذين يقعون في حبائل هؤلاء النصابون المحتالون الذين لا يتورعون في أكل أموال الناس بالباطل دون وازع ديني أو أخلاقي وبصورة بشعة، ينعدم لديهم الضمير الإنساني والإحساس بالمسئولية ولا يترددون في سلب تلك الأموال التي جمعها الناس بكدِّهم وعرقهم عبر سنوات طويلة وأصبحت زادهم اليومي وملاذ مستقبلهم ومستقبل أطفالهم وأسرهم وفجأة يأتي أحد المحتالين منعدمي الذمة والضمير ويستولى على تلك الأموال برسم جريمته بذكاء لخداع هؤلاء الناس وحملهم على الإقتناع بشيء وهمي للتوصل إلى الإستيلاء على أموالهم.
فيقوم المجني عليه راضياً مختاراً بتسليم أمواله للجاني بعد أن يقتنع بالطرق الإحتيالية التي رسمها الجاني لخداع المجني عليه بالكذب المُتّسم بالتنظيم والحبك، مؤيداً بأفعال إيجابية خارجية تُدخِل في روع المجني عليه أن الشيء المكذوب ليس إلا حقيقة واقعة.
وماذا عن جرائم النصب والإحتيال في عقود إيجار العقارات؟
- فيما يتعلق بالجرائم التي تقع في هذا المجال نجد أن المحتالين والنصابين قد استغلوا حاجة الناس أبشع استغلال فقاموا بالاستيلاء على أموال المؤجرين والمستأجرين في ذات الوقت، وكثيرا ما وقع المؤجرين أصحاب العقارات وكذلك المستاجرين ضحية أعمال إحتيالية وذلك بقيام أصحاب العقارات بتأجير عقاراتهم إلى فرد أو مؤسسة أو شركة لمدة سنة أو سنتين أو خمس سنوات بعد أن يتلقى أصحاب هذه العقارات عروض خيالية من الشخص المحتال أو الشركة المحتالة الذين يتخذون لهم مقراً فخماً يعج بالموظفين ونشر إعلانات عن الشركة في الصحف والإذاعة والتليفزيون والهدف من كل ذلك هو إقناع المؤجرين أصحاب العقارات بالقدرة المالية لهذه المؤسسة أو الشركة ولا تعدو أن تكون كل تلك المظاهر تجسيداً لمزاعم غير صحيحة ولخلق جو يساعد على تصديق كذب الجاني، عندها لا يجد مالك العقار مفرّاً من الوثوق بالجاني وتسليمه عقاره مقابل أجرة مرتفعة يسددها الجاني بشيكات يسلمها للمالك مقدماً عن مدة سنة أو سنتين، ويسمح المالك صاحب العمارة للجاني بتأجير عقاره للغير من الباطن الذي يقوم بدوره بتأجير العقار للغير بأجرة أقل من التي استأجرها من مالك العقار وبأقل بكثير من أسعار الإيجارات في السوق بقصد إغراء المستأجرين ويشترط عليهم الجاني سداد الأجرة نقداً ومقدماً لمدة العقد سنة أو سنتين بحسب الأحوال وبعد شهر أو شهرين يكتشف مالك العقار أن الشيكات التي سلمها له الجاني لا يوجد رصيد يقابلها في البنك ويكتشف المستأجرون من الجاني والذين سدّدوا الأجرة مقدماً لمدة سنة أو سنتين أنهم مهددون بالطرد من الأعيان المؤجرة في الوقت الذي لم يستغلوا فيه العين المؤجرة سوى شهر واحد أو شهرين بينما استولى الجاني على المبالغ الباقية بذلك الكذب المتسم بالتنظيم والحبك وبالمظاهر الخارجية يستطيع الجناة تحقيق مآربهم والاستيلاء على أموال الناس العاديين البسطاء وهذه صورة من العشرات من صور الإحتيال التي وقعت وتقع في مجتمعنا المحافظ والآمن، وهي جرائم دخيلة أصبحت ظاهرة خطيرة واتسع مداها.
وماهي أسباب إنتشار هذا النوع من جرائم النصب في الآونة الاخيرة من وجهة نظركم؟
- هناك عدة أسباب وعوامل، ولكن ما أود التركيز عليه هو أن الجهات المختصة لم تعالج حتى الآن تفاقم ظاهرة الاحتيال والنصب في تأجير العقارات ووقوع مئات الأفراد ضحية لهذه الظاهرة ولن أتردد في لوم الجهات الأمنية المختصة من عدم قيامها في الوقت المناسب بالتصدي لهذه الظاهرة إذ أن هناك عشرات الضحايا والمجني عليهم الذين لجأوا إلى أقسام ومراكز الشرطة لتقديم بلاغات لما وقع عليهم من أفعال نصب واحتيال إلا أن تلك البلاغات لم تجد الاهتمام الكافي ومرد ذلك في اعتقادي إلى أن سلطات التحقيق اعتبرت أن تلك الأفعال هي منازعات مدنية وليست جرائم معاقب عليها وفقاً لقانون العقوبات ولو أن السلطات المختصة باشرت التحقيق فعلاً في تلك الشكاوى والبلاغات لاكتشفت أن حقيقة الأفعال التي تعرّض لها الكثير من أفراد المجتمع مواطنين ومقيمين هي جرائم نصب معاقب عليها وفقاً لقانون العقوبات القطري .. صحيح أن قانون العقوبات لا يعاقب على الخطأ المدني، إلا أنه يتعيّن على السلطات الأمنية أن تتدخّل إذا انطوى هذا الخطأ على تهديد لمصلحة إجتماعية، أي إذا اتسم هذا الفعل بصفة الخطورة على المجتمع على الرغم من وقوعه مباشرةً على فرد من آحاد الناس، وهذا الفعل الخطر سوف يعكس في الوقت ذاته خطورة مرتكبه (الجاني) مما يحتّم تدخل رجال السلطة العامة وأخذهم لهذه الجرائم على محمل الجد لمنع تفاقم هذه الظاهرة الخطيرة وإنقاذ المجتمع من هذه الأفعال غير المسئولة التي تهدد أمن الأفراد واستقرارهم النفسي.
والحقيقة أن هذه الأفعال تجاوزت الخطأ المدني بكثير وشكّلت في جميع الأحوال خطأً جنائياً يتعيّن معاقبة فاعله وتوفير الحماية للمجني عليهم ولأفراد المجتمع القطري من هذه الطائفة المنحرفة التي تسيء إلى سمعة واستقرار وأمن البلاد.
وكيف تصدى المشرع القطري لجرائم النصب والاحتيال؟
- المادة (352) من قانون العقوبات نصت على أنه : (يُعاقب بالحبس مدة لا تجاوز ثلاث سنوات كل من توصل إلى الاستيلاء لنفسه أو لغيره على مال منقول، أو سند مثبت لدين أو مخالصة أو إلى إلغاء هذا السند أو إتلافه أو تعديله وذلك بإستعمال طرق إحتيالية، أو باتخاذ إسم كاذب أو صفة غير صحيحة متى كان من شأن ذلك خداع المجني عليه).
وما هي الطرق التي تكفل الحد من تلك النوعية من الجرائم؟
- في اعتقادي أن الجناة قد استفادوا تماماً ولصالحهم من أن ما يرتكبونه من أفعال لا تنطوي على أخطاء جنائية بل هي أخطاء مدنية تحكمها عقود الإيجار ولا ترقى تلك الأفعال إلى أخطاء جنائية مُعاقب عليها. وهذا فهم خاطئ تماماً للقانون.
ويضيف: أناشد الجهات المختصة بالتحقيق في البلاغات التي تقدم بها المجني عليهم من (مؤجرين ومستأجرين) فيما يتعرضون له من أفعال نصب واحتيال، وبسرعة إحالة المتورطين إلى المحاكم لمعاقبتهم ويتعيّن على الجهة المختصة عدم السماح للأفراد والمؤسسات والشركات ممارسة عمليات تأجير واستئجار العقارات إلا وفقاً لشروط وضوابط محدّدة وتحت إشراف الجهة المسؤولة فالسوق العقاري يحكم العشوائية ومعظم المؤجرون يعملون بلا ترخيصوبعيداً عن الرقابة.
الجميع يمارس مهنة تأجير العقارات وإعادة تأجيرها للغير بدون ضوابط وبدون رقابة أو رخصة ولا بد من تنظيم هذا القطاع الحيوي وقصره على الأفراد والشركات المرخص لهم وبضوابط محددة حتى يمكن الرجوع عليهم في حالة ما إذا ارتكبت أية أخطاء ترتّبت عنها مسئوليات مالية أو قانونية للأفراد وغيرهم.
وبماذا تنصح المؤجرين وأصحاب العقارات حتى يتجنبوا الوقوع في شراك المحتالين؟
- النصابين يستغلون حالياً قلة الطلب على تأجير العقارات وهبوط أسعار إيجار العقارات فيعرِضون أجرة مرتفعة على أصحاب العقارات بقصد إغرائهم وأخذ عقاراتهم مقابل أجرة غير حقيقية وبشيكات آجلة يكتشف بعدها أصحاب العقارات أن الشيكات لا يقابلها رصيد وأن المحتال أو النصاب قام بتأجير العقار للغير بأجرة أقل وأخذ الأجرة مقدماً من المستأجر من الباطن وهرب أو اختفى، ويقع صاحب العقار في مشاكل ومنازعات.
من هنا انصح جميع أصحاب العقارات وأقول لهم لا تؤجروا عقاراتكم إلى أفراد أو شركات وهمية... عليكم التأكد من سلامة الموقف المالي للشركة ولا تقبلوا الشيكات إلا إذا كانت مصدقة من البنك المسحوب عليه الشيكات ومن الأفضل لأصحاب العقارات أن يقوموا بتأجير عقاراتهم مباشرةً إلى أشخاص أو شركات بعقود إيجار مباشرة وأخذ ضمانات والتأكد من عدم قيام المستأجر بالتأجير من الباطن إلا بموافقة خطية من مالك العقار.
وأن لا يمتد التأجير من الباطن إلى عدة أشخاص أو جهات، لأنه في النهاية سيجد مالك العقار نفسه متورط مع عدة مستأجرين.
ويتعيّن هنا أيضاً على الأفراد المستأجرين أن لا يستأجروا العقارات إلا من أصحابها مباشرةً إن أمكن ذلك، والتأكد من أن المؤجر هو مالك العقار ، أو أن يستأجر من شركة عقارية موثوق فيها. كما أُحذِّر المستأجرين من سداد الأجرة نقداً لمدة طويلة.
صفوة القول يتعيّن علينا جميعاً الحذر لأننا جميعاً إما مستأجرين أو مؤجرين للعقارات أو مستأجرين ومؤجرين في ذات الوقت... يتعيّن الحذر وعدم تصديق كل ما يُقال إلا من خلال وثائق ومستندات وعدم قبول كل ما يُقال ما لم يكن مدعماً بمستندات صحيحة.
وعدم تسليم أموالنا من عقارات ونقود لأشخاص يتظاهرون أمامنا بالثراء من خلال حشد من الموظفين والسيارات الفارهة وأسماء شركات برّاقة وأرقام مميّزة للجوال كل ذلك من أجل استدراجنا كفريسة إلى الفخ.

قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون رقم (7) لسنة 2007 بشأن الفصل في المنازعات الإدارية
قانون رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قرار مجلس الوزراء رقم (9) لسنة 2008 بضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية
المنازعات الإيجارية وراء تكدس القضايا
5 لجان لفض المنازعات الإيجارية بالبلدية
لجان فض المنازعات الإيجارية تبدأ تلقي الطلبات قريباً
ترحيب واسع بتشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية
الأمير يصادق علي تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية