موقع محامو قطر


الرئيسية اشترك معنا اتصل بنا عن الموقع محرك البحث باحث التعاميم عن الشبكة موسوعة قطر الإنجليزية خدمة الأسانيد الجريدة الرسمية

تسجيل الدخول او يمكنك الدخول باسم المستخدم وكلمة المرور

صيغة الجوال غير صحيحة

نسيت كلمة المرور

الملف الصحفي » الأخبار تاريخياً » أخبار يوم 26/06/2010 » خبراء: «التمويل غير المدروس» أربك سوق العقارات ونطالب بقانون ينظم «التثمين» »

جريدة العرب - 8049 العدد - السبت 26 يونيو 2010م – الموافق 14 رجب 1431هـ

أكدوا ضرورة تأسيس جمعية تضمهم
خبراء: «التمويل غير المدروس» أربك سوق العقارات ونطالب بقانون ينظم «التثمين»

الدوحة – عمر عبد اللطيف
علق أحد المواطنين، الذي عرف عن نفسه بـ «أبو محمد» في حديثه لـ «العرب»، على عملية التثمين العقاري بأنها «غير منصفة» في كثير من الأحيان، فهي لا تستند إلى معايير واضحة، بل يتم التثمين «حسب وزن الشخص وثقله»، قائلا: «في ناس يثمنون عادي.. وفي ناس فوق العادي، والتثمين يختلف لأنهم غير منصفين في التثمين، إذا هم يعرفونك وتقربهم يثمنولك باللي تريده أنت... وليس حسب السوق.. وإذا ما يعرفوك يثمنولك بسعر أقل».
معايير المثمن العقاري
هذه الأخطاء، دفعت الخبير العقاري المعتمد سالم العاوي، للتعبير عن استيائه، من بعض الإدارات أو الشركات التي تأتي بمثمنين، لا تعرف خبراتهم السابقة في هذا المجال، «هناك إخوة عرب لهم أربع أو حتى خمس سنوات في البلد، لا أعتقد أن لديهم الخبرة الكافية وغير معتمدين».
ويؤكد العاوي في حديثه لـ «العرب» أن المثمن العقاري يجب أن يكون لديه خبرة في العقار، خاصة على أرض الواقع في قطر، وذلك يحتاج إلى فترات طويلة، «أنا أعمل مثلا من عام 1988 في العقارات»، إذا المثمن لا بد أن يكون لديه إلمام كامل بالأسعار، في فترات الانخفاض والارتفاع وفترات الركود، ومتواجد على أرض الواقع، ولديه فكرة واضحة عن معايير التثمين ونبذة عن البلد، وقيمة العقارات وأسعارها في الدوحة وخارجها.
أما أهم شيء يجب أن يتميز به المثمن العقاري حسب العاوي، فهو المصداقية والأمانة في التثمين، «يجب أن يكون أمينا عندما تستعين به البنوك والمحاكم والشركات والهيئات الحكومية، لتقديم خدماته كمثمن عقاري، لكن بعض المكاتب، ليس لديها أي خبرة، لأن أصحابها ليسوا مثمنين، فهم جدد على السوق، وليس لديهم الخبرة الكافية، حتى لو كانت خمس سنوات» حسب قوله.
ويتمنى العاوي أن يكون هنالك إعادة تنظيم لمهنة التثمين، وإعطاء الأولوية للمواطن القطري صاحب الخبرة، لأن «لديه الخبرة الكافية في البلد، وهم الأولى لمعرفتهم بجميع المعايير، مثل أساسيات العقار، هبوط العقارات، إضافة إلى خبرته الطويلة في البناء».
ولكن هل من الضروري أن يتمتع المثمن بخبرة هندسية؟ يجيب العاوي بأنه في حالة البناء مثلا يحتاج المثمن إلى مهندسين في البناء الجديد، «لا بد أن أستعين بمهندس يشرف على أساسيات البناء وخرائط العقار الجديد، ولكن في عمليات تثمين العقار، ليس من الضروري أن يكون المثمن مهندساً مثلا، تكفيه الخبرة الطويلة».
أهم معايير التثمين العقاري
من جهته يشير فيصل مشعل الدوسري الخبير العقاري المعتمد في حديثه لـ«العرب» إلى أن أهم معايير التثمين، هي الدراسة التي تؤهل الشخص لهذا العمل، وأن يكون بالنهاية خبيراً معتمداً لدى المحاكم والبنوك.
ويشير الدوسري إلى أن بعض المثمنين الحاليين، تنقصهم الخلفية القانونية والخبرة في سوق العقارات، و»غير حالفين اليمين وليس لديهم كلمة في السوق»، وغير معروفين أيضا، مؤكدا أن على المثمن العقاري أن يحلف اليمين أمام المحاكم ليكون أمينا وموثوقا في عمله.
لجان التثمين «غير منصفة» في بعض الأحيان.
أكثر من الحق
المواطن جمال سالم، يرى أن بعض الناس «تأخذ أكثر من حقها»، رغم قوله إن لجان التثمين «منصفة بشكل عام»، فمثلا ثمنت إحدى اللجان عقارا لأحد الأشخاص بـ 8 ملايين ريال قطري، رغم أن العقار «لا يستحق» سوى 4 ملايين ريال، «هذا حرام»، لو أعطوه مثلا 5 ملايين لكان السعر مقبولاً.
ويشير سالم إلى أن هذه الأخطاء رفعت من سعر العقارات، والإيجارات أيضا، مع أن «الفلل والفنادق كثيرة»، إلا أن الإيجارات والأسعار «لا تنزل»، متمنيا من الحكومة التدخل لمساعدة الناس البسطاء في مسألة العقارات.
في حين يؤكد العاوي إمكانية حدوث حالات من هذا النوع، خصوصاً بين الأشخاص الماديين، وبالتالي فإن بعض المثمنين يضعون لهم السعر الذي يريدونه، و«يبيعون ضميرهم ويتصرفون بشكل لا أخلاقي، وأكرر هنا، لا بد أن يكون الخبير شخصاً أميناً قبل كل شيء، وملماً بهذه المهنة».
ويوضح العاوي أنه على الخبير العقاري أن «يتقي الله، ويجعل هذا الشيء أمامه، لأنه، سيخون أمانة كبيرة، في حال موه البنوك، ووضع أسعارا لا تتناسب مع الواقع، فهذا تزوير، وظلم كبير لأحد الأطراف»، ما يسبب مشاكل كبيرة، قائلا إن على المثمن أن يؤدي اليمين في بعض الحالات التي يوجد فيها خلافات.
التثمين الخاطئ يظلل السوق
ويشير العاوي إلى أنه يوجد حاليا «تلاعب كبير» في منطقة الصناعية، متمنيا من الجهات المعنية أن تدارك الأمر، وتضع ضوابط وآلية لضبط الأسعار والمساحة والموقع.
ويتمنى العاوي من الجهات الحكومة والهيئات والإدارات والبنوك والشركات العقارية والوطنية في قطر، أن لا تنجر وراء أي مكتب عقاري تحت مسمى مثمن وخبير عقاري، وإنما عليهم التوجه إلى المثمنين القطريين المعروفين، والقائمين على التثمين، فهذه مسالة أمانة ومسألة وطنية، يجب أن يكون المثمن مخلصاً لوطنه، لأن ذلك «له انعكاسات كبيرة على مصالح الناس».
تضليل الأسعار
وعن الآثار السلبية للتثمين الخاطئ يوضح الخبير المعتمد فيصل مشعل الدوسري أن التثمين الخاطئ شيء وهمي وتضليل للأسعار، وتضليل للسوق، «لأنه لا يعطيك الصورة الحقيقة للسوق، حيث تبنى الدراسات والقروض والمشاريع كلها على تثمين خاطئ».
ويضرب الدوسري مثالا بالقول: إذا ذهب شخص يريد أن يثمن عقاره إلى مثمن ليس لديه أي خبرة، سيعطيه المثمن أسعارا غير موجودة في السوق، وليس الأسعار والقيمة الحقيقة للسوق، موضحا أن هذا الشيء، «نتضرر منه كمكتب، لأننا «نتضرر من هذه الأسعار الوهمية»، فنحن نعتمد على سعر البيع والشراء والسعر اليومي للسوق، ونضع المتوسط، أما الأسعار الوهمية والمرتفعة، يستطيع البعض أن يأخذ عليها قرضا، لذا فإنها تضلل الناس، وبالنهاية هي «تحايل على القانون».
هل يوجد قانون ينظم مهنة التثمين؟
يؤكد سالم العاوي أنه لا يوجد قانون حاليا ينظم مهنة التثمين العقاري في قطر، لكنه يوجد في مصر ولبنان وبعض الدول العربية.
ويتوقع الخبير العقاري أن يتم إنشاء جمعية للخبراء العقاريين، «هذا ما نتطلع له في المستقبل».
إذن لا يوجد مرجع للخبراء والمثنين العقاريين في قطر؟ يوضح العاوي أن المرجع هم كبار الخبراء والمثمنين العقاريين، مثل علي إسحاق حسين، وفيصل مشعل الدوسري، وعلي محمد الحمدة النعيمي، وغيرهم، معتذراً عن نسيان بعض الأسماء الهامة الأخرى، قائلا: «أتمنى أن يأخذ هؤلاء حقهم في التثمين، وأن تعتمد عليهم الحكومة والشركات لخبرتهم الطويلة في التثمين العقاري.
ويتفق الدوسري مع العاوي، متمنياً أن يوجد قانون للخبراء العقاريين ينظم مهنة التثمين العقاري، «كما نضم صوتنا لمن يطالب بجمعية للخبراء العقاريين في قطر».
آلية التثمين
فلاح الغضيض الخبير والمثمن العقاري، يوضح في حديثه لـ «العرب» أن آلية التثمين تعتمد على عدة معايير، «حسب قيمة المنطقة أو العقار وحسب العرض والطلب»، وهي تتطلب صورة مع مستند، ومخطط الأرض، اسم المالك، مساحة العقار، مكان العقار، أهمية العقار، الذي تثبته أهمية المنطقة نفسها، ثم نضع التسعيرة ونرفق معها مرفقات التثمين، التي هي عبارة عن القيمة السوقية وقيمة العقار.
وما يميز منطقة عن أخرى حسب الغضيض هو الشارع، فالعقار على شارع عام، أو على شوارع تجارية فيها مكاتب ومحلات تجارية غير العقار الذي يقع في منطقة غير تجارية مثلا، وما يميز العقار أيضا مساحة الأرض والارتفاع، يعني كلما يرتفع العقار في الهواء ترتفع قيمة الأرض، وإذا كانت مساحة الأرض قليلة، مثلا مساحتها 300 متر، إذا ستكون مساحة البناء فيها ضئيلة، وبالتالي تكون قيمة الأرض أقل.
ويضرب الغضيض مثالا: إذا أنت مستثمر الآن في أرض مساحتها 600 متر وفيها ارتفاع 40 دوراً، وفي أرض مساحتها 300 متر وارتفاعها أقل، أيها أفضل؟ إذا كلما ارتفع الدور ارتفعت قيمة العقار وسعره.
أما بالنسبة للبيع الشخصي فهذا الأمر مرهون بالمشتري أو البائع، بعد تفحص المنطقة والعقار تضع الرقم، وأحيانا يكونون ورثة يريدون أن يعرفوا الزكاة مثلا.
كلما ارتفع البناء ارتفع سعره
كلما ارتفع أدوار البناء يكون أفضل وأغلى، لكن لماذا؟
يوضح الغضيض أن منطق التثمين والأمور الهندسية والمعمارية والبناء، تكون فيها التكلفة أكثر على المقاول، من ناحية ماذا؟
من ناحية العامل الذي يبني في الدور الأول، ليس كالعامل الذي يبني في الدور الثاني، لأنه يبذل مجهوداً أكثر في العمل من ناحية نقل الرمل مثلا، والكهرباء والمصاعد والكابلات، إذا كلما ارتفع البناء ارتفعت قيمة البناء والمجهود والصعوبة على أصحاب المصاعد والكابلات على الجميع، «في تكلفة عالية لهذه الارتفاعات».
ولكن ماذا عن موضوع الشمس مثلا؟ هناك من لا يفضل الأدوار الأخيرة لعدة أسباب كالشمس مثلا، يجيب الغضيض بأن الزبون الآن يفضل الدور الأخير، لأن «السطح يعتبر ملكه.. ولا يوجد أصوات أو ضجيج من الأعلى، حيث لا يسكن فوقه أحد»، أما بالنسبة للشمس، فقد صار اليوم في مكيفات وعوازل للشمس والمياه ولكل شيء.. هذا الكلام قديم على أيام جدي وجدك».
العقارات الآن في وضعها الصحيح
ويرى الخبير العقاري أن العقارات في الوقت الراهن، في «وضعها الصحيح» بالنسبة للأسعار، لكن قبل 3 سنوات تقريبا، كانت الأسعار غير منطقية وغير واضحة، وسبب المشاكل كلها «التمويل عير المدروس»، يعني بدون تقييم عقاري معتمد، والتمويل بدون ضمانات مالية أو عقارية، حيث كان التمويل «مفتوحا»، ثم الدخول في السوق المحلي من قبل الخليجيين كالكويت مثلا، ومن البنوك التمويلية الخارجية، التي تنافس المستثمر العقاري، فالبنك اختصاصه تمويلي للعقار وليس استثماريا، أما الشركات التمويلية فلا، هذا ما رفع العقار، كما أن زيادة الطلب غير المدروس على العقارات، والشراء غير المدروس، و»الطمع اللي عمى الناس.. وجعلهم يشترون بدون دراسة للسوق».
والآن كيف هو السوق؟ يوضح الغضيض أن توجيهات سمو الأمير حفظه الله للاقتصاد، ساعدت على الحركة، صار في نوع من الاستقرار، وقطر من الدول الرائدة في مجال العقارات، والعقار الآن في نمو مدروس بشكل جيد، وحركة السوق مبشرة، وتوجد حركة شراء وبيع جيدة في السوق، خاصة أن بنك التنمية ساعد على هذه الحركة الممتازة، من خلال التمويل المدروس والمخطط على شراء الفلل والتمويل الصناعي والعقاري.
ويلفت الغضيض أن هذه الحركة، «تساهم في تنمية البلد وتعزيز اقتصاده، ومقوماته الاقتصادية»، وكلما يكون في بناء يكون هنالك طفرة اقتصادية، ويتم تشغيل العاطلين عن العمل، ثم إن العقار مرتبط بالاقتصاد الوطني، وإذا تحرك العقار يتحرك اقتصاد البلد، و»أنا أرى أن العقار يتحرك، وفي اقتصاد واعد وطفرة عقارية أيضا، وطفرة بنى تحتية تدل على تطور عمراني، وخير دليل منطقة لوسيل التي كلفت بنيتها التحتية مليار و400 مليون».
ويرى الغضيض إلى أن بنك التنمية ساعد على أشياء كثيرة، كما أن توجهات الحكومة ساعدت على ضبط العقار، وهو الآن ينمو بشكل مدروس، ومن «أراد أن يعمل شيئا عليه أن يتأنى».