قطر - جريدة الشرق
-الاثنين 1432/01/7 هـ. الموافق 13 ديسمبر 2010
بعد قيام زيادتها
بنسبة 10 %.. عقاريون: الايجارات انخفضت وزيادة بروة غير مبررة
محسن جاسم: العرض
زاد كثيرا على الطلب
وائل عاشور: تكون مقنعة بشرط ارتباطها بواقع السوق العقاري
فلاح مطر: يجب وضع قانون للحد من الارتفاع
حسن علي:
اكد الخبراء العقاريون ضرورة ارتباط زيادات القيمة الايجارية بوضع السوق وبقانون
العرض والطلب حتى تكون الزيادات مبررة ومنطقية وتساهم فى استقرار السوق العقارى
مؤكدين ان السوق فى الوقت الحالى يشهد حالة من الاستقرار والتوازن بين العرض والطلب
واشاروا الى ان السوق يشهد حركة ونشاطا وان اى زيادة او انخفاض تكون مرتبطة بحركة
العرض والطلب، ويرى البعض ان العقارات قد انخفضت كثيرا فى الوقت الحالى وان اى
زيادة تعتبر غير مبررة وغير منطقية فيما اكد الاخرون ان الزيادات لو كانت بنسبة
بسيطة تعتبر طبيعية ومنطقية لانها خاضعة لقانون العرض والطلب الذى يحكم السوق
العقاري.
فى البداية يقول محسن جاسم (خبير عقارى ): اى زيادة فى الوقت الحالى للايجارات
تعتبر غير مبررة فهناك بعض الشركات التى اعلنت زيادة فى القيمة الايجارية وبنسبة 10
% تعتبر هذه الزيادة غير مبررة على الاطلاق وذلك لعدة اسباب منها كثرة العرض على
الطلب وانخفاض كثير من الايجارات فى مختلف المناطق بالدوحة واى شركة تقوم بالاعلان
عن زيادة فى قيمة الايجارات فى الوقت الحالى تعتبر زيادة غير طبيعية وعير مبررة
خاصة من قبل بعض الشركات التى لها ثقلها العقارى فى البلاد وعملت خلال السنوات
الماضية عندما كانت الايجارات مرتفعة على خفض قيمتها الايجارية وعملت توازنا فى
السوق العقارى ووفرت عقارات لمتوسطى الدخل باسعار وقيم مناسبة فى الوقت التى وصلت
الايجارات الى اعلى مستوياتها والآن فقد نزلت الايجارات بشكل كبير فى مختلف المناطق
نجد بعض الشركات تفكر فى رفع قيمها الايجارية فى خطوة غير مبررة وغير منطقية.
اى زيادة غير مبررة
ويؤكد ان الايجارات قد نزلت فى مختلف المناطق بالدوحة وخارج الدوحة مشيرا الى ان
كثافة العقارات فى كثير من المناطق ادت الى انخفاض الايجارات بشكل كبير مؤكدا ان اى
زيادة من قبل اى شركة تعتبر غير مبررة فيقول فى هذا السياق: بحكم كثافة العقارات فى
مختلف المناطق وخاصة فى وسط الدوحة مثل منطقة المنتزه والمنصورة والنجمة والمطار
وبن محمود والسد وكثرة العمارات السكنية فى هذه المناطق وغيرها من المناطق الحيوية
فى الدوحة ادى الى انخفاض القيمة الايجارية للوحدات السكنية فحدث نوع من التنافس
بين العقارات للاستحواذ على المؤجرين الجدد فقامت كل شركة عقارية بخفض ايجاراتها
للحفاظ على زبائنها والحصول على الزبائن الجدد بعضها تقدم عروضا ايجارية ممتازة مثل
الاشهر المجانية فى بداية العقد فكانت هذه العوامل سببا رئيسيا فى انخفاض الايجارات
بمختلف المناطق واصبح العرض اكثر من الطلب ففى منطقة المطار كانت الشقة تؤجر بـ
7000 ريال الآن فقد نزلت الاسعار الى 4500 ريال بسبب زيادة العرض على الطلب وكذلك
المناطق الاخرى وخاصة المناطق التى تتركز فيها العقارات بشكل كبير ويتنافس اصحابها
للحصول على اكبر عدد من المؤجرين فى السوق العقارى بعد الانخفاض الشديد فى الطلب
والزيادة الكبيرة فى العرض فادى كل ذلك الى انخفاض الايجارات فى مختلف المناطق
بالدوحة وبشكل ملحوظ.
انخفاض الايجارات
ومن المناطق الخارجية التى نزلت فيها الايجارات مدينة الخور فيقول: فى فترة الطفرة
الايجارية ارتفعت الايجارات فى مدينة الوكرة بشكل كبير ووصل ايجار فيلا سكنية الى
20 الف ريال فقد كانت الشركات تؤجر مجموعات من الفلل لتكون سكنا لموظفيها وعمالها
ولكن وبعد الازمة المالية تراجعت الايجارات فى المدينة بشكل ملحوظ ووصل ايجار
الفيلا الى اقل من 7000 ريال لانه توجد كميات كبيرة معروضة للايجار مقابل انخفاض
الطلب وذلك لعدة اسباب منها انتقال العمال وخروجهم من الفلل الى مناطق خاصة بهم
وزيادة عدد الفلل التى بنيت فى الفترة الاخيرة فقد كانت الاراضى رخيصة فى مدينة
الخور وكثير من المستثمرين اشتروا هذه الاراضى عندما كانت رخيصة وفى فترة الطفرة
العقارية قام اصحابها بتكثيف البناء بهدف الاستثمار فزاد عدد الفلل والمبانى عن
الطلب ولذا انخفضت الايجارات فى هذه المدينة اسوة بالمناطق الاخرى داخل الدوحة التى
انخفضت ايجاراتها ولذا لا يوجد اى مبرر او سبب فى ان تقوم اى شركة برقع ايجاراتها
فى الوقت الحالى لان الايجارات قد نزلت كثيرا.
الزيادة مقنعة
بينما يشير وائل عاشور (مدير شركة عقارية ): الى ان الزيادة الحالية لدى بعض
الشركات تعتبر طبيعية خاصة اذا كانت النسبة ضئيلة جدا ولا تقدر بشيء فى ظل ارتفاع
العقارات الاخرى واى زيادة لو كانت بهذه النسبة الضئيلة تعتبر زيادة مبررة وطبيعية
صحيح قد تؤثر على بعض الفئات من محدودى الدخل ولكن بشكل عام اذا كانت الزيادة
واقعية ومقنعة فتكون لها مبرراتها واى زيادة تنتج عن الواقع فى السوق العقارى ولا
تكون شاذة عن السوق فالاسعار تحددها العرض والطلب فاذا حدثت اى زيادة فهى ناتجة على
حركة العرض والطلب فى السوق العقارى بعد اجراء الدراسات وغيرها فلو لم تكن الزيادة
مبررة لما قامت بعض الشركات بزيادة قيمها الايجارية فالسوق العقارى مفتوح واى شركة
تدرس الاوضاع والعوامل والاسباب ثم تحدد الزيادة المقررة او التخفيض اذا كانت حركة
العرض اكثر من الطلب.
نشاط السوق العقاري
ويشير الى ان العرض بدأ يزيد فى السوق العقارى فى الوقت الحالى فيقول: ارى حاليا ان
حركة الطلب اقتربت من حركة العرض فى السوق العقارى فشركات كثيرة دخلت الى البلاد
للقيام بالاستثمارات ولها موظفوها وعمالها الذين اقبلوا على استئجار العقارات بشكل
ملحوظ وادى ذلك الى ارتفاع الايجارات فى بعض المناطق فالحركة نشطة بالسوق العقارى
فى الوضع الحالى فالطلب اصبح يقترب من العرض ويحدث توازنا فى السوق العقارى
والاسعار اصبحت مستقرة ولذا اذا قامت شركة ما برفع القيمة الايجارية ولو بنسبة
ضئيلة تعتبر زيادة طبيعية ومبررة ولا يوجد تعارض مع الوضع النشط للسوق العقارى
وتوازن حركة العرض والطلب وهى القانون الاساسى لاى سوق مفتوح فكل شركة لها قناعتها
ولها دراساتها الخاصة بها والتى على ضوئها تحدد زيادة القيمة الايجارية ام لا.
استقرار العقارات
اما فلاح مطر (مدير شركة عقارات) فيقول: ان قيام بعض الشركات بزيادة نسبة ضئيلة على
القيمة الايجارية اجدها قيمة مناسبة وغير مبالغ فيها فالزيادة شيء طبيعى ومن منظور
صحيح فالعقارات بدأت تتجه الى الاستقرار خاصة ان كثيرا من العقارات ارتفعت قيمتها
بنسبة 10 % فمن الطبيعى ان ترتفع القيمة الايجارية بسبب ارتفاع قيمة العقارات ولذا
تعتبر هذه الزيادة ليست مبالغا فيها بشرط الا يرتبط بحدث ما وانما يكون مرتبطا
بقانون السوق وهو قانون العرض والطلب فاى زيادات مستقبلية يجب ا لا ترتبط ببعض
الاحداث مثل استضافة بطولة كأس العالم لانه فى هذه الحالة لن تتأثر العقارات كثيرا
بهذا الحدث لان الملاعب سوف تبنى فى اراض مخصصة لها ولن يكون هناك نزع للملكيات
وكذلك المترو سيقام المشروع حتى لو لم يتم الحدث فيجب ان تكون الزيادات منطقية ولها
مبرراتها وتكون مرتبطة بواقع السوق العقارى وبقانون السوق من العرض والطلب
والعقارات فى الوضع الحالى مستقرة فالايجارات اصبحت ثابتة ومستقرة فسعر الشقق
بغرفتين وصلت الى 5000 ريال و3 غرف بين 5500 الى 6500 ريال وتتفاوت الاسعار حسب
المنطقة ومساحة الشقق.
النسبة المقترحة
ويرى من الافضل ان تقوم الشركات بوضع عقود كل سنتين فى حالة الزيادة 10 % بمعنى آخر
ان تحسب الزيادة على مدى سنتين فتكون 5 % وهكذا يكون ذلك فى صالح المالك والمستأجر
فاذا وقعت العقود على هذه الفترة تكون الفترة الزمنية طويلة وستساعد على الاستقرار
ولن يتأثر المستأجر لان الزيادة الفعلية ستكون 5 % على مدى سنتين وستعمل على
استقرار الوضع العقارى والايجارى فى السوق وبعد ذلك تتم دراسة وضع السوق فاذا كان
يتطلب الوضع ان يكون هناك انخفاض للقيمة الايجارية بسبب زيادة العرض فعلى الشركات
ان تخفض القيمة الايجارية.
قانون العرض والطلب
ويؤكد على معيار العرض والطلب فى تحديد الاسعار بمعنى اذا كان العرض اكثر من الطلب
فان الايجارات سوف تنخفض بينما اذا كان الطلب اكثر من العرض فان الايجارات سوف
ترتفع فقانون السوق الطبيعى هو العرض والطلب وان لا يكون هناك قانون اخر مثل
الاشاعات وفقاعات الهواء مثل استغلال احداث معينة لرفع القيمة الايجارية فان ذلك
سيؤثر سلبا ومهما ارتفعت الاسعار ارتفاعا غير منطقى وغير مبرر فانها سوف تهوى الى
الارض اما اذا كان الارتفاع منطقيا فانها سوف تعمل على استقرار السوق العقارى ويكون
الارتفاع والانخفاض حسب العرض والطلب فالمنطق يؤدى الى توازن السوق واستقراره.
التأثير الايجابى لمونديال 2022
وعن التأثير الايجابى فى حالة نجاح قطر فى استضافة المونديال يقول: ستكون هناك
تأثيرات ايجابية كثيرة على الاقتصاد المحلى بشكل خاص حتى على اقتصاد المنطقة بشكل
عام وسيدخل السوق العقارى فى حالة من الحركة والنشاط فشركات جديدة كثيرة سوف تدخل
السوق وسيكون هناك اقبال على السكن لموظفى هذه الشركات وعمالها وسيرتفع العرض ولكن
يجب عدم استباق الاحداث وضرورة النظر والانتظار للسوق العقارى ودراسة قانون العرض
والطلب والاستفادة من الدروس السابقة.
قانون للحد من الارتفاعات
ويرى فى حالة ارتفاع الايجارات مرة اخرى ضرورة تطبيق قانون الايجارات ووضع نسبة
للزيادة للحد من الارتفاع مؤكدا ضرورة متابعة حالة السوق ومتابعة حركة العرض والطلب
وفى حالة مبالغة الملاك فى رفع الايجارات فيجب على الجهات المختصة ان تبادر الى وضع
قانون للحد من الارتفاع خاصة اذا كانت الارتفاعات غير مبررة وغير منطقية اى قانون
يجب ان يصدر حسب وضع السوق ففى الوقت الحالى وبناء على زيادة العرض عن الطلب رأت
الجهات المختصة عدم تجديد القانون المؤقت الذى حدد نسبة الزيادة للقيمة الايجارية
وتركت الامر للمالك والمستأجر فاذا اراد المالك ان يحافظ على المستأجر فانه لن يرفع
عليه الايجار واذا اراد ان يستقر فى سكنه وكان راضيا عن القيمة الايجارية التى
يدفعها فلن يخرج من العقار ويرضى باى زيادة وتكون الزيادة حسب العرض والطلب ولكن
اذا حدث فى المستقبل مبالغات فى رفع الايجارات وبصورة غير مبررة فعلى الجهات
المختصة ان تبادر الى تشريع قانون يحدد القيمة الايجارية ويحدد اى زيادة غير طبيعية
وغير منطقية.
تقليل فوائد البنوك
ويؤكد نقطة مهمة وهى الاستثمار فى المجال العقارى فيقول فى هذا السياق: حتى نتمكن
من تشجيع المستثمرين على الاستثمار العقارى لابد من تخفيض نسبة فوائد البنوك
فالمستثمر اذا وجد ان العائد على الاستثمار العقارى اكثر من العائد على ودائع
البنوك فانه يبادر الى سحب ودائعه ووضعها فى السوق العقارى وحاليا نجد ان العائد
على الاستثمار العقارى اكبر من العائد على ودائع البنوك واذا تم خفض نسبة الفائدة
فان ذلك يساهم فى انتعاش الوضع العقارى وزيادة العقارات فى السنوات المقبلة فعلى
الجهات المختصة دراسة الوضع الاقتصادى والوضع العقارى وفى حالة اذا ما وجدت ان
الوضع يتطلب مزيدا من الاستثمار القطاع العقارى فعلى هذه الجهات ان تشجع المستثمرين
للاستثمار فى العقار من خلال خفض الفوائد البنكية لتحويل الاموال من الودائع الى
الاستثمارات العقارية
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار
الأماكن والمباني
عقاريون
يتوقعون موافقة الحكومة على تمديد ضوابط الإيجارات التجارية
أسعار
المساكن متوازنة.. والمحلات التجارية ستتعرض لموجة تصحيحية
ارتفاع
إيجارات المحلات التجارية
توصية
بمد قانون الإيجارات للعقارات التجارية لسنتين
أسعار
الإيجارات مستقرة