قطر - جريدة الشرق
- الأحد 20 محرم 1432 الموافق 26 ديسمبر 2010
الدولة لن تسمح
بزيادة غير مبررة في الأسعار..
طفرة عقارية مرتقبة بدعم المونديال
حسام سليمان:
أكد خبراء ووسطاء ان فوز قطر بتنظيم المونديال سوف يعيد الطفرة السابقة فى القطاع
العقارى سواء من حيث عدد المشروعات او الاسعار، وارجعوا السبب فى ذلك الى تدفق آلاف
العمال والموظفين للعمل فى المشروعات المقرر اقامتها لاستضافة البطولة.
واكدوا ان السوق بالفعل كان يحتاج الى هذه الدفعة المعنوية التى سوف ينعكس اثارها
على كافة قطاعات الاقتصاد القطرى بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص.
ورغم ذلك قالوا ان استحقاقات كأس العالم لن تتم بين يوم وليلة وبالتالى فليس من
المعقول او المنطقى انه بمجرد الاعلان عن فوز قطر بالتنظيم ان ترتفع اسعار العقارات
سواء كانت اراضى او وحدات سكنية او فللا او حتى ايجارات.
واكدوا ان الحديث عن ارتفاع اسعار الاراضى او الايجارات لا يخرج عن كونه شائعات
يحاول البعض من خلالها تحريك السوق عكس اتجاهه الحقيقي.
واشاروا الى وجود كم هائل من العقارات المعروضة للبيع او التأجير فى جميع المناطق
القطرية وعلى كافة المستويات ولا تجد لها زبائن حتى الآن.
واكد الخبراء ان الايجارات مازالت مستقرة ولم ترتفع بل ان بعض المناطق شهدت تراجعات
متفاوتة فى القيم الايجارية نظرا لتوافر الكثير من المعروض العقاري، مشيرين الى ان
السوق العقارى يوجد به حاليا معروض قدره مليون متر مربع عبارة عن مسطحات ايجارية لم
تجد من يستأجرها حتى الآن. وقال ان هذا المعروض عبارة عن 17 الف وحدة سكنية فى
عمارات وابراج سكنية هذا بالاضافة الى نحو 7 آلاف فيلا لم تؤجر حتى الآن.
وقال الخبراء والمسوقون ان التغير الوحيد الذى حدث بعد اعلان فوز قطر بتنظيم كأس
العالم هو ان اسعار الاراضى فى بعض المناطق شهدت ارتفاعات طفيفة لا تتجاوز 5 او 10
%، وقالوا ان هذا الارتفاع ليست له علاق باستحقاقات المونديال لكنه يرجع الى قرب
اعلان بنك التنمية عن دفعة جديدة من المستفيدين بقروض الاسكان وهو الامر الذى زاد
الطلب على الاراضى فى مناطق بعينها.
وتوقع الخبراء ان تستمر حالة الاستقرار الحالية فى السوق العقارى لمدة تتراوح ما
بين سنة وسنتين لحين التخلص من المخزون العقارى المتراكم حاليا والبدء الفعلى فى
تنفيذ استحقاقات كأس العالم واستقدام موظفين وعمالة تشكل طلبا جديدا على العقارات.
ونصح الخبراء جميع المتعاملين بعدم الجرى خلف الشائعات التى يطلقها البعض لرفع
الاسعار مطالبين الجميع بالتحرى عن التعاقدات واسعار الصفقات التى يتم الاعلان عنها
دوريا من قبل السجل العقاري.تحقيقات " الشرق " تفتح ملف السوق العقارى القطرى من
جديد فى محاولة للتعرف على انعكاسات اعلان فوز قطر بتنظيم كأس العالم على
التعاملات؟ وما حقيقة الشائعات التى يطلقها البعض حول ارتفاع اسعار الاراضى والقيم
الايجارية؟ وما توقعات الخبراء حول مستقبل السوق العقارى القطرى فى ظل تنفيذ
استحقاقات كأس العالم 2022؟. الاجابة تحملها السطور القادمة:فى البداية يؤكد علي
اسحاق آل اسحاق الخبير العقارى المعروف ان فوز قطر بتنظيم المونديال سوف يعيد
الطفرة السابقة فى القطاع العقارى سواء من حيث عدد المشروعات او الاسعار نظرا لتدفق
آلاف العمال والموظفين للعمل فى المشروعات المقرر اقامتها لاستضافة البطولة وقال ان
هذه البطولة سوف تتيح العديد من الفرص الاستثمارية الواعدة لجميع المستثمرين
والمطورين العقاريين. واكد ان السوق بالفعل كان يحتاج الى هذه الدفعة المعنوية التى
سوف تنعكس آثارها على كافة قطاعات الاقتصاد القطرى بشكل عام والقطاع العقارى بشكل
خاص. ورغم ذلك يؤكد ان استحقاقات كأس العالم لن تتم بين يوم وليلة فمازال امامنا 12
عاما لاستكمال كافة المشروعات التى التزمت بها قطر عند تقديم ملف استضافة مونديال
2022. وقال ليس من المعقول او المنطقى انه بمجرد الاعلان عن فوز قطر بالتنظيم ان
ترتفع اسعار العقارات سواء كانت اراضى او وحدات سكنية او فللا او حتى ايجارات،
مشيرا الى ان الدولة تدرس جميع الخطوات التى تقوم بها بشكل دقيق للغاية وبالتالى
فان الحكومة لن تسمح بعودة الزيادة غير المبررة للاسعار او ارتفاع معدل التضخم
بالشكل الذى كان عليه قبل الازمة المالية.
واكد الخبير العقارى لقد نجحت الحكومة بشكل واضح فى امتصاص آثار الازمة المالية
وعبرت بالاقتصاد القطرى الى بر الامان وحافظت على ثقة المستثمرين فى السوق العقارى
بعد ان رصدت عشرات المليارات لاقامة العديد من المشروعات التنموية خاصة فى قطاع
البنية التحتية وهو الامر الذى دفع المستثمرين الى العودة مرة اخرى الى السوق
العقاري، مشيرا الى ان الدولة قامت خلال عامى 2008 و2010 بطرح عدد كبير من
المشروعات على المستثمرين والمطورين سواء كانت مشروعات للبنية التحتية او الاسكان
وهو الامر الذى شجع المستثمرين على البدء فى مشروعاتهم الخاصة. وقال ان استقرار
الاوضاع المالية ومؤشرات البنوك اثبتت للجميع ان الاقتصاد القطرى لم يتأثر بالازمة
المالية العالمية.
◄ تفاؤل وشائعات
وقال على اسحاق ان جميع المستثمرين فى القطاع العقارى كانوا ينتظرون فوز قطر بتنظيم
مونديال كأس العالم 2022، مشيرا الى انهم بدأوا يضعون خططهم المستقبلية للتفاعل مع
هذا الحدث الكبير.
واضاف بعد فوز قطر بتنظيم كأس العالم شعر الجميع بتفاؤل كبير حول مستقبل هذا القطاع
لان تنفيذ استحقاقات الحدث الكبير سوف يؤدى الى انتعاش غير مسبوق فى كافة قطاعات
الاقتصاد القومى بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص.
مشيرا الى ان تنظيم اكبر حدث عالمى فى مجال كرة القدم يحتاج الى بناء عشرات الملاعب
الرياضية والفنادق والمنتجعات السياحية بالاضافة الى مئات المطاعم ومراكز التسوق
والمدن الترفيهية هذا بخلاف شبكة طرق على احدث طراز.
وقال ان بناء هذا الكم الهائل من العقارات فى مختلف القطاعات من شأنه ان يساعد
الاقتصاد القطرى على النمو والانتعاش بشكل غير مسبوق هذا بالاضافة الى تحقيق تنوع
كبير فى مصادر الدخل القومى من خلال الخدمات المتعددة التى سوف تقدم للجماهير
الغفيرة التى سوف تأتى الى قطر لمتابعة المباريات.
وقال ان هذا التفاؤل دفع البعض الى اطلاق شائعات حول زيادة اسعار الاراضى والعقارات
بل والايجارات ايضا، واكد ان الحديث عن ارتفاع الاسعار لا يخرج عن كونه محاولات
للبعض لتحريك السوق عكس اتجاهه الحقيقي. واشار الى وجود كم هائل من العقارات
المعروضة للبيع او التأجير فى جميع المناطق القطرية وعلى كافة المستويات. ويدلل على
كلامه بالقول انه قام بتنظيم 3 مزادات عقارية بعد اعلان فوز قطر بتنظيم كأس العالم
الاول كان فى 7 ديسمبر والثانى فى 14 والثالث تم فى 20 ديسمبر.
اكد ان اسعار العقارات التى طرحت فى المزادات الثلاثة لم ترتفع اسعارها عما كانت
عليه قبل اعلان فوز قطر بتنظيم البطولة بل ان كثيرا منها لم يقبل على شرائه احد.
ولم يكتف الخبير العقارى بذلك بل اكد ان الايجارات مازالت مستقرة ولم ترتفع بل ان
بعض المناطق شهدت تراجعات متفاوتة فى القيم الايجارية نظرا لتوافر الكثير من
الايجارات، مشيرا الى ان السوق العقارى يوجد به حاليا معروض قدره مليون متر مربع
عبارة عن مسطحات ايجارية لم تجد من يستأجرها حتى الآن.
وقال ان هذا المعروض عبارة عن 17 الف وحدة سكنية فى عمارات وابراج سكنية هذا
بالاضافة الى نحو من 6 الى 7 آلاف فيلا لم تؤجر حتى الآن، مشيرا الى ان وقف تأجير
الفلل السكنية كمقار ادارية سيؤدى الى زيادة المعروض من الفلل فى سوق العقار
السكني،
وقال لا توجد احصائيات دقيقة تحدد عدد الفلل التى سوف تدخل الى السوق السكنى خلال
الفترة القادمة لكنه يتوقع ان يتراوح العدد ما بين 1500 الى 2000 فيلا فى كافة
المناطق القطرية.
وقال ان المعروض فى السوق العقارى اكبر بكثير من الطلب مشيرا الى ان هناك وفرة
كبيرة فى كافة انواع العقارات وهو الامر الذى ادى الى تراجع الايجارات بنسبة تتراوح
ما بين 50 الى 60 % منذ اندلاع الازمة المالية حتى الآن. واكد ان دخول هذا الكم من
الفلل سوف يزيد كمية المعروض وهو الامر الذى سيؤدى حتما الى مزيد من التراجع فى
القيم الايجارية على كافة انواع العقارات السكنية.وقال حتى ايجارات المشاريع
السياحية الفخمة مازالت منخفضة للغاية، مشيرا الى ان الفيلا التى يتجاوز سعرها 3.5
مليون دولار اى 12 مليونا و775 الف ريال لا يتجاوز ايجارها حاليا حاجز ال 20 الف
دولار شهريا وهو ايجار متواضع للغاية فى هذه المناطق. واضاف على اسحاق هناك العديد
من الشركات وعشرات السكان الذين قاموا بتغيير مقار اقامتهم للانتقال الى اماكن اخرى
افضل وبقيم ايجارية اقل. واكد ان التغير الوحيد الذى حدث بعد اعلان فوز قطر بتنظيم
كأس العالم هو ان اسعار الاراضى فى بعض المناطق شهدت ارتفاعات طفيفة لا تتجاوز 5 او
10 %، وقال ان هذا الارتفاع ليست له علاق باستحقاقات المونديال ولكنه يرجع الى قرب
اعلان بنك التنمية عن دفعة جديدة من المستفيدين بقروض الاسكان وهو الامر الذى زاد
الطلب على الاراضى فى مناطق بعينها. واضاف ان هذه الارتفاعات طفيفة ولن تستمر خاصة
ان المستفيدين من قروض الاسكان هم من فئة الشباب وليسوا من كبار الموظفين وبالتالى
لن يكون فى مقدورهم رفع الاسعار اكثر مما هى عليه الآن.
وتوقع ان تستمر حالة الاستقرار الحالية فى السوق العقارى لمدة تتراوح ما بين سنة
وسنتين لحين التخلص من المخزون العقارى المتراكم حاليا والبدء الفعلى فى تنفيذ
استحقاقات كأس العالم واستقدام موظفين وعمالة تشكل طلبا جديدا على العقارات. ونصح
الخبير العقارى جميع المتعاملين بعدم الجرى خلف الشائعات التى يطلقها البعض لرفع
الاسعار مطالبا الجميع بالتحرى عن التعاقدات واسعار الصفقات التى يتم الاعلان عنها
دوريا من قبل السجل العقاري.
◄ الاسعار مستقرة
ويتفق خليفة المسلمانى مستثمر ومطور عقارى مع الرأى السابق، ويؤكد ان اسعار
العقارات فى قطر بكافة انواعها لم يطرأ عليها تغيير بعد الاعلان عن فوز قطر بتنظيم
كأس العالم باستثناء ارتفاع محدود فى اسعار الاراضى فى بعض المناطق ولاسباب بعيدة
تماما عن تنظيم كأس العالم. ويضيف ان المعروض من العقارات كبير جدا مقابل تراجع
شديد فى الطلب حتى من يريد الشراء ليست لديه جدية حقيقية فى اتمام عملية التملك وهو
الامر الذى ادى الى تباطؤ شديد فى حركة البيع والشراء. وقال ان اسعار العقارات
والايجارات كانت قد شهدت انخفاضات هائلة بعد الازمة المالية حتى استقرت الاوضاع
تماما فى السوق خلال العام الحالي، مؤكدا ان الاعلان عن فوز قطر بتنظيم كأس العالم
لم يحرك الاسعار صعودا نظرا لتوافر كميات هائلة من العقارات التى تبحث عن ملاك او
مستأجرين.
وقال بالنسبة لاسعار الاراضى المخصصة لبناء الفلل فى مدينة الدوحة فقد ارتفعت فى
بعض المناطق بنحو 20 % مثل الثمامة والوعب والمعمورة وجنوب الدحيل وجزء من منطقة
عين خالد. وارجع هذا الارتفاع الى اقبال الشباب القطرى على الشراء فى تلك المناطق
بعد تأكد حصولهم على قروض اسكان، مشيرا الى ان هذه المناطق تعد من المناطق القليلة
المسموح فيها ببناء الفلل وفقا لمخططات التنمية ووفقا لخريطة المشروعات التى سيتم
تنفيذها لاستضافة كأس العالم. واشار الى سبب آخر وهو اتجاه كثير من المطورين لشراء
اراض فى منطقة الثمامة والوكير بهدف اقامة مشروعات عقارية قريبة من مشروعات التطوير
التى تجرى حاليا فى منطقة مسيعيد وانشاء ميناء الدوحة الجديد والبدء فى اقامة منطقة
حرة بالقرب من هذه المناطق، مؤكدا ان سبب الارتفاع ليست له اى علاقة بتنظيم كأس
العالم. ولذلك يؤكد ان الاراضى المسموح فيها ببناء الابراج لم يطرأ على اسعارها اى
تغيير حتى الآن نظرا لان المعروض منها كبير للغاية كما ان هناك عشرات الابراج
السكنية الفارغة تماما ومازالت تبحث عن مستأجرين. وقال رغم التراجع الذى حدث على
ايجارات بعض المناطق نظرا لتوافر قدر كبير من المعروض فى الوحدات السكنية الا انه
يؤكد ان حركة التطوير العقارى فى السوق القطرى تمر بحالة شبه جمود خلال هذا العام
بسبب زيادة المعروض من العقارات وقلة الطلب وهو الامر الذى ادى اولا الى استقرار
الاسعار وتوقف المطورين عن الدخول فى مشروعات جديدة. ويؤكد ان اسعار الايجارات
ثابتة منذ بداية العام وان كانت تشهد تراجعات طفيفة فى بعض المناطق نظرا للانتهاء
من مشروعات عقارية كانت تحت التنفيذ وتوقع ان تستقر الاوضاع فى السوق العقارى لمدة
عامين قادمين على الاقل لحين التخلص من المخزون العقارى الراكد حاليا وظهور طلب
جديد على السكن بعد استقدام العمالة التى ستقوم بتنفيذ استحقاقات استضافة مونديال
2022.
◄ انعكاسات
من جانبه يؤكد المهندس فلاح مطر المدير العام لشركة الدار للعقارات ان السوق
العقارى القطرى منذ انفجار الازمة المالية وهبوط الاسعار لادنى مستوياتها كان ينتظر
اى حدث يعيد اليه حالة الانتعاش التى كان عليها فى السابق. ويضيف ان العقاريين
كانوا ينتظرون فوز قطر بتنظيم كأس العالم اكثر من اى قطاع آخر، مشيرا الى ان
الاعلان عن فوز قطر بتنظيم الحدث الكبير انعكس بشكل مباشر على اسعار الاراضى فى بعض
المناطق وهو الامر الذى ادى الى ارتفاع الاسعار بنسب تتراوح ما بين 5 و10 % تقريبا.
ورغم تأكيده بان الزيادات الاخيرة ربما تكون غير منطقية خاصة ان الوقت مازال مبكرا
لحدوث مثل هذه الارتفاعات فانه يؤكد ان تنظيم قطر لكأس العالم سوف تكون له العديد
من الآثار الايجابية على الاقتصاد القطرى بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص. وقال
ان الحكومة رصدت نحو 100 مليار لاعادة بناء البلد لاستضافة كأس العالم فى عام 2022،
مشيرا الى ان المشروعات المزمع اقامتها تتضمن بناء نحو 80 الف غرفة فندقية وانشاء
شبكة متنوعة من الطرق ومشروع مترو الدوحة بالاضافة الى جسر الصداقة بين قطر
والبحرين. وقال هذا بالاضافة الى المشاريع العقارية العملاقة مثل مدينة لوسيل
ومشروع مدينة مشيرب. هذا بخلاف الملاعب العملاقة التى ستقوم الدولة ببنائها فى
مناطق متفرقة من الدولة وبالتالى ستشكل باقة المشاريع المعدة لاستضافة كأس العالم
دفعا قويا يصب فى مصلحة الاقتصاد القطرى الذى سيتمكن من تنويع موارده بدلا من
اعتماده على عوائد النفط والغاز.
ويعتقد المهندس فلاح مطر ان السوق العقار سوف يشهد طفرة عقارية ايجابية خلال
السنوات القادمة على فترات بمعنى ان تنفيذ مشاريع كأس العالم سيتم وفق جدول زمنى
وهو ما يعنى انه كلما بدأت مرحلة سوف تؤثر ذلك ايجابا على قيمة العقارات المحيطة
بها والعقارات الاخرى بشكل اقل. ويضيف البدء فى تنفيذ العديد من مشروعات البنية
التحتية وغيرها من المشروعات العملاقة التى تخطط الدولة لتنفيذها سوف يفتح الباب
لاستقدام آلاف العمال سواء كانوا فنيين او مهندسين أو غيرهم وهؤلاء بالطبع سوف
يحتاجون الى مساكن ووحدات جديدة. وقال من المتوقع كذلك ان يزداد عدد السكان بشكل
كبير خلال السنوات القادمة وهو الامر الذى يحتم ضرورة الحاجة الى وحدات سكنية جديدة
وكذلك مبان خاصة بالمكاتب والمحلات التجارية مشيرا الى ان اسعار العقارات والقيم
الايجارية سوف تتحدد وفقا لميزان العرض والطلب.
وقال فلاح مطر ان استمرار التوازن بين العرض والطلب سوف يحافظ على استقرار السوق
وهدوء الاسعار فيه، اما اذا زاد الطلب على العرض فان ذلك سيعنى ارتفاعا فى اسعار
الاراضى وزيادة فى اسعار مواد البناء خاصة الحديد والاسمنت وهو الامر الذى سوف يؤدى
فى النهاية الى ارتفاع تكاليف البناء وبالتالى على اسعار العقارات وقيمها
الايجارية. ولذلك يطالب فلاح مطر الجهات المختصة بالعمل على توفير كافة مستلزمات
صناعة البناء حتى لا يؤدى ندرتها الى ارتفاع غير مبرر للاسعار يدفع ضريبته المستأجر
فى النهاية. وبخصوص القيم الايجارية وهل شهدت ارتفاعا بعد الاعلان عن فوز قطر
بتنظيم كأس العالم قال المهندس فلاح مطر ان اسعار الايجارات ثابتة منذ فترة رغم
زيادة المعروض من الوحدات السكنية. وقال ان الايجارات من الصعب ان تهبط عما هى عليه
الآن مشيرا الى ان المطورين العقاريين كانوا قد بنوا باسعار وتكاليف عالية وكانوا
ينتظرون تأجير هذه العقارات بنفس الاسعار السابقة الا ان الازمة المالية ادت الى
عدم وجود طلب على العقار بالشكل الذى يحقق طموحات المطورين العقاريين.
واختتم كلامه بالقول ان الذى سيحدد اسعار الايجارات ايضا قاعدة العرض والطلب، مشيرا
الى ان استمرار الوفرة الحالية يعنى استقرار القيم الايجارية عند معدلاتها الحالية
لكن فى حالة انخفاض العرض عن الطلب فان ذلك سوف يؤدى الى صعود الايجارات. وتوقع
فلاح مطر الا تتحرك الايجارات صعودا على الاقل خلال العامين القادمين نظرا لوجود
وفرة كبيرة فى المعروض من العقارات والفلل السكنية.
◄ وقائع
ويتفق محسن جاسم مسوق عقارى مع الآراء السابقة ويحكى بعض الوقائع التى تؤكد كلامه
فيقول كنت وسيطا فى عملية شراء قطعة ارض فى الوكرة مساحتها 800 فوت وتم الاتفاق بين
البائع والمشترى على ان يكون السعر 140 ريالا للفوت بحيث يكون اجمالى المبلغ مليونا
و377 الف ريال. وقال كان المتفق ان يتم ذلك يوم الخميس الموافق 2 ديسمبر وهو اليوم
الذى كان مقررا ان يعلن فيه الملف الفائز بتنظيم كأس العالم 2002. واضاف انه فوجىء
بان المالك رفض التوقيع على العقد الا بعد اعلان النتيجة، مشيرا الى انه وبمجرد
الاعلان عن فوز قطر بتنظيم هذا الحدث رفع المالك سعر الفوت الى160 ريالا بدلا من
140 ريالا ليكون اجمالى المبلغ المطلوب مليونا و550 الف ريال. وقال ان المشترى رفض
اتمام الصفقة على السعر الجديد.ويؤكد جاسم ان فوز قطر سوف يرفع الاسعار تدريجيا على
المدى الطويل لكن ليس من المنطقى انه لمجرد الاعلان يتم رفع الاسعار، وقال ان
الكثيرين استغلوا هذا الحدث وقاموا بترويج شائعات حول زيادة اسعار الاراضى والقيم
الايجارية حتى اسعار الفلل، مشيرا الى ان احد الملاك فى منطقة الهلال كان قد عرض
فيلا للبيع بسعر 3.5 مليون ريال لكن بعد الاعلان عن فوز قطر بتنظيم الكأس طلب رفع
السعر الى 4 ملايين ريال مؤكدا ان الفيلا لم يتم بيعها ولن تباع بهذا السعر نظرا
لتوافر المعروض من الفلل السكنية فى جميع المدن والمناطق القطرية حاليا. ونفس الامر
كما يقول محسن جاسم حدث بالنسبة اراض فى مدينة الدوحة حيث روج البعض لزيادة الاسعار
وبعد ان كانوا عارضين قطعا للبيع بسعر 160 للفوت قاموا برفع السعر الى 200 ريال.
ويؤكد ان هذه الارتفاعات وهمية ولذلك لم يقبل احد على الشراء بهذه الاسعار.
وتوقع محسن جاسم ان تستقر اسعار الاراضى بشكل عام باستثناء الاراضى القريبة من
المناطق التى سيقام بها مشروعات خاصة باستضافة كأس العالم، مشيرا الى اسعار الاراضى
القريبة من طريق الشمال بدأت فى التحرك صعودا نظرا لتوقعات البعض من ان تتم اقامة
منشآت لاستضافة المونديال فى تلك المنطقة
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار
الأماكن والمباني
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قانون الإيجارات و ترويض سوق العقارات
إيجارات
العقارات في الدوحة مرشحة للتراجع
محمد ألنعيمي: مطلوب تشريعات جديدة لتنظيم سوق العقارات
انخفاض
ملحوظ في إيجارات العقارات