فطر - جريدة الشرق- الأحد 1432/3/24 هـ. الموافق 27 فبراير 2011

في حكم للمحكمة الكلية.. إلزام شركة عقارية برد الدفعة المالية نتيجة تأخير التسليم.. فسخ عقد بيع وحدات سكنية لمستثمرة بـ 25 مليون ريال بجزيرة اللؤلؤة
المحامي الشمري: الشركة أخلت بالاتفاق في تاريخ تسليم الوحدة للسكن مما أضر بالمدعية

وفاء زايد:

حكمت المحكمة الكلية لصالح سيدة مستثمرة تعاقدت مع شركة عقارية لشراء وحدات سكنية بالمجمع الرئيسي في جزيرة اللؤلؤة مقابل منطقة خور الخليج الغربي، وقضت بفسخ عقد البيع وإلزام الشركة المدعى عليها برد قيمة الدفعة الأولى وقيمتها 25 مليونا و 500 ألف ريال، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.
تعود الواقعة إلى أن سيدة عقدت الخصومة بموجب صحيفة، وطلبت في ختامها بفسخ عقود البيع والشراء لـ "7" وحدات سكنية، وإعادة المتعاقدين للحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد، وإلزام المدعى عليها وهي شركة عقارية بدفع 25 مليونا و 500 ألف ريال قيمة الدفعة الأولى للوحدات موضوع عقود البيع والشراء سندات الدعوى.
وإلزام المدعى عليها بأن تدفع للمدعية مبلغ مليونيّ ريال كتعويض مادي وأدبي عما فاتها من كسب وما لحقتها من خسارة، وإلزام المدعى عليها بالمصاريف القضائية ومقابل أتعاب المحاماة.
وقدم المحامي حواس الشمري الوكيل القانوني للمدعية مالكة الوحدات السكنية مذكرة دفاعية، وقد شرح في دعواها أنه بموجب عقود بيع وشراء وحدات سكنية قيد الإنشاء محررة بين المدعية والمدعى عليها، وبموجبها تمّ الاتفاق فيما بينهما على شراء وبيع عدد "7" وحدات سكنية والكائنة بالمجمع الرئيسي في جزيرة اللؤلؤة مقابل منطقة خور الخليج الغربي وفق الشروط والمواصفات الواردة في العقود، وأنّ تاريخ الإكمال المتوقع يمثل التاريخ المتوقع فيه تجهيز الوحدة السكنية، بينما يحتفظ البائع بحقه في تقديم تاريخ الإكمال لمدة أقصاها ستة أشهر وتمديدها لفترة لاحقة هي ستة أشهر أخرى.
ولما كانت الشركة المدعى عليها لم تف بالتزاماتها التعاقدية خاصة من ناحية تاريخ الإكمال المتوقع وكذلك التسليم حيث انها لم تتمكن من إكمال بناء الوحدات موضوع النزاع وتأخرت وتجاوزت التاريخ وفترة الستة أشهر الإضافية.
وأقامت المدعية الدعوى تستعجل ندب خبير هندسي وانتهى الخبير إلى نتيجة مؤداها أنّ موعد التسليم لم يتم وأنّ المدعى عليها لم تحصل على شهادة إتمام البناء ومن ثمّ تكون المدعى عليها قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية ولم تسلم المدعية التي انتظرت طويلاً مما أصابها بأضرار لا يمكن تداركها حيث انخفض سعر الوحدة إلى نصف سعرها عن الموعد المفترض فيه من حيث تجهيز الوحدتين للسكنى والتسليم ولا يمكنها التصرف فيها بنصف سعرها مما حدا بها لإقامة دعواها أمام القضاء.
فسخ العقد
والثابت للمحكمة من أوراق الدعوى أنّ المدعية أقامت دعواها طالبة فسخ العقد المبرم، كما طلبت الشركة المدعى عليها تقرير الفسخ مما ترى معه المحكمة أنّ ما أوردته المدعية والشركة يعد اتفاقاً ضمنياً منهما على التفاسخ ورفع العقد والتقابل منه ولا ينال من ذلك كون كل طرف قد بنى الفسخ على سبب مغاير للآخر لأنه ليس محلاً لمناقشة الأمر الذي تقضي معه المحكمة بفسخ العقود.
وعن طلب المدعية بإلزام المدعى عليها برد قيمة الدفعة الأولى للوحدات موضوع عقود البيع فإنه عملاً بالمادة "185" من القانون المدني أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.
ويترتب على فسخ العقد زواله وانحلال الرابطة العقدية بأثر رجعي إلى وقت إبرامه منعدم جميع الآثار التي تولدت عنه ويعاد العاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل قيامه فيلتزم كل منهما برد ما كان قد استوفاه نفاذاً للعقد.
والثابت للمحكمة وكانت قد قضت بفسخ عقود البيع سند الدعوى وكانت المدعية قد سددت قيمة الدفعة الأولى للوحدات موضوع العقود ومن ثمّ يضحى الطلب قد استند إلى صحيح الواقع والقانون، وتقضي معه المحكمة بإلزام الشركة العقارية برد قيمة الدفعة الأولى للمدعية.
أوراق الدعوى
وفي طلب المدعية بالتعويض لما فاتها من كسب وما لحقتها من خسارة وخلت أوراق الدعوى مما يفيد أنّ هناك أضراراً قد أصابت المدعية وأنّ كسباً قد فاتها من جراء ذلك الأمر الذي يضحى معه طلب المدعية جاء على سند غير صحيح من الواقع جديراً برفضه.
وعن طلب الشركة المدعية التعويض عن الأضرار التي لحقت بها بسبب خطأ المدعية أصلياً مردود عليه، فقد خلت أوراق الدعوى من ثمة أضرار وقعت عليها مما يعني أنّ طلبها جاء على غير سند.
وورد في مذكرة المحامي الشمري أنه بموجب تعاقد بيع وشراء وحدتين سكنيتين منفردتين قيد الإنشاء، وتمّ تحرير تعاقدهما بين السيدة والشركة العقارية بالمجمع الرئيسي في جزيرة اللؤلؤة، نص بند على أنه من المقرر أن يكون تاريخ الإكمال المتوقع هو يمثل التاريخ المتوقع فيه تجهيز الوحدة للسكن ويحتفظ البائع بحقه في تقديم تاريخ الإكمال لمدة ستة أشهر وتمديدها إلى ستة أشهر تالية.
ولم تف الشركة بالتزاماتها التعاقدية من ناحية تاريخ الإكمال المتوقع وتأخرت وتجاوزت المدة المسموح بها، وقد طلبت المدعية ندب خبير هندسي لمعاينة الوحدتين وبيان فترة التأخير والمتسبب فيها والأسباب المؤدية إلى عدم إكمال بناء الوحدتين حتى تاريخ إقامة هذه الدعوى ولبيان المساحة الفعلية على الطبيعة وهل تتفق تلك المساحة مع ما ورد في العقدين والخرائط.
الالتزامات
وانتهى الخبير في الدعوى إلى نتيجة مهمة وهي أنّ الأعمال المنفذة فيها 98% من كامل الأعمال، وقد سددت المدعية قيمة الدفعة الأولى لكلا الوحدتين بمبلغ "188000" ريال وتبين وجود تأخير في التسليم.
وقد أخلت المدعى عليها بالتزاماتها التعاقدية من حيث التسليم وأن بنود الاتفاقية تنص على إلزام البائع بتوجيه إشعار خطي للمشتري قبل30 يوماً على الأقل من تاريخ الإكمال ولا يعتبر أنه تمّ تحديد تاريخ الإكمال إلا بعد توجيه هذا الإشعار.
وورد في مذكرة المحامي الشمري أنّ المدعية أوفت بالتزاماتها حيث سددت المقدم المطلوب وحررت شيكات بنكية بباقي الثمن ولكن في المقابل أخلت الشركة بالاتفاق من حيث التسليم مما أصاب المدعية بأضرار.
واستند المحامي الشمري إلى الأسانيد القانونية وهي المواد "183و 191و 185" من القانون المدني

قانون رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان
قرار أميري رقم (8) لسنة 1996 في شأن العلاوة الاجتماعية للموظفين المدنيين وعلاوة بدل السكن وعلاوة بدل خدم للعسكريين
قرار أميري رقم (26) لسنة 1996 في شأن علاوة بدل السكن وعلاوة بدل خدم للعسكريين القطريين المحالين إلى قوة الاحتياط بوزارتي الدفاع والداخلية
قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية