قطر - جريدة الشرق
- الاربعاء 08 جمادىالآخرة 1432 الموافق 11 مايو 2011
أكد أن اتحاد
الساكنين هو الحل.. يوسف الزمان في حديث لـ" لشرق":
رسوم شركات التطوير العقاري على الملاك غير قانونية
اتحاد الملاك الجهة
الوحيدة التي خولها القانون لتحصيل رسوم الصيانة
أية جهة غير اتحاد الملاك تفرض رسوماً على الساكنين عملها غير مشروع
القانون منح اتحاد الملاك سلطة تحصيل اشتراكات لإدارة الأجزاء المشتركة للعقارات
بعض الشركات تفرض رسوم تكييف خرافية على الملاك
المنطق القانوني لا يوافق على تحميل الملاك التزامات مالية من جانب واحد
حسام سليمان:
تحولت الرسوم الباهظة التي تفرضها شركات التطوير العقاري على الملاك، سواء كانوا
مواطنين أو مقيمين إلى قضية رأي عام في الفترة الأخيرة، ويكفي أن نعرف أن هناك أكثر
من ثلاثين دعوى قضائية أقامها عدد من المواطنين ضد شركات التطوير العقاري لإثبات
عدم قانونية هذه الرسوم. وقد تلقت "تحقيقات الشرق" العديد من الاتصالات التي يشتكي
أصحابها من ارتفاع قيمة الرسوم الشهرية والسنوية المفروضة على ملاك مشروع اللؤلؤة
والبرج المتعرج وغيرهما.
وفي الوقت الذي تنفي فيه شركات التطوير العقاري مسؤوليتها، وربما علمها بهذه
الرسوم، يؤكد عدد كبير من الملاك أن الشركات التي تقوم بإدارة أبراج المشروعات تفرض
رسوماً باهظة وغير منطقية على ملاك الوحدات السكنية. المشكلة أن الملاك لا يعرفون
على وجه الدقة ما هو الموقف القانوني من هذه الرسوم، ففي الوقت الذي يؤكد فيه البعض
أن هذه الرسوم غير قانونية يقول البعض الآخر إنها موجودة في العقود إلا أنها غير
محددة، الأمر الذي يتيح لهذه الشركات فرض ما تريده من رسوم على الملاك.
قضية الرسوم المفروضة على ملاك العقارات طرحت العديد من علامات الاستفهام التي تبحث
عن إجابات حتى الآن فما الموقف القانوني من هذه الرسوم؟ وهل من حق شركات التطوير
العقاري أو الشركات التي تقوم بالإدارة أن تفرض رسوماً شهرية أو سنوية على الملاك؟
وما حكم القانون القطري في هذه القضية؟ وهل توقيع الملاك على عقود تتضمن رسوماً
هلامية يعطي للشركات الحق في تحصيلها؟ "تحقيقات الشرق" طرحت هذه التساؤلات وغيرها
على الأستاذ يوسف الزمان المحامي للإجابة عليها في الحوار التالي...
ـ في رأيك ما سبب ظهور مشكلة الرسوم التي تفرضها شركات التطوير على الملاك؟
* يقول يوسف الزمان إن التطور العمراني الذي تشهده دولة قطر والانفتاح الاقتصادي
الذي يقوم على جلب الاستثمارات الأجنبية في مجالات الطاقة والصناعة وإنشاء البنى
التحتية وبناء المطارات والموانئ والطرق والمنشآت العامة والخاصة وغيرها من
المشاريع كل ذلك جعل مدينة الدوحة تنمو بسرعة خلال السنوات الأخيرة فظهرت العمارات
والأبراج الضخمة التي تشتمل على المكاتب الإدارية والشقق السكنية، وأضاف أن الدولة
قد سمحت لأول مرة بالقانون المدني وقانون تنظيم تملك وانتفاع غير القطريين
بالعقارات والوحدات السكنية بتملك الوحدات السكنية والإدارية والانتفاع بها في تلك
المباني والأبراج وصدر القانون المدني القطري الذي أورد ضمن مواده من 884 - 900
تنظيم هذه الملكية.
وقال مع اكتمال إنشاء تلك العمارات والأبراج، التي قام الكثير من المواطنين
والوافدين الأجانب بشراء وحدات إدارية وشقق سكنية فيها أثيرت في الآونة الأخيرة
الكثير من المشكلات القانونية التي تتعلق بطبيعة العلاقة في ما بين من يملكون هذه
الوحدات، والشركات التي قامت ببيعهم هذه الوحدات، وكذلك في علاقة الملاك أنفسهم وهم
أصحاب الشقق الحاليون والذين هم شركاء في ملكية العمارة أو البرج مع بعضهم البعض،
مشيرا إلى أن امتلاك ووجود عشرات الأشخاص من ملاك الوحدات السكنية ضمن مبنى واحد،
سواء أكان هذا المبنى عمارة أو برجاً ينتج عنه عدة مصالح مشتركة في ما بين هؤلاء
الأشخاص باعتبارهم أصحاب ملكية للشقق وللمبنى ككل بجميع مرافقه وأقسامه. وقال إن
تلك المصالح المشتركة للمبنى تتمثل في الدفاع عن مصالح المالكين المشتركة تجاه
الغير واحترام كل مالك لحدود سلطاته بالانتفاع بالأجزاء الخاصة به واحترام الغرض
الذي أعدت من أجله، الأمر الذي يحتم وجود تنظيم لإدارة هذا المبنى أو البرج المملوك
للأفراد على نظام الشقق.
اتحاد ملاك
ـ ما موقف التشريع القطري من هذه القضية؟ وكيف نظم القانون العلاقات بين الملاك؟
* يؤكد الاستاذ الزمان أن التشريع القطري لم يغفل هذا الموضوع المهم فأوجب في نصوص
القانون المدني تكوين "اتحاد ملاك" يتولى إدارة ملكية الشقق والوحدات السكنية
والمبنى، وتقتصر سلطة الاتحاد على إدارة الأجزاء المشتركة في المبنى، أما الأجزاء
الخاصة فهي تخضع لمالك الشقة، مشيرا إلى أن القانون القطري استهدف من تنظيم اتحاد
ملاك إدارة الأجزاء الشائعة من المبنى عن طريق جميع الملاك بالشكل الذي يمكن الجميع
من الانتفاع بوحدتهم السكنية، الانتفاع الآمن والمريح مع استمرارية كافة الخدمات
وصيانة التجهيزات المشتركة في المبنى.
وقال إن القانون المدني القطري رقم (22) لسنة 2004 اهتم بوضع القواعد والأحكام التي
تنظم ملكية الطبقات والشقق والانتفاع بها مسايراً في ذلك التشريعات في الدول
الأخرى، خاصة القانون الفرنسي، إذ نصت المادة (884) من القانون المدني القطري على
أنه إذا تعدد ملاك طبقات بناء أو شققه المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية
الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك، وبوجه خاص الأرض المقام عليها البناء، والأفنية،
والممرات الخارجية، والحدائق، ومواقف السيارات. وكذلك أساسات البناء، والأسقف،
والأعمدة المعدة لحملها، والجدران الرئيسية. والمداخل والممرات الداخلية، والسلالم
والمصاعد والأماكن المخصصة للخدمات وللحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء،
بالإضافة إلى كل أنواع الأنابيب والأجهزة، إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة
وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.
وأضاف وقد نصت المادة (885) من ذات القانون على أن الأجزاء المشتركة التي تقتصر
منفعتها على بعض الملاك فقط، تكون مشتركاً لهؤلاء الملاك وبوجه خاص تكون الحواجز
الفاصلة بين جزءين من أجزاء الطبقة ملكاً مشتركاً بين مالكيها.
وأشار الزمان إلى القانون رقم (17) لسنة 2004 بشأن تنظيم تملك وانتفاع غير القطريين
بالعقارات والوحدات السكنية، مشيرا إلى أنه قد أعطى لغير القطريين حق الانتفاع
بالعقارات لمدة لا تجاوز (99) سنة قابلة للتجديد لمدة أخرى مماثلة. ونصت (المادة8)
على أن للمنتفع الحق في الانتفاع بالوحدة السكنية بكامل مرافقها، وبالأجزاء المعدة
للاستعمال المشترك من البناء، وله التصرف في هذا الحق واستغلاله دون المساس بملكية
الرقبة وينتقل بوفاته إلى ورثته الشرعيين على أن يكون المنتفع عضواً في اتحاد ملاك
العقار الذي توجد به وحدته السكنية ويسري عليه ما يسري على أعضاء اتحاد الملاك
الآخرين من أحكام وذلك وفقاً للقانون.
الأجزاء المشتركة
ـ ولكن كيف تدار الأجزاء المشتركة من العقار وفقا للقانون؟
* قال الاستاذ الزمان إن نصوص القانون أشارت إلى أنه إذا وجدت ملكية مشتركة لعقار
مقسم إلى طبقات أو شقق كان على الملاك أن يكونوا اتحاداً في ما بينهم وتكون للاتحاد
شخصية معنوية وللاتحاد أن يضع نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن
إدارته، وتجب دعوة جميع الملاك كل بكتاب مسجل بعلم الوصول لحضور الاجتماع وتصدر
القرارات بأغلبية ثلاثة أرباع أصحاب الحصص. وأضاف ان اتحاد الملاك له شخصية معنوية
مستقلة عن شخصية ملاك الشقق وأصحاب حق الانتفاع وتبعاً لذلك تكون له ذمة مالية
مستقلة، على أن يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ويعين بأغلبية أصحاب الحصص،
فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب أحد
الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم، مشيرا إلى أن أجر المأمور يحدده
القرار أو الأمر الصادر بتعيينه، ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة
الملاك إذا اقتضى الأمر. وقال وفقا لنصوص القانون لابد من وجود اتحاد يضم جميع ملاك
الوحدات السكينة على أن يكون للاتحاد ميزانية خاصة، التي تأتي من الاشتراكات التي
يلتزم الأعضاء بدفعها للانفاق على إدارة الأجزاء الشائعة، مشيرا إلى أنه إذا امتنع
عضو من الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة
عليه وفقاً للقانون أو لنظام الاتحاد كان للمأمور أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً
بالأداء طبقاً لأحكام القانون أمام القضاء.
وأكد يوسف الزمان أن مالك الشقة عليه أن يتحمل جميع نفقات شقته أو مسكنه، أما
بالنسبة لنفقات الملكية الشائعة أو المشتركة فيتحملها جميع ملاك الوحدات. ويجب على
الملاك ومن خلال الجمعية العمومية الاتفاق على وضع بيان لتقدير حصة كل مالك في
الأعباء المشتركة للمبنى، مثل أعباء الخدمات الجماعية وأعباء التجهيزات المشتركة.
وقال إن القانون القطري واضح وصريح في ضرورة أن يكون لكل مبنى يشتمل على شقق سكنية
مملوكة لعدة أشخاص اتحاد ملاك، وهذا الاتحاد هو الذي يتولى عن طريق مالكي تلك الشقق
كافة شؤون المبنى ولم يترك المشرع القطري هذه المسألة المهمة والجوهرية دون تنظيم،
وبالتالي فإن أية جهة أخرى تتولى إدارة تلك المباني وفرض رسوم وضرائب على الساكنين
في هذه المباني يكون عملها غير مشروع ولا يتفق مع القانون.
سلطات
- ولكن ما سلطات اتحاد الملاك في ادارة العقارات السكنية؟
* قال يوسف الزمان إن سلطة الاتحاد تقتصر على إدارة الأجزاء المشتركة للمبنى من
ممرات وسلالم ومصاعد وأجهزة عامة للتكييف والحراسة أو التبريد ومضخات المياه
والحديقة ومواقف السيارات، أما الأجزاء الخاصة فهي تخضع لسلطة ومسؤولية المالك
والمقصود بالأجزاء الخاصة، الشقة أو الوحدة السكنية التي يملكها المالك إذ أنه هو
المسؤول عن صيانتها وإجراء التصليحات فيها وتغيير الأجهزة الخاصة بالشقة وطلاء
الشقة من الداخل وتصليح تمديدات المياه وغيرها التي بداخل الشقة. ولذلك يؤكد أن على
مالك الشقة وحده نفقة حفظ وصيانة وتحسين ملكه، فمالك الشقة يتحمل جميع نفقات ملكيته
المفرزة (الشقة)، أما بالنسبة لنفقات الملكية الشائعة ونقصد بها الأجزاء المشتركة
في المبنى فيتحملها جميع ملاك الشقق الشركاء في المبنى.
ـ ولكن كيف يتم تحديد الأعباء التي يتحملها كل مالك من أجل صيانة تلك الأجزاء
المشتركة في المبنى؟
* في البداية لابد أن يحدد اتحاد الملاك وباتفاق جميع الملاك وفي اجتماع للجمعية
العمومية هذه الأعباء المالية التي يتحملها كل مالك في المبنى إما شهرياً أو سنوياً
ولا يجوز بالتالي لأية جهة أخرى التدخل في هذا الأمر وفرض أعباء مالية أو رسوم أو
غيرها طالما أن المبنى اكتمل وانتقلت ملكيته إلى المشترين، سواء في أجزائه المشتركة
أو أجزائه الخاصة، مشيرا إلى أن المستقر عليه قانوناً أنه يتحدد التزام المالك في
نفقات وصيانة الأجزاء المشتركة وكذلك الخدمات الجماعية في المبنى بنسبة قيمة الشقة
المملوكة للشخص في المبنى ولا عبرة بالانتفاع الفعلي إذ يكفي أن يكون بوسع هذا
المالك الانتفاع بهذه الأجزاء والخدمات المشتركة، ولا يستتبع امتناعه عن الانتفاع
بها إعفاءه من نصيبه في تكاليف صيانتها وتجديدها، فمثلاً لا يجوز لمالك شقة في
الدور الأول أن يمتنع عن دفع نصيبه في صيانة المصعد أو إضاءة السلالم بحجة أنه لا
يستعمل تلك المرافق أو لا يستفيد منها، إذ أنه وفقاً للقانون القطري تتحدد مساهمة
المالك في النفقات بحسب قيمة شقته، وتتعدد بالطبع تلك النفقات ويصعب حصرها.
وأكد يوسف الزمان أن الالتزام بالمساهمة في النفقات المتعلقة بصيانة تجهيزات العقار
المشتركة تقع على كاهل جميع مالكي الشقق في المبنى، سواء استفادوا من هذه التجهيزات
أو لم يستفيدوا وما نؤكد عليه أن من يقوم بتحديد نسبة تلك المساهمة في النفقات هم
أصحاب الشقق عن طريق اتحاد الملاك، ولا يجوز لأية جهة أخرى أن تفرض تحديد تلك
المساهمة، إلا إذا كان ذلك نتيجة لخدمات معينة تقدمها جهات بعينها وذلك أيضاً مرهون
بموافقة اتحاد الملاك. وأشار إلى أن المادتين (886، 891) من القانون المدني قد نصتا
على أن تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزاً،
وتقدير قيمة هذا الجزء على أساس مساحته وموقعه وقت إنشاء المبنى، وأن نفقات حفظ
الأشياء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك، كل بنسبة حصته
في تلك الأجزاء.
ويخلص يوسف الزمان في هذه النقطة إلى أن جميع الملاك ملزمون بالمساهمة في تكاليف
المرافق المشتركة في المبنى لأنهم ينتفعون بهذه المرافق أو هي على الأقل معدة
لانتفاعهم، وهذه المساهمة تكون بنسبة قيمة كل شقة على النحو المقدرة به وقت إنشاء
العمارة أو المبنى، مشيرا إلى أن مصدر التزام مالك الشقة بدفع حصته في الأعباء
المشتركة هو القانون، ولا يجوز للمالك الامتناع بحجة أنه كان غائباً أو أنه ممتنع
عن استعمال بعض التجهيزات. وإذا امتنع المالك عن الوفاء بسداد اشتراكه في الأعباء
يكون لاتحاد الملاك استصدار أمر أداء من القضاء بعد إنذار المالك بالسداد.
باطلة
- وماذا عن رسوم التكييف في بعض الأبراج والعمارات وكيفية حسابها؟
* يقول يوسف الزمان إن خدمات التكييف المركزي التي تزود بها الأبراج والمباني
الحديثة وبالتالي الشقق السكنية في هذه المباني أثيرت حولها الكثير من الاعتراضات
والملاحظات بالنظر إلى عدم وجود اتفاق أو تعاقد في ما بين مالك الشقة والشركة
المزودة بهذه الخدمة، كما أنه لا يوجد عداد لقياس كمية الماء المبرد الحقيقية التي
يستهلكها المالك للتكييف، ولذلك قامت بعض الشركات بفرض رسوم جزافية لهذه الخدمة وهو
أمر لا يمكن القبول به ما لم تكن هناك معايير وأسس عادلة ومقبولة تحدد تلك الرسوم
على أساس الفائدة بقدر الكمية التي يستهلكها المالك، ولا يجوز تحميله مقابلا نقديا
دون حصوله على تلك الكمية، مؤكدا ضرورة الاستهداء بما ورد بنص المادتين (886، 891)
من القانون المدني، كما تجب الاستعانة في هذه الحالة بالخبراء في قياس الفائدة التي
تعود على المالك مع مراعاة مساحة ووضع الشقة.
ويضيف وفي تقديري أنه مع عدم وجود عداد أو أداة يقاس بها مقدار الاستهلاك لكل شقة
فإنه لابد من الأخذ بمعيار قياس كمية الماء البارد الذي يمرر للشقة، كما أن الحل
الأمثل لهذه الخدمة إصدار أداة تشريعية تنظم هذه الخدمات الجديدة والمتطورة، وأن
تتضمن المباني الجديدة المزودة بخدمات تكييف مركزية على هذا النحو أجهزة لقياس كمية
المياه الباردة التي تمرر لكل مالك لأغراض التكييف، لأنه ليس من المنطق القانوني
تحميل الأفراد التزامات مالية مفروضة من جانب واحد ودون وجود اتفاق أو معايير متفق
عليها بين مقدم الخدمة والمستهلك أو وجود أداة تحدد بشكل واضح مصاريف تلك الخدمة.
وأشار إلى أنه وبالرجوع إلى بعض عقود بيع الشقق في الأبراج السكنية نجد أنها تضمنت
التزام المشتري باستخدام محطة تبريد المنطقة التي تخدم المجمع الرئيسي ويجب أن توقع
اتفاقية خدمات التبريد في ما بين المالك ومشغل المحطة ليحصل المالك على الماء
المبرد لأغراض تكييف الوحدة من هذا المشغل ويلتزم المشتري (المالك) بدفع أجور تركيب
نظام المياه المبردة والتوصيلات والاستهلاك، كما هو متفق عليه في خدمات التبريد.
وإذا كان الأمر كذلك وكان هناك فعلاً اتفاق مبرم في ما بين المالك ومشغل محطة
التبريد عندها فإن بنود هذا الاتفاق تسري إلا أن المشاكل التي تثار حالياً سببها
عدم وجود عقد أو اتفاق مباشر في ما بين مالك الشقة ومشغل محطة التبريد على تقديم
هذه الخدمة.
ويؤكد يوسف الزمان أن وضع حلول جذرية لهذه المشكلات الناتجة عن تملك الشقق في
الأبراج يحتم العمل على إصدار قرارات إدارية ملزمة ضمن إطار القانون المدني بضرورة
تأسيس اتحاد ملاك لكل مبنى يضم وحدات يمتلكها عدة أفراد ويكون لهذا الاتحاد السلطة
الكاملة في إدارة المبنى على النحو السالف بيانه بحيث تقوم الجمعية العمومية
للاتحاد والمشكلة من جميع ملاك الشقق باتخاذ كافة القرارات المتعلقة بخدمات وصيانة
الأجزاء المشتركة في المبنى ولا يوجد ما يمنع أن يخول الاتحاد إحدى الشركات
المتخصصة أو الأفراد أو حتى المطورين الرئيسيين للمشاريع العقارية بشرط أن تحترم
قرارات اتحاد الملاك في هذا الصدد طبقاً للقوانين السارية، ولا يسمح بأي اجتهاد أو
تفسير لا يتفق مع ما تم وضعه من قوانين يجب أن تحترم من الجميع وإلا فإن الحقوق لن
تستقر ولن ينعم الأفراد بالاستقرار النفسي، سواء للساكنين في تلك الوحدات أو
المستثمرين
قانون
رقم (2) لسنة 2007 بنظام الإسكان