قطر - جريدة الشرق
- الأثنين 18 رجب 1432 الموافق 20يونيو 2011
عقاريون يطالبون
بإعادة النظر في عمل "لجان فض المنازعات الإيجارية"
اختلفوا حول
مشروعية الرسوم التي تقوم بتحصيلها.. عقاريون يطالبون بإعادة النظر في عمل "لجان فض
المنازعات الإيجارية"
المراغي: تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية مطعون فيه
الشيب: زيادة المعروض تحتم إعادة النظر في رسوم تسجيل العقود
المسلماني: اللجان نجحت في تخفيف العبء عن المحاكم
حسام سليمان:
في ظل التطورات التي يشهدها السوق العقاري القطري وكثرة المنازعات الايجارية بين
الملاك والمستأجرين عاد الحديث عن لجان فض المنازعات الايجارية للمطالبة بتطوير
أداء هذه اللجان واعادة النظر في الرسوم المفروضة على تسجيل العقود الايجارية. ويرى
بعض العقاريين ان تشكيل هذه اللجان مطعون عليه بعدم الدستورية لكون هذه اللجان
يرأسها قاض يتبع السلطة القضائية في حين ان اللجنة تندرج تحت وزارة البلدية على
الرغم من انها لجان تحكيم في قضايا ايجارية المفترض ان تتبع وزارة العدل وليس وزارة
البلدية.
فيما يرى البعض الآخر ان هذه اللجان جاءت لتحل العديد من المشاكل بين الملاك
والمستأجرين قبل ان تصل إلى اروقة المحاكم وهو الأمر الذي ساهم في سرعة الفصل في
العديد من النزاعات التي كانت تستغرق وقتا طويلا قبل تشكيل مثل هذه اللجان. واتفق
الطرفان على ضرورة قيام المشرع بإعادة النظر في الرسوم التي يدفعها الملاك نظير
تسجيل عقود الايجار بحيث لا يقوم المالك بدفع الرسوم أكثر من مرة بسبب فسخ العقد
قبل انتهاء مدته.
في البداية يؤكد عبد الله ابراهيم المراغي أن تشكيل لجان فض المنازعات الايجارية
مطعون عليه بعدم الدستورية، مشيرا إلى أن تشكيل اللجان يخالف توزيع السلطات
الدستورية لكونها تتشكل من قاضي محكمة يتبع السلطة القضائية في حين ان اللجنة تتبع
وزارة البلدية على الرغم من انها لجنة تحكيم في قضايا ايجارية. واضاف: المعروف ان
الفصل في القضايا يكون في المحاكم "التابعة للسلطة القضائية" وليس البلدية "التابعة
للسلطة التنفيذية".
أسباب أخرى
وأضاف سببا آخر وهو أن القرار الصادر من اللجنة يحال مرة أخرى إلى سلطة الأصل "وهي
السلطة القضائية" وكذلك استئناف القرار لا يكون عن طريق لجنة تظلمات عليا وانما
تستأنف قضائيا بالمحاكم العدلية أي اننا نعود مرة أخرى إلى السلطة القضائية، ولذلك
يتساءل: ما الدواعي القانونية لنقل الفصل في الدعوى الايجارية الى سلطات تنفيذية
"وزارة البلدية" للحكم فيها في الدرجة الأولى مع ابقاء الاستئناف والتنفيذ في
السلطة القضائية؟. وقال إن هذا يؤكد وجود تضارب بين السلطة القضائية ممثلة في
"المحاكم" والتنفيذية ممثلة في "البلدية".
هذا بالإضافة الى ان الدستور القطري حدد اسلوب التقاضي ومهامها في السلطة القضائية
في المادة 163 من الدستور.
وقال: ما نلاحظه ايضا على لجنة فض المنازعات في تكوينها من قاض يتبع السلطة
القضائية وعضوين آخرين من السلطة التنفيذية والتي لم يحدد قرار تعيينهم نوعية
المؤهلات التي يجب أن يحملها العضوان ويتم تعيينهما من قبل وزير البلدية وهو الأمر
الذي يؤثر بشكل كبير على قراراتها، ويتساءل مرة أخرى كيف للمحاكم أن تقوم بتنفيذ
قرار صادر من لجنة برئاسة قاض وعضوية آخرين لا علاقة لهما بالقضاء.
وينتقل عبد الله إبراهيم المراغي إلى نقطة أخرى وهي ان الحكومة قامت بإصدار قرار
بإنشاء لجان فض المنازعات من أجل التسريع في إنجاز المنازعات الايجارية التي بدا
للوهلة الاولى انها اسرع في عملية الفصل الا انها تباطأت كالسلحفاة على الرغم من
زيادة عدد لجان فض المنازعات، هذا بالإضافة الى الإجراءات البيروقراطية الادارية
الأخرى مثل مكتب للتدقيق على سندات الملكية وعقود الايجار على الرغم من أن الطالب
يقوم بتقديم طلبه مشفوعا بعقد الايجار المسجل لدى نفس السلطة التنفيذية ممثلة في
وزارة البلدية وهو الأمر الذي أدي إلى زيادة عدد الأوراق والملفات. وقال ان هذا
يأخذ كثيرا من وقت الطالب والمطلوب في حين أن القرار الذي يصدر من لجنة فض
المنازعات يعتمد على عقد الايجار المسجل لدى وزارة البلدية. ولذلك يرى عدم وجود أي
داع لكل هذه الإجراءات البيروقراطية سوى خلق مكاتب واضافة موظفين وتأخير في تنفيذ
ورفع الطلبات.
تخبط بالتفسير
وقال: بالعودة إلى قانون الإيجارات رقم 4 الصادر في 2008 نجد أنه صدر بدون مذكرة
تفسيرية مما جعل التخبط في التفسيرات على هوى الطالب والمطلوب وأعضاء اللجنة.
واضاف: وعلى الرغم من ان القانون نص على أن النزاع المتعلق بعقود الايجار ينظر امام
لجنة فض المناعات إلا ان بعض دوائر المحاكم ما زالت تستقبل دعاوى في نزاعات
ايجارية.
وأكد أن القانون مجحف في حق الملاك والمستثمرين العقاريين، مشيرا إلى أن الرسوم
التي يدفعها الملاك إلى وزارة البلدية لا يحصلون مقابلها على أي خدمة أو ضمان
لعملية التأجير ولكن احتساب ضريبة عقد الايجار التي تحسب بنسبة 1 % من القيمة
الايجارية مضروبة في عدد سنوات المدة الايجارية وعلى سبيل الافتراض إذا كانت القيمة
الايجارية خمسة آلاف ريال تكون رسوم التسجيل هي نسبة واحد في المئة من القيمة
الايجارية مضروبة في عدد سنوات مدة العقد. وأكد أنه في حالة الاخلال بالعقد من قبل
المستأجر لا يمكن للمؤجر المالك استرداد قيمة الرسوم السابق دفعها بل ان عليه دفع
الرسوم مرة أخرى في حالة إعادة التأجير لنفس الفترة، اضافة إلى ذلك يقوم المالك
بدفع أعباء إضافية إلى لجنة فض المنازعات من رسوم وأتعاب محاماة وأتعاب خبير إضافة
الى التأخير وابقاء الحالة على ما هي عليه للعقار وفقدان القيمة الايجارية هذا فضلا
عن صعوبات كبيرة في تحصيل مستحقاته فيما لو حصل المؤجر على قرار منصف بعد وقت طويل.
تجديد العقد
وقال: في حالة انتهاء العقد وبقاء المستأجر في العين المؤجرة وبدون تجديد للعقد
يدخل المالك في مشاكل كبيرة للحصول على القيمة الايجارية للأشهر التي قضاها
المستأجر بدون عقد ايجار وهنا يكون على المالك اما ان يتنازل عن حقه في القيمة
الايجارية الإضافية والتي قد تصل إلى مبالغ كبيرة لكونه لا يسطيع اقامة دعوى ضد
المستأجر نفسه بدون وجود عقد ايجار مسجل بين الطرفين. اما الحل الآخر امام المالك
كما يقول عبد الله المراغي للحصول على هذه القيمة فيتلخص في ضرورة تجديد عقد
الايجار المنتهي لنفس المدة من جانب واحد ودفع رسوم التسجيل لمجرد الحصول على ايجار
شهر او شهرين قضاهما المستأجر بدون وجه حق.
ويضيف ان تجديد عقد الإيجار المنتهي من طرف واحد وهو المالك يعتبر غير قانوني لعدم
توقيع المستأجر على العقد وعدم موافقته من الاساس على تجديد المدة.
ويطالب بضروة عودة المياه إلى مجاريها بما يعني ضرورة عودة جميع دعاوى المنازعات
الايجارية إلى السلطة القضائية التي كانت تنظر في السابق في تلك القضايا بقاض واحد
في الوقت الذي تشكل فيه لجنة فض المنازعات من قاض وعضوين غير معروف مؤهلاتهما
العلمية ومؤكدا أن ذلك يؤدي الى تأخير الفصل في المنازعات الايجارية. وايضا يطالب
بإلغاء الرسوم غير المستحقة للفترات الايجارية الاضافية واعتماد عقود الايجار فقط
دون مطالبات لمستندات الملكية كما كانت تعمل المحاكم ويتم اقراره من طرفي النزاع.
رسوم باهظة
ويتفق محمد أحمد الشيب خبير عقاري مع الرأي السابق خاصة فيما يتعلق بالرسوم الباهظة
والمكررة التي يدفعها الملاك لتسجيل عقود الايجار. وقال: بعد زيادة المعروض من
العقارات يقوم المستأجرون بترك الشقق التي يقيمون فيها للانتقال الى شقق أخرى
بايجار أقل وهو الامر الذي ينتج عنه فسخ عقد الايجار دون ان يكون المالك سببا في
هذا الفسخ. وقال ان تأجير العين مرة أخرى يعني التزام المالك بدفع رسوم تسجيل جديدة
وربما يضطر لدفع هذه الرسوم مرة ثالثة إذا قام المستأجر الثاني بفسخ العقد
والانتقال إلى شقة أخرى. ولذلك يرى أحمد الشيب ضرورة إعادة النظر في هذه الرسوم
وجعلها نسبة أو قيمة مربوطة ومحددة المدة دون التقيد بتقديم عقد ايجار جديد.
اللجان.. بريئة
أما الخبير العقاري المعروف خليفة المسلماني فله رأي مخالف تماما حيث يؤكد أن لجان
فض المنازعات رفعت عن عاتق المحاكم الابتدائية جزءا كبيرا مما يحدث من إجراءات ومما
لا شك فيه أن لجنة فض المنازعات أسرع من المحاكم الابتدائية في اتخاذ القرارات وذلك
من خلال تقديم المستندات وإعلان المدعى عليه عن طريق البريد. وقال: بمجرد وصول أول
إعلان وتسلمه من قبل الطرفين يصدر قرار في النزاع القائم بين المالك والمستأجر.
وأكد أن اجراءات الفصل في النزاعات داخل اللجان تعتبر اكثر سرعة لكونها تختصر
الكثير من إجراءات البحث.
جهل في القانون
وأشار المسلماني إلى أن لجنة فض المنازعات لا تأخذ وقتا طويلا في الفصل في القضايا
او الطلبات المنظورة أمامها حيث إنها لا تستغرق أكثر من شهرين من وقت تقديم الطلب
إلى اللجنة من قبل المتضرر ولكن المشكلة أن هناك البعض ممن يحضرون أمام اللجنة
يجهلون نصوص القانون.
ويؤكد ان إنشاء لجان فض المنازعات الايجارية جاء للاسراع في الفصل في القضايا
والطلبات الخاصة بالنزاعات الإيجارية بين المالك والمستأجر. مشيرا إلى أن اللجان لا
تستغرق وقتا طويلا في الفصل في هذه القضايا طالما أن جميع المستندات والأوراق
مستوفاة.
سوء تخطيط
وفيما يتعلق بتكرار دفع رسوم التسجيل نتيجة لفسخ العقود الايجارية قال ان هذه
المشكلة ناجمة عن سوء تخطيط من قبل المالك الذي لم يعرف قبل إبرام العقد ان
المستأجر يمكن ان يفسخ العقد. وقال ان المالك لابد ان يدفع الرسوم مرة أخرى لتسجيل
العقد من أجل ضمان الحصول على حقه. وقال ان بعض الملاك يلجأون الى التأجير لاشخاص
يعرفون جيدا انهم سوف يعيدون تأجير هذه الوحدات من الباطن، مشيرا الى ان التأجير من
الباطن هو السبب الرئيسي لوقوع بعض الملاك في مثل هذه المشاكل.
قانون
رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
قانون
رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني
قانون
رقم (7) لسنة 2007 بشأن الفصل في المنازعات الإدارية
قانون
رقم (21) لسنة 1995 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار
الأماكن والمباني
قرار
مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2007 بإنشاء لجنة الإيجارات المركزية
قرار
مجلس الوزراء رقم (9) لسنة 2008 بضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية
المنازعات
الإيجارية وراء تكدس القضايا
5
لجان لفض المنازعات الإيجارية بالبلدية
لجان
فض المنازعات الإيجارية تبدأ تلقي الطلبات قريباً
ترحيب
واسع بتشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية
الأمير
يصادق على قرار تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية
الأمير
يصدر تعديلات قانون إيجار العقارات
قانونية
البلدي توصي بعدم قانونية إشراك الأعضاء في لجنة فض المنازعات الإيجارية
الأمير
يصادق على قرار تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية
الشيب:
تأخر "المنازعات الإيجارية" باعطاء المؤجرين مستحقاتهم