جريدة الراية - السبت 24 جمادى الثاني 1442هـ - 6 فبراير 2021م

في مقدمتها زيادة عدد لجان الفض ..
محامون وخبراء لـ الراية:7 مقترحات لتسريع الفصل في المنازعات الإيجارية
التقليل من انتداب الخبراء والاستعانة بهم في أضيق الحدود
توفير عقود قانونية موحدة ملزمة وإدخال الخدمات الإلكترونية بلجان الفض
إنشاء لجنة خبراء بمقر لجنة فض المنازعات لتوفير الوقت والجهد
دراسة إنشاء دوائر مختصة بنظر دعاوى الإيجارات بالمحاكم

الدوحة – عبدالحميد غانم:
طالب محامون وخبراء بضرورة العمل على إيجاد آلية لتسريع الفصل في دعاوى الإيجارات أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، وفقًا لمعطيات وإجراءات جديدة، لتحقيق الهدف الذي أُنشئت اللجنة من أجله، وهو سرعة الفصل في المنازعات الإيجارية ودعم نمو القطاع العقاري وتعزيز البيئة الآمنة للاستثمار.
وقال المحامون والخبراء، في تصريحات لـ الراية إنه بالرغم من الإجراءات التي اتخذتها وزارتا العدل والبلدية والبيئة لتطوير أداء لجنة فض المنازعات الإيجارية، إلا أن هناك تباطؤًا في الفصل في المنازعات الإيجارية، مشيرين إلى أن تحديد أول جلسة من تاريخ تسجيل الدعوى يكون بعد أكثر من أربعة أشهر، فضلًا عن طول فترة نظر الدعوى التي تتراوح بين 6 أشهر وعام كامل من أجل إعداد تقرير الخبراء، إلى جانب الزيادة الكبيرة في عدد قضايا المنازعات خلال الآونة الأخيرة.
وأشاروا إلى أن زيادة عدد الدعاوى تؤثر على سير لجان فض المنازعات، خصوصًا إذا ما تطلب الأمر للفصل في الدعوى تعيين خبير محاسبي أو هندسي لإعداد تقارير تتعلق بالدعوى، وهو ما يتعين عليه الاجتماع مع أطراف الدعوى والاستماع لهم ومناقشتهم وعمل المحاضر لتكون جزءًا من التقرير، بالإضافة إلى إجراء المعاينات على العقار محل الدعوى، وهذا كله من الأمور التي تؤخر إعداد التقارير وتقديمها للجنة.
تشكيل لجنة مختصة لدراسة تأخر الفصل في المنازعات وتقديم حلول جذرية
سرعة الفصل في الدعاوى تدعم القطاع العقاري وتعزز البيئة الآمنة للاستثمار
وأكّد أن تأخير الفصل في المنازعات يؤثر كذلك على القطاع العقاري والمشاريع المرتبطة به.. مُشددين على أن سرعة الفصل في المنازعات باتت ضرورة ملحة لدعم القطاع العقاري وإعطاء الثقة للمستثمر في هذا القطاع الهام والحيوي.
واقترحوا زيادة عدد اللجان للحد من دعاوى المنازعات الإيجارية وسرعة الفصل فيها، على أن تنظر كل لجنة عددًا أكبر من المنازعات في الجلسة الواحدة بغية سرعة الفصل، مع إنشاء عقد قانوني مُوحد مُلزم للجميع، وعدم انتداب خبراء إلا في أضيق الحدود، وإنشاء لجنة خبراء تابعة للجنة فض المنازعات الإيجارية، تكون اجتماعاتها في مبنى اللجنة لتوفير الوقت والجهد لإعداد التقرير، ما يسرع الفصل في الدعاوى، بالإضافة إلى إدخال الخدمات الإلكترونية بلجان فض المنازعات من تسجيل الطلبات واستلام القرارات وتسجيل تنفيذها، مع دراسة إنشاء دوائر مختصة بنظر دعاوى الإيجارات بالمحاكم وتشكيل لجنة مختصة لدراسة الأمر وتقديم حلول جذرية.
حسين العبيدلي: إنجاز تقارير الخبراء مرهون بتعاون أطراف الدعاوى
حسين العبيدلي
قال حسين محمد العبيدلي، محاسب قانوني وخبير معتمد لدى وزارة العدل: زاد في الآونة الأخيرة عدد القضايا الإيجارية أمام لجنة فض المنازعات سواء دعاوى المنازعات الإيجارية للعقارات المستخدمة للأغراض التجارية أو المحلات بالأسواق التقليدية أو المجمعات التجارية أو لأغراض السكن.
وأضاف: زيادة عدد الدعاوى تؤثر على سير لجان فض المنازعات خصوصًا إذا احتاج الأمر للفصل في الدعوى إلى تعيين خبير محاسبي أو هندسي لإعداد تقارير تتعلق بالدعوى، ما يتطلب الاجتماع مع أطراف الدعوى والاستماع لهم ومناقشتهم وعمل المحاضر لتكون جزءًا من التقرير، بالإضافة إلى إجراء المعاينات على العقار محل الدعوى، فضلًا عن مخاطبة الأطراف لأجل أمر الدعوى بعد المعاينة، وهذا كله من الأمور التي تؤخر إعداد التقرير لتقديمه للجنة فض المنازعات.
وأوضح أن سرعة إعداد تقرير الخبير المحاسبي أو الهندسي مرهونة بتعاون الأطراف المتنازعة، فإذا كانت مستندات الدعوى سليمة ومستوفاة وحضر الطرفان دون مماطلة وتسويف، فإعداد التقرير يأخذ من أسبوعين إلى شهر تقريبًا، أما إذا كانت أوراق ومستندات الدعوى غير مستوفاة وهناك مماطلة وتسويف ووضع العراقيل من أحد أطراف الدعوى، فالأمر قد يستغرق من 6 أشهر إلى عام كامل وربما سنوات، وهنا يتأخر الفصل في الدعوى. واقترح إجراء اجتماعات الخبرة في مبنى لجنة فض المنازعات الإيجارية عن طريق توفير قاعات اجتماعات للخبراء، ما يسهل عملهم ويوفر الوقت والجهد لإعداد التقرير وبالتالي سينعكس على سرعة البت في الدعاوى والفصل فيها.
فهد كلداري: دعم خدمات اللجان إلكترونيًا يُسرّع الفصل بالدعاوى
فهد كلداري
قال المحامي فهد كلداري: الهدف الرئيسي من إنشاء لجان فض المنازعات الإيجارية هو سرعة الفصل في المنازعات بين أطرافها، ونظرًا للزيادة الكبيرة في عدد المنازعات تم تشكيل عدد أكبر من اللجان كمحاولة لاستيعاب هذا العدد من المنازعات، إلا أنه هناك حاجة لزيادة أعداد اللجان للقضاء على تباطؤ الفصل في المنازعات. وأضاف: السبب في تأخر الفصل في المنازعات يرجع كذلك إلى فنيات بعض المنازعات التي قد تتطلب ندب خبير هندسي لمعاينة العقار محل النزاع، ويأتي ذلك بسبب طبيعة الأضرار التي يدعيها أحد أطراف النزاع والتي يجب الوقوف عليها قبل الفصل في النزاع.
وتابع : تستدعي بعض المنازعات أعمال الخبرة الحسابية في العقود الإيجارية ذات البنود، خاصة كأن تكون الأجرة عبارة عن مبلغ ثابت ونسبة من أرباح المستأجر وما إلى ذلك. وأوضح أن إلحاق قسم الإخلاء بالقوة الجبرية بلجان فض المنازعات الإيجارية لتنفيذ قرارات الإخلاء بالقوة الجبرية بخلاف ما كان عليه في السابق بالمحكمة أمر جيد لأنه يعزز دورها في سرعة تسليم العقارات للمحكوم لهم وبالتالي المساهمة في تنمية حركة العقارات السوقية. وأكّد أن سرعة الفصل في المنازعات الإيجارية باتت ضرورة ملحة لدعم القطاع العقاري وإعطاء الثقة للمستثمر في هذا القطاع الهام والحيوي وفي سبيل ذلك لا بد من إنشاء عدد أكبر من اللجان، على أن تنظر كل لجنة عددًا أكبر من المنازعات في الجلسة الواحدة بغية سرعة الفصل فيها، على ألا تتعدى مدة الفصل ثلاثة أسابيع وألا يتم انتداب الخبير إلا في أضيق الحدود. واقترح إنشاء لجنة خبراء تابعة للجنة فض المنازعات الإيجارية تضم خبراء متفرغين للمأموريات الموكلة لهم من اللجان، ما من شأنه سرعة إيداع التقارير، وبالتالي سرعة الفصل في المنازعات الإيجارية. كما اقترح أن تكون كافة الخدمات الخاصة بلجان فض المنازعات الإيجارية مدعومة إلكترونيًا من تسجيل الطلبات واستلام القرارات وتسجيل تنفيذها.
حسن الكواري: مطلوب وضع آلية لتسهيل عمل الخبراء
حسن الكواري
قال حسن مصبح الكواري: من أهم أسباب ارتفاع طلبات تسجيل الدعاوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، عدم قراءة المستأجر بنود العقد بالتفصيل وكذا الملاحق الخاصة بالعقد «إن وجدت»، وعدم النص صراحة على طرق دفع محددة، إلى جانب عدم وضع شروط محددة للتعامل في حال الإخلال بالعقد مثل النص على الغرامات في حال ارتداد أحد الشيكات، وضرورة وجود إقرار بحالة العقار عند استلام المستأجر.
وأضاف: من هذه الأسباب أن بعض المستأجرين قد يوقعون العقود على «بياض» أو يسمحون للمالك بوضع بنود إضافية في العقد ما يسبب مشاكل في المستقبل ويضيع حقوقهم عند اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية.
وتابع: عدم وضع نص محدد في العقد عند الإخلاء يؤدي إلى زيادة أعداد دعاوى المنازعات الإيجارية، حيث إن بعض الملاك قد يضعون شرطًا في العقد يلزم المستأجر بسداد مدة من العقد تبدأ من شهرين إلى ثلاثة أشهر أو أكثر من ذلك عند رغبته في إخلاء الوحدة خلال فترة عقد الإيجار.
وقال: هذه القضايا تأخذ وقتًا طويلًا لتحديد أولى جلساتها، فمثلًا يمكن أن تسجل الدعوى في أول يناير ويتم تحديد الجلسة الأولى لها في نهاية مايو لكثرة عدد القضايا، كما أن هناك سببًا آخر لتأخير الفصل بهذه الدعاوى يعود إلى أن أغلب الدعاوى بحاجة إلى رأي الخبراء الذي يستغرق وقتًا طويلًا قد يصل إلى 6 أشهر وأحيانًا يصل إلى عام لتسليم تقرير الخبير وهو ما يطول من أمد التقاضي.
ودعا إلى وضع آلية تسهل على الخبراء عملهم لإنجاز تقاريرهم بشكل سريع، إلى جانب قيام أطراف عقد الإيجار من البداية بصياغة العقد بشكل صحيح وكتابة بنود واضحة لا لبس فيها والاتفاق بشأنها قبل التوقيع ومراجعتها جيدًا حتى يتم العمل بها وفقًا لبنودها دون الدخول في منازعات.
كثرة القضايا تزيد الأعباء على اللجان.. عبدالله الهاجري:
تسجيل 315 دعوى فض منازعات الشهر الماضي فقط
تأخر الفصل بالدعاوى يؤرق أصحاب العقارات والمستأجرين
عبدالله الهاجري
قال المحامي عبدالله تويمي الهاجري: قامت وزارة البلدية والمجلس الأعلى للقضاء، باتخاذ عدة خطوات في سبيل تطوير وتحديث آليات لجنة فض المُنازعات الإيجارية، بما يتناسب مع طبيعة الدعاوى المنظورة أمامها لتسريع الفصل في المنازعات الناشئة، وذلك لتطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات والقوانين المعدلة له، وتحقيق العدالة الناجزة بالتركيز على كل من الجوانب القضائية والإدارية في آنٍ واحد في لجان فض المنازعات الإيجارية، كما قام المجلس الأعلى للقضاء باستحداث دائرة استئنافية في مقر اللجان تختص بالفصل في الطعون التي يرفعها ذوو الشأن على القرارات الصادرة من تلك اللجان لتقريب الخدمات للمتقاضين وتحقيق التكامل المكاني لجميع الإجراءات المتعلقة بالمنازعات الإيجارية من رفع وقيد الدعوى ابتداءً ونظرها وقيد الطعون بشأنها، وتحديد 30 يومًا لإخلاء العقار في حال انتهاء العقد أو الامتناع عن سداد الأجرة.
وأضاف: قام المجلس الأعلى للقضاء كذلك بإعادة تشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية لتكون برئاسة قاضٍ وعضوية ممثلين اثنين من وزارة البلدية والبيئة أحدهما خبير في مجال المحاسبة والآخر خبير هندسي، وذلك بهدف توفير عنصر الخبرة الفنية ضمن عضوية اللجان تفاديًا لإطالة أمد النزاع لتحقيق العدالة الناجزة وتسهيل إجراءات التقاضي. وتابع: رغم كل هذه الإجراءات التطويرية، إلا أن هذه اللجنة لا تلقى قبولًا لدى قطاع كبير من المتقاضين بالنظر إلى وجود زيادة واضحة في عدد القضايا بجانب وجود تأخير بالفصل في دعاوى المنازعات الإيجارية، كما أن قضايا المنازعات الإيجارية كانت تسير في السابق بفاعلية وتنظيم أكثر عما هي عليه الآن بعد زيادة حجم العبء والضغط على المتقاضين.
وحذر من خطورة عقود الإيجار من الباطن لما تتسبب فيه من إشكاليات قانونية كبيرة عندما تُقام دعوى الإخلاء والتنفيذ الجبري في الوقت الذي دفع فيه المستأجر أموالًا كبيرة، بجانب عقود الإيجار المخالفة للقانون غير المسجلة أو التي لم يتم توثيقها بوزارة البلدية، وهذه العقود تتسبب في إشكاليات قانونية كثيرة من طول أمد التقاضي وإغلاق العين المؤجرة شهورًا وربما سنوات لحين الفصل في الدعوى، حيث يظل المالك يتابع الدعوى قرابة العام وأحيانًا عامين للحصول على الإيجار من المستأجر الذي يكون قد ترك العين واستأجر أخرى في مكان آخر. وأوضح أن لجنة فض المنازعات صدرت بقانون وهدفها هو سرعة الفصل في القضايا المتعلقة بالإيجارات والتي تقتصر فقط على المحال التجارية والإدارية والمساكن، لكن كثرة عدد القضايا جعلها تعمل فوق قدراتها، بجانب وجود إشكالية كبيرة في تنفيذ الأحكام، الأمر الذي يؤثر على المتقاضين.
وقال: هذه النوعية من القضايا كانت تسير بفاعلية وتنظيم أكثر عندما كانت منظورة أمام المحاكم، لأن إنشاء لجان خارج إطار المحاكم زاد من العبء والضغط على الموكلين والمراجعين والمحامين، حيث إن كل لجنة موجودة في مكان متباعد عن الأخرى، ويضطر المحامي أو المراجع للخروج من مبنى لآخر، ما يعطل سير الدعاوى، حيث بات تأخر الفصل في دعاوى المنازعات الإيجارية ظاهرة تؤرق أصحاب العقارات والمستأجرين.
ورأى أن الحل يكمن في دراسة إنشاء دوائر مختصة بنظر دعاوى الإيجارات بالمحاكم بدلًا من لجان فض المنازعات وتخصيص قضاة بالنظر في تلك النوعية من القضايا، حيث إن كثرة عدد القضايا جعل اللجان تحمل فوق طاقتها، إذ شهد شهر يناير الماضي وحده تسجيل 315 قضية فض منازعات إيجارية، أي أكثر من 10قضايا يوميًا وهذا رقم كبير.
فواز الهاجري: صياغة عقود قانونية مُوحدة ومُلزمة للجميع
فواز الهاجري
قال رجل الأعمال فواز الهاجري: كان لي تجربة مع لجنة فض المنازعات، وأرى أن سرعة البت في دعاوى المنازعات الإيجارية تدعم القطاع العقاري وتعزز البيئة الآمنة للاستثمار العقاري، بعض المتنازعين يماطلون ويضعون العراقيل، الأمر الذي يطيل أمد الدعوى لسنوات، ما يؤثر على القطاع العقاري وأيضًا على مشاريع المستأجرين.
وأضاف: علينا أن نفرق بين المنازعات المتعلقة بإيجارات العقارات القديمة، والمنازعات حول إيجارات العقارات الجديدة، خاصة أن المشكلة نشأت في السنوات الأخيرة بعد ارتفاع الإيجارات.
وتابع: استأجرت محلًا منذ أكثر من 20 سنة وأقمت عليه مشروعًا كجزء من شركتي ثم جاء مالك جديد للعقار وطلب إلغاء العقد القديم وعمل عقد جديد بإيجار قيمته 20 ألف ريال شهريًا، فرفضت ولجأت إلى لجنة فض المنازعات للفصل في النزاع، لأن العقار قديم أصلًا والعقد قديم ولا يجوز أن يأتي مالك جديد اشترى العقار ليضاعف قيمة الإيجار دون النظر بنسبة الزيادة المقررة بالقانون.
وأضاف: عندما لجأت للجنة تم فتح ملف وتسجيل الدعوى ووجدت تجاوبًا وتعاونًا من جانبهم ولم تستجب اللجنة لطلب المالك بإغلاق المحل وتعطيل أعمالي لحين الفصل بالدعوى، وقضت باستمرار الوضع كما هو عليه، على أن يتم تسليم الإيجار للمالك بقيمته القديمة عبر لجنة فض المنازعات وحتى الآن القضية لم يتم الفصل فيها.
وتابع: الجشع يدفع بعض أصحاب العقارات، خاصة القديمة، للمبالغة في قيمة الإيجارات، ما يسبب مشاكل كثيرة مع المستأجرين تكون نتيجتها الامتناع عن سداد الإيجار وتسجيل دعاوى أمام لجنة فض المنازعات، وهذا يؤثر على المالك، في المقابل العقارات الجديدة التي أنفق على بنائها الملايين لو مالكها طلب إيجارًا شهريًا في المحل 20 أو30 ألف ريال أو نفس القيمة في مكتب إداري فهذا حقه ولن تكون هناك مشكلة، لأن تكلفة البناء تغيرت وارتفعت في الوقت الراهن عن السابق الذي كان لا تزيد فيه تكلفة بناء العقار عن 3 ملايين ريال.
وأوضح أن لجنة فض المنازعات تشترط تسجيل العقد بالبلدية لقبول دعاوى المنازعات الإيجارية، كما أن الهدف من إنشائها كان سرعة الفصل في المنازعات الإيجارية، لأن المحاكم وطريقة التداول فيها تأخذ وقتًا طويلًا، ما يؤثر على الطرفين المالك والمستأجر خاصة أنها قضايا سهلة وليست معقدة والمشرع قننها، وأكثر النزاعات فيها تكون على القيمة العقارية بالزيادة أو النقصان.
واقترح قيام لجنة فض المنازعات الإيجارية بصياغة عقود قانونية مُوحدة ومُلزمة للجميع، للحد من هذا النوع من المنازعات، خاصة أنه عقد إيجار وليس عقد إنشاءات ليتم تحويله إلى خبير هندسي أو محاسبي ويأخذ وقتًا طويلًا لإعداد التقرير بشأنه.
أسامة عبدالغني: رفض المتنازعين الحل الودي يزيد أعداد الدعاوى
أسامة عبدالغني
أرجع المحامي أسامة عبدالغني زيادة أعداد الدعاوى الإيجارية إلى أن هناك اتجاهًا تصاعديًا في الطلبات التي يتم تسجيلها أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، وهذا شيء طبيعي نظرًا لكثرة المنازعات بين الملاك والمستأجرين. وأضاف: كل ذلك كان نتيجته التأثير المباشر على القطاع العقاري بصفة عامة لعدم التزام المستأجرين بدفع القيمة الإيجارية سواء للمحلات أو الشقق، فضلًا عن إصرار بعض المستأجرين على عدم التعاون لحل النزاع بالطرق الودية، مراعاة لتلك الظروف الاستثنائية، ما أدى إلى زيادة أعداد الدعاوى المسجلة أمام لجنة فض المنازعات بصورة مطردة. وأوضح أن الأمر ليس مرتبطًا بتأخير صادر عن اللجنة في الفصل بتلك المنازعات بشكل سريع، بقدر ما هو أننا أمام حالة تصاعدية في أعداد القضايا، وإن كانت مؤقتة، متى ما انتظم الحال وعالجنا الأسباب التي أدت إلى زيادة عدد الدعاوى، ومن ثم تأخر الفصل فيها.
واقترح زيادة عدد الدوائر، وتشكيل لجنة مختصة لدراسة الموضوع وتقديم حلول جذرية، خاصة أن لجنة فض المنازعات بالأساس تتسم بسرعة الفصل بالقضايا وتم مؤخرًا وضع خطة شاملة لتطوير أدائها بهدف الفصل السريع في المنازعات الإيجارية ودعم القطاع العقاري وتعزيز البيئة الآمنة للاستثمار العقاري.

إصدار الدستور الدائم لدولة قطر
القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات
القرار وفقا لآخر تعديل - قرار مجلس الوزراء رقم (37) لسنة 2008 بشأن القواعد والإجراءات الواجب إتباعها أمام لجان فض المنازعات الإيجارية
قرار مجلس الوزراء رقم (54) لسنة 2013 بتشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية
قرار وزارة البلدية والبيئة رقم (209) لسنة 2019 بإعادة تسمية رئيس وأعضاء لجان فض المنازعات الإيجارية