جريدة الراية - الأحد31أغسطس2014

أكدوا أن التثمين العقاري علم وخبرات متراكمة..
خبراء عقاريون:مطالب بتشكيل جمعية خاصة بالمثمّنين والوسطاء العقاريين
خليفة المسلماني: المثمّن العقاري الأكثر خبرة ومعرفة بالسوق العقارية
 أعداد الخبراء العقاريين في قطر ليست كبيرة وجميعهم مرخّصون
تنظيم مهنة الوساطة العقارية بات ضرورة
التثمين العقاري يعتمد أسساً علمية واقتصادية ومتابعة دقيقة للسوق
التثمين العقاري لا ينفع معه محاباة أو مجاملة
راشد الدوسري: العشوائية والمزاجية باتت تتحكم بالسوق العقارية
دور الخبراء العقاريين غير فعّال بسبب كثرة الوسطاء غير المرخصين والعشوائيين
التثمين العقاري يُدرَّس في أوروبا بأكاديميات علمية
محمد نظمي: المثمّن العقاري لا يؤثر بالسوق العقارية بل يتأثر بها

كتب- أكرم الكراد:
أكد عدد من الخبراء والمثمّنين العقاريين على ضرورة كبح الارتفاع الكبير لأسعار العقارات في مختلف المناطق سواء داخل الدوحة أو خارجها، مشيرين إلى إمكانية أن يلعب المثمّنون العقاريون دوراً في منع التضخم فيما لو تم دعمهم بالشكل المطلوب من قبل الحكومة، لكونهم الأكثر دراية بالسوق العقارية من غيرهم، وطالب البعض منهم بتشكيل جمعية خاصة بالمثمّنين والوسطاء العقاريين تنظم أمورهم، وذلك على اعتبار أن هذه الجمعية إن أبصرت النور تعتبر الخطوة الأولى لتنظيم هذه المهنة، وعدم تركها بأيدي الوسطاء العشوائيين وغير المرخّصين، فضلاً عن قدرة الجمعية على حماية حقوقهم المادية والمعنوية من الضياع ما بين الملاك والمشترين، وتحدّد واجباتهم وتضمن حقوقهم، مؤكدين في الوقت نفسه على قدرة الخبراء والمثمّنين العقاريين في المساهمة على إيجاد حلول لقضايا كثيرة تهم القطاع العقاري لما يملكونه من خبرة واسعة وطويلة بهذا المجال.
وفي هذا الصدد أكد الخبير العقاري خليفة المسلماني أن المثمّن والخبير العقاري يلعب دوراً في منع التضخم بأسعار العقارات فيما لو تم دعمه من قبل الحكومة وملاك العقارات على اعتبار أنه الأكثر معرفة بالساحة العقارية ويعرف أسعار كل منطقة من مناطق الدوحة ومدن قطر، فضلاً عن معرفته الدقيقة بناء على خبرات سابقة ومتراكمة، ومنهم من يميّز بشكل علمي ودقيق هذا العقار عن ذاك، وما الجدوى الاقتصادية الحالية والمتوقعة لكل عقار من عقارات الدولة.
وأضاف المسلماني بأن المثمّنين والخبراء العقاريين في قطر جميعهم من المرخصين وأعدادهم ليست بالكبيرة فهم لا يتجاوزن الـ120 مثمّناً وجميعهم مسجلين في سجلات وزارة العدل، ويمتلكون مكاتب مرخّصة، وبالتالي يستطيع أي مالك أو مشترٍ أو مستثمر التعامل معهم ليكونوا أكثر اطمئناناً على صحة عقارهم ومدى الاستفادة المادية منه بدلاً من اللجوء إلى وسطاء أو مثمّنين غير شرعيين أو مرخصين قد يدلون بمعلومات عن العقار لا تكون صحيحة، بل في بعض الأحيان مضللة توصل الجميع إلى المحكمة، مشيراً في هذا السياق إلى وجود العديد من القضايا المتعلقة بمثل هذه المشكلات بين ملاك ومشترين ووسطاء غير مرخصين، مستطرداً بأن مهمة الخبراء والمثمّنين العقاريين في الوقت الحالي هي معالجة هذه القضايا وحلها لإيصال الحقوق لأصحابها.
ضروة التنظيم
وأشار المسلماني إلى ضرورة تنظيم هذه مهمة الوسيط العقاري التي باتت مهنة عشوائية تسبّب ضرراً كبيراً لقطاع العقارات، وذلك من خلال وضع شروط وقوانين وفق آلية قانونية تضمن الحقوق والواجبات للجميع، لافتاً إلى أن مهنة المثمن العقاري هي مهنة أمانة وذمة وأخلاق، فضلاً عن كونها تعتمد على أسس علمية واقتصادية مع متابعة دقيقة وحثيثة للسوق العقارية في كل مناطق الدولة، ولحركة البيع والشراء للعقارات المتوافرة، وبالتالي لا ينفع في صلاحها محاباة أو مجاملة، لأن التخمين العقاري يضر بالمؤسسة المصرفية إن كان الشخص يلجأ للبنوك للحصول على قرض أو بالشاري نفسه الذي يشتري بسعر أغلى من السعر الحقيقي للعقار، وكذلك بالاقتصاد الوطني على المدى البعيد، ولذلك لا نخضع لضغوط أي مالك برفع سعر منزله سواء للحصول على قرض أو لمشترٍ راغب بمنزله، وذلك لأن هذا الأمر يضر بقطاع العقارات وهو قطاع اقتصادي حيوي، وأولاً وأخيراً يضر بالاقتصاد الوطني الذي يهمنا جميعاً.
ركود وارتفاع أسعار
ومن جانبه قال رجل الأعمال والخبير العقاري راشد الدوسري إن السوق العقارية باتت مصابة بالركود نتيجة ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير مبرّر، وذلك لعدم وجود حركة كبيرة في البيع والشراء كما كانت من قبل، وذلك نتيجة العشوائية التي باتت تتحكم بالسوق العقارية، والكثير من الوسطاء العشوائيين وغير المرخّصين الذين باتوا يؤثرون على السوق العقارية بالسلب ما جعل دور المثمّنين والخبراء العقاريين غير فعّال ومؤثر كما كان في الماضي.
وحول وجود معيار حقيقي لأسعار العقارات أوضح الدوسري بعدم وجود مثل هذا الأمر، بل يسير الأمر بحسب المزاج ورغبة المالك، وهناك أراض ارتفعت بشكل كبير، والفلل التي كانت بمليون ونيف باتت بثلاثة وأربعة ملايين، وكل ذلك بغض النظر عن مواصفات العقار أو تثمين الخبير العقاري الذي بات اليوم وللأسف ليس له أي دور في كبح جماح أسعار العقارات، ولذلك لابد من تدخل الحكومة لتعديل الأسعار ودفعها للاستقرار من خلال توزيع أراض جديدة، مشيراً إلى أن التثمين العقاري لا يأتي من فراغ ولا يمكن لأي شخص أن يصبح مثمّناً عقارياً في ليلة وضحاها، بل يعتمد التثمين العقاري على علم وخبرة عميقة متراكمة عبر سنوات عديدة، وفي دول أجنبية هناك أكاديميات جامعية تدرِّس التثمين العقاري وتمنح شهادات علمية أكاديمية معترف بها عالمياً، وليست بحسب المزاج ورغبة الزبون والملاك، فضلاً عن أن المثمّنين العقاريين مرخصون، ورخصتهم يتم تجديدها كل ثلاث سنوات، ويتحمّلون المسؤولية كاملة أمام الحكومة والمستثمرين والملاك.
وفيما يخص المؤشر العقاري وضرورته للتحكّم بارتفاع العقارات فقال: إن الضرورة تقتضي بأن يتم التأسيس الصحيح للساحة العقارية قبل إطلاق مؤشر للعقارات، ولذلك أولاً لابد من وضع آلية قانونية وتنظيمية لهذه المهنة، واعتماد مكاتب بعينها تكون مرخّصة ومعتمدة لدى الحكومة للتثمين العقاري أو الوساطة العقارية، والأهم تقديم الدعم للمثمنين والوسطاء العقاريين المرخصين من خلال حمايتهم وحماية حقوقهم، وتشكيل جمعية خاصة بهم، وتنظم شؤونهم وتحمي المكاتب العقارية والمثمّنين من هضم حقوقهم من قبل الملاك ومشتري العقارات الذين بعضهم يتهرّبون من هذه الحقوق، وهذا مطلب ضروري لكي يتم تنظيم هذا القطاع بالشكل الصحيح، حيث إن هذه الجمعية ستعرض مشكلات المثمّنين والوسطاء المرخّصين، وكذلك تسعى من خلال دعم الحكومة لكبح الأسعار وحماية القطاع العقاري من التضخم المستمر، وإضافة إلى ذلك يجب أن تكون هناك مراسلات دائمة بين إدارة السجل العقاري والمكاتب العقارية لمعرفة حركة الأسواق وكيفية تفعيلها، وماهي المشكلات المتوقعة أو الحالية وكيفية معالجتها .
دعم المثمّنين العقاريين
ومن وجهة نظر مختلفة أكد محمد نظمي مدير مؤسسة الضفاف العقارية أن المثمّن العقاري لا يؤثر بالسوق العقارية بل يتأثر بها، وذلك لكونه شخص يحكم بسعر العقار طبقاً لأوضاع السوق الحالية، ما يعني أنه حكم وليس طرفاً في عملية البيع، وغالباً ما يتم اللجوء إليه في حال المنازعات بين بين ملاك ومشترين أو غير ذلك وتلجأ إليهم المحاكم أو البنوك للفصل في مثل هذه القضايا أو لتخمين عقار ما فيفصل في حقيقة سعر العقار وفقاً لسعر السوق حينها، ولذلك لا يمكن للمثمّنين العقاريين أن يتحكموا بحركة أسعار السوق العقارية سواء بحركة الارتفاع أو الانخفاض، وبالتالي ليس له أي دور أيضاً في عملية التضخم التي تشهدها السوق العقارية سواء في قطر أو في أي دولة في العالم.
وأضاف محمد بأن المثمّن العقاري من الممكن أن يعمل وسيطاً عقارياً لخبرته الكبيرة في هذا المجال لكن لا يمكن أن يقوم بدوره الوسيط العقاري، وذلك لكون المثمّن العقاري أكثر خبرة وعلماً من الوسيط الذي يعتبر مرتبة أدنى من المثمّن الذي يحتاج في وقتنا الحاضر لدراسة واكتساب علم أو خبرات متراكمة من سنوات طويلة لمعرفة طبيعة العقارات وكيفية حساب كل شيء فيها لصالح المعرفة الحقيقية لسعر العقار وفقاً لمواصفاته واتجاهاته والمواد الداخلة في بنائه وغيرها من المعلومات التي تلعب دوراً كبيراً في تحديد سعره الحقيقي والجدوى الاقتصادية منه الوقت الحالي وفي المستقبل.
وأوضح محمد أن ارتفاع الأسعار ليس من الوسيط العقاري غير المرخّص بل من الوسيط العقاري غير الخبير والمحترف بمهنته وبمواصفات العقارات في كل منطقة من مناطق قطر، ما يجعله يرفع أسعاره لعدم معرفته وخبرته بهذا المجال، وبالتالي يؤدي ذلك إلى تضخم في الأسعار بشكل كبير لكونه يسوق للعقار بسعر غير سعره الحقيقي، ويسعى لإقناع المالك والمشتري بأسعار مرتفعة ليحقق نفعة مادية سريعة له على حساب عقارات المنطقة ومن دون أن يعرف أنه بتصرفه هذا يضر المهنة والقطاع العقاري ككل، مشيراً في هذا السياق إلى ضرورة دعم المثمّنين والوسطاء العقاريين وتفعيل دورهم في السوق العقارية وحماية حقوقهم سواء عن طريق قانون يضمن الحقوق والواجبات المادية والمعنوية للوسطاء والمثمّنين وملاك العقارات في الوقت نفسه.
وأضاف محمد أن اللجوء إلى البناء الشاقولي العامودي للأبنية يُعد حلاً جيداً لأزمة ارتفاع أسعار العقارات، وذلك لكون الوحدات السكنية الموجودة حالياً لا تفي باحتياجات عدد السكان الذي يزداد بشكل مطرد، وبالتالي إن سمحت الحكومة بالبناء العمودي فستتمكن شركات التطوير العقاري والمقاولين من بناء وحدات سكنية جديدة تفي بحاجات كل منطقة من مناطق الدولة دون الحاجة لاستحداث مناطق جديدة، فضلاً عن توفير في الوقت والجهد والتكلفة في البناء لكون البناء الشاقولي لا يحتاج إلى بنية تحتية جديدة بل يتم البناء فوق بناء موجود مسبقاً.

قانون رقم (6) لسنة 2014 بتنظيم التطوير العقاري 

قانون رقم (13) لسنة 2011 بتنظيم مزاولة أعمال الوساطة العقارية 

قانون رقم (14) لسنة 1964 بنظام التسجيل العقاري

القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات

القرار وفقًا لأخر تعديل قرار مجلس الوزراء رقم (18) لسنة 2002 بتنظيم لجنة التسجيل العقاري

القرار وفقا لأخر تعديل - قرار مجلس الوزراء رقم (35) لسنة 2010 بتشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية

مقترحات «العرب» ضمن قانون التثمين العقاري