جريدة الشرق - الثلاثاء 8 سبتمبر 2015

1470 طلباً أمام مكتب اللجان في 8 شهور
الحمادي: البت في 90% من المنازعات الإيجارية خلال 6 أسابيع

أعلن السيد علي محمد الحمادي رئيس مكتب مقر لجان فض المنازعات الإيجارية، التابع لإدارة الشؤون المالية والإدارية بوزارة البلدية والتخطيط العمراني، أن المكتب يبت في 90% من الطلبات التي تقدم إليه خلال فترة وجيزة لا تتعدى 6 أسابيع، مشيرا إلى أن 35% من القضايا يجري الاستئناف عليها من خلال القضاء.
وكشف عن تلقي المكتب منذ بداية العام الجاري وحتى نهاية أغسطس الماضي ـ1470 طلبا تم البت في 50% منها، كما بلغ عدد الودائع المالية خلال نفس الفترة 517 وديعة..
وخلال لقاء مع الصحفيين اليوم ضمن برنامج: "لقاء مفتوح مع مسؤول" الذي تنظمه وزارة البلدية والتخطيط العمراني، وبحضور السيد عمر اليافعي مدير إدارة العلاقات العامة والاتصال بالوزارة، والسيد راشد محسن آل نديلة مساعد رئيس مكتب لجان فض المنازعات الإيجارية، بيّن الحمادي أن عدد الطلبات والودائع التي استقبلها المكتب منذ صدور القانون رقم (4) لسنة 2008 ـ بشأن إيجار العقارات وحتى نهاية عام 2014 بلغ 7635 طلب منازعة إيجارية، وبلغ عدد الودائع (6951) وديعة بقيمة (824 مليوناً و220 ألفاً و777 ريالاً)، فيما بلغت قيمة الشيكات الصادرة خلال الفترة المذكورة (791 مليوناً و454 ألفاً و961 ريالاً).
تأخير الطلبات
وأوضح الحمادي أن التأخير في الفصل ليس بسبب المكتب، فالبت في النزاعات به سريع جدا ولا يستغرق وقتا يذكر، لكن التأخير عادة يكون في تنفيذ ما يصدر من قرارات أو بسبب استئناف المطلوب ضده أمام المحاكم العادية، أو لإرجاعه إلينا للبت فيه أمام لجنة أخرى. وأضاف: إن لجان فض المنازعات رفعت عن عاتق المحاكم الابتدائية حِملاً كبيراً، خاصة أن هذه اللجان جاءت لتحل العديد من المشاكل بين الملاك والمستأجرين قبل أن تصل إلى أروقة المحاكم، وهو ما أسهم بسرعة الفصل فيها.
وذكر الحمادي أن مكتب مقر لجان فض المنازعات الإيجارية الموجود في روضة الخيل مركزي لجميع مناطق الدولة وبلدياتها، ويتم النظر في الطلبات حسب جدول موضوع، وإجراءات متبعة، ويتم التواصل مع المطلوب ضده عبر جميع وسائل الاتصال الحديثة، إضافة إلى الوسائل التقليدية.
ونصح الحمادي المستأجرين بضرورة إلزام الملاك بتوثيق العقود، لأن قبول أي نزاع قضائي يشترط التوثيق قبل النظر فيه، وأن العقد الموثق هو خط الدفاع الأول عن صاحب الحق وسيحل أكثر من 70% من المشاكل، وسيقلل من الخلافات بين المستأجر وصاحب العين المؤجرة. وقال: إن مكتب مقر لجان فض المنازعات الإيجارية أتاح عدة خدمات بموقع وزارة البلدية والتخطيط العمراني الإلكتروني؛ منها الاستعلام عن متطلبات جميع الخدمات المقدمة بالمكتب، وتوفير النماذج المستخدمة للحصول عليها، مشيرا إلى أن المكتب يعمل حالياً مع إدارة نظم المعلومات بالوزارة، لتوفير جميع خدماته إلكترونياً للقضاء على التعامل الورقي بشكل كامل. ولفت إلى انتهاء عقود الإيجارات التجارية سيتم في 14 فبراير 2016. وكان السيد عمر اليافعي قد استهل اللقاء بالإشارة الى أن موضوع الإيجارات يُهم قطاعاً كبيراً من الجمهور، سواء المؤجرين أو المستأجرين، لافتا الى النهضة العمرانية التي شهدتها دولة قطر خلال الفترة الأخيرة، وأهمية التوعية بدور ومهام لجان فض المنازعات الإيجارية، للتيسير على جميع الأطراف المتعاملة معها.
تشكيل اللجان
وفي مستهل حديثه أوضح السيد علي الحمادي رئيس مكتب لجان فض المنازعات الإيجارية، أن إنشاء المكتب عام 2008 جاء للإسراع في الفصل بطلبات المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين، لافتا الى قرار مجلس الوزراء رقم (36) لسنة 2008 بتشكيل خمس لجان لفض المنازعات الإيجارية؛ يرأس كلَّ لجنة قاضٍ وعضوية اثنين قانونيين من وزارة البلدية والتخطيط العمراني، ولكل لجنة أمانة سر تتكون من موظف أو أكثر من موظفي الوزارة. كما نص قرار مجلس الوزراء رقم (37) لسنة 2008 على أن تفصل لجان فض المنازعات الإيجارية على وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية، بين المؤجر والمستأجر بالنسبة لعقود الإيجار التي تسري عليها أحكام القانون رقم (4) لسنة 2008 المشار إليه. وحسب القرار تجتمع كل لجنة من لجان فض المنازعات الإيجارية مرة كل أسبوع على الأقل، بدعوة من رئيسها أو كلما دعت الحاجة، ويكون مقر الاجتماع في وزارة البلدية والتخطيط العمراني، ويصدر قرار اللجنة في موضوع النزاع خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تسلم أمانة السر طلب الفصل فيه، ويجوز للجنة ـ لأسباب تعود لطبيعة النزاع ـ أن تمدد المهلة لمدة إضافية، على ألا تجاوز في مجموعها ستة أشهر من تاريخ تسلم أمانة السر للطلب، وللجنة مد المدة المحددة للفترة التي قد تقتضيها أعمال الخبرة.
سير العمل
وقال رئيس مكتب لجان فض المنازعات الإيجارية: إن المكتب يقدم ثلاثة أنواع من الخدمات؛ وهي النظر في منازعة إيجارية، تسلم محضر وديعة، وصرف وديعة. كما يتم تقديم خدمة شهادة إيداع سواء للمؤجر أو المستأجر، وأن المدة التي كان يستغرقها سابقاً ما بين شهر إلى ثلاثة أشهر، وقد تصل إلى 6 شهور في الطلبات التي تتطلب خبراء. ولكن منذ نحو عامين تقريباً وبعد موافقة المجلس الأعلى للقضاء على تفرغ السادة القضاة رؤساء اللجان، أصبحت مدة الفصل في المنازعة تتراوح بين أسبوعين إلى شهر واحد، فيما عدا نسبة ضئيلة من المنازعات وهي (حالات استثنائية)، ويرجع ذلك لأسباب خاصة، بصاحب الطلب أو لظروف الإجازة القضائية المتبعة بالدولة، كما أنه بعد صدور القرار من اللجان بمكتب مقر لجان فض المنازعات الايجارية، يتطلب إجراء لاحق يتم بالمحاكم تنفيذ القرار بمحكمة التنفيذ بالمجلس الأعلى للقضاء، الاستئناف على القرار بمحكمة الاستئناف بالمجلس الأعلى للقضاء، علماً بأن هذين الإجراءين خارج نطاق عمل مكتب مقر لجان فض المنازعات الايجارية، وهي مكملة للإجراءات التي تتم بالمكتب.
الوثائق المطلوبة
وأوضح الحمادي: أن الوثائق المطلوبة عند افتتاح طلب منازعة إيجارية أمام لجان فض المنازعات الإيجارية، هي صحيفة الطلب (مطبوعة باللغة العربية) مشتملة على كل بيانات الطالب والمطلوب ضده، خاصة، رقم الجوال أو الهاتف الأرضي والعنوان وصندوق البريد (أصل وصورة)، مذكرة شارحة (أصل وصورة) توضح جميع الطلبات، وعقد الإيجار المسجل (أصل وصورة)، سند الملكية (بالنسبة للأشخاص)، السجل التجاري وقيد المنشأة (بالنسبة للشركات)، (2 صورة)، سند توكيل، صورة من البطاقة الشخصية للطالب وللمطلوب ضده، إن وُجد، كما يجب أن تكون جميع المستندات باللغة العربية أو مترجمة من جهة معتمدة في حال كتابتها بلغة أخرى.
القيمة الإيجارية
وحول أكثر طلبات المنازعات على سبيل المثال، قال: إنها من المؤجرين وتكون لفسخ العقد بموجب زيادة القيمة الإيجارية أو لهدم العقار وإعادة البناء أو لقيام المستأجر، بتأجير السكن من الباطن. أما طلبات المستأجر فتتركز في الصيانة الدورية، أو طلب رد الشيكات من المؤجر لأسباب.
وفي إطار سياسة وزارة البلدية والتخطيط العمراني الرامية لتحويل جميع معاملاتها من النظام اليدوي إلى الإلكتروني، فقد أتاح (مكتب مقر لجان فض المنازعات الايجارية) بموقع الوزارة الالكتروني ـ خدمة الاستعلام، عن متطلبات جميع الخدمات المقدمة بالمكتب، بالإضافة إلى توفير النماذج المستخدمة للحصول على الخدمات، كما أن المكتب يعمل حالياً مع إدارة نظم المعلومات لتوفير خدمة طلب فتح منازعة إيجارية، خدمة طلب صرف الودائع، وخدمة طلب إصدار شهادة إيداع، وسيتم تقديم هذه الخدمات عبر موقع الوزارة الإلكتروني عن طريق حكومي، وبعد الانتهاء من إنجاز هذا النظام، سيتم تطبيقه في جميع معاملات المكتب فيما عدا الحالات الإنسانية، فسيتم السماح بتقديمها يدوياً لظروف أصحابها.
خارج الاختصاص
وأوضح الحمادي أنه ليس من اختصاص مكتب لجان فض المنازعات الإيجارية، كلٌ من أملاك الدولة العامة والخاصة، ولا الأراضي الزراعية، ولا الأراضي العراء، ولا أراضي الخدمات المساندة (الصناعية)، ولا الشقق والوحدات الفندقية والسياحية، ولا الوحدات السكنية المخصصة من الدولة.
واستعرض عدداً من الملاحظات؛ منها: أن يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة على النحو المتفق عليه. ولا يجوز له إحداث أي تغيير بالعين المؤجرة دون إذن كتابي من المؤجر. ويلتزم المستأجر بجميع الرسومات ودفعها للعين المؤجرة (ماء، كهرباء، هاتف) ما لم يتفق على خلاف ذلك. لا يجوز طلب زيادة القيمة الإيجارية إلا وفقاً للضوابط والمدد وفي حدود النسب، ويجب تسديد الأجرة للمؤجر في موعد لا يتجاوز سبعة أيام عن تاريخ استحقاقه. وأشار الحمادي الى حقوق المستأجر؛ وهي: أن تسلم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة صالحة، وفقاً لما تم الاتفاق عليه. يجوز للمستأجر طلب فسخ العقد، أو إنقاص الأجرة بقدر نقص المنفعة، وفقاً لما تقرره اللجنة. إنقاص أو إسقاط الأجرة في حالة ترتب إخلال كلي أو جزئي نتيجة صيانة العين، ويسقط ذلك بعد مرور ثلاثين يوماً من تاريخ أعمال الصيانة دون اللجوء إلى اللجنة. وأخذ إيصال إثبات تسليم الأجرة الشهرية.
أما واجبات المستأجر فهي إجراء الصيانة للعين لتبقى صالحة للانتفاع بها. المحافظة على العين المؤجرة واستعمالها على النحو المتفق عليه، وعدم التغيير فيها دون إذن كتابي من المؤجر. والوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة ودون تأخير.
حقوق المؤجر
واستعرض رئيس مكتب مقر لجان فض المنازعات الإيجارية حقوق المؤجر؛ وتتمثل: في إجراء الصيانة المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة. في حالة إحداث تغيير في العين المؤجرة دون إذن كتابي، يجوز للمؤجر طلب إعادتها إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض. أما واجبات المؤجر فهي عدم تقاضي تأمين نقدي من المستأجر يزيد على أجرة شهرين (للسكنى)، طلب سحب ما أودع لصالحه. وفي حالة امتناع المؤجر عن تسلم الأجرة، فإن المستأجر يودع الأجرة خلال الأسبوع الأول، في خزانة اللجنة في حالة الامتناع، وذلك بعد الإخطار المسبق.. وبعد الإيداع، لا يجوز للمستأجر سحب ما أودع إلا بموافقة المؤجر، يجب على المستأجر في حالة تغيير صندوق بريده، إخطار المؤجر برقم صندوق البريد الجديد.. يلتزم المالك الجديد بإخطار المستأجر، والمكتب، بكتاب مسجل بانتقال ملكية العقار خلال ثلاثين يوماً، لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن، إلا بأذن من المؤجر.
عقد الإيجار
وحول انتهاء مدة عقد الإيجار، لفت الحمادي إلى أنه يعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة، في حالة ظل المستأجر منتفعاً بالعين مع علم المالك، ودون اعتراض منه، كما يجوز طلب إنهاء العقد من قبل الورثة في حالة الوفاة.
حالات طلب إخلاء العين المؤجرة
أما الحالات التي يجوز فيها طلب إخلاء العين المؤجرة من قبل المؤجر، فهي في حال عدم التزام المستأجر بسداد الأجرة في ميعادها المحدد، وفي حال قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن بغير إذن، وفي حال استعمل المستأجر العين بطريقة مخالفة للعقد. إصدار قرار بهدم المبنى من الجهات المختصة. إذا رغب المؤجر بهدم المبنى له شروط. إذا رغب المؤجر بالإضافة او التعديل بالمبنى له شروط. اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص. إذا رغب المؤجر في سكنى العين المؤجرة بنفسه.
هدم المبنى
ويسمح للمؤجر هدم المبنى في حالتين، هما: مضي أكثر من خمس عشرة سنة على إقامة المبنى، وفي حال الحصول على الموافقات اللازمة لإقامة مبانٍ استثمارية.. كما تجب مراعاة عدة شروط عند تعديل المبنى أو الإضافة إليه، وهي: عدم إجراء التعديل أو الإضافة مع بقاء المستأجر. توافر جميع التراخيص اللازمة. منح المستأجر مهلة للإخلاء لا تقل عن 6 أشهر. يشرع المؤجر بالأعمال المرخص بها خلال 6 أشهر. كما على المستأجر الحذر من إعطاء أجرة مقدمة سنة كاملة للمؤجر، ويفضل بأن يقوم المستأجر بإعطاء الأجرة للمؤجر بشكل شهري، ودون تأخير.

القانون وفقا لأخر تعديل - قانون رقم (4) لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات

قرار مجلس الوزراء رقم (54) لسنة 2013 بتشكيل لجان فض المنازعات الإيجارية

قرار مجلس الوزراء رقم (37) لسنة 2008 بشأن القواعد والإجراءات الواجب إتباعها أمام لجان فض المنازعات الإيجارية

تعديل قواعد لجان فض المنازعات الإيجارية